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摘 要： 1.1老舊小區(qū)改造是全面實(shí)現(xiàn)小康社會(huì)的客觀(guān)要求 《中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市規(guī)劃建設(shè)管理的若干意見(jiàn)》中指出，要穩(wěn)步實(shí)施城中村改造，有序推進(jìn)老舊住宅小區(qū)綜合整治、危房和非成套住房改造，到2020年，基本完成現(xiàn)有的城鎮(zhèn)棚戶(hù)區(qū)、城中村和危房改造。
1.1老舊小區(qū)改造是全面實(shí)現(xiàn)小康社會(huì)的客觀(guān)要求
《中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市規(guī)劃建設(shè)管理的若干意見(jiàn)》中指出，要穩(wěn)步實(shí)施城中村改造，有序推進(jìn)老舊住宅小區(qū)綜合整治、危房和非成套住房改造，到2020年，基本完成現(xiàn)有的城鎮(zhèn)棚戶(hù)區(qū)、城中村和危房改造。老舊小區(qū)改造作為城市建設(shè)的重要環(huán)節(jié)，關(guān)系到千家萬(wàn)戶(hù)的切身利益，是我國(guó)全面實(shí)現(xiàn)小康社會(huì)的客觀(guān)需求。
1.2老舊小區(qū)改造是重要的民生工程、民心工程
老舊小區(qū)普遍是指單位制改革之前的由政府、單位出資建設(shè)的居住區(qū)，與1998年房改(商品房改革)之后建設(shè)成的居住區(qū)相比較[1]，大多已跟不上時(shí)代的發(fā)展。隨著城市化進(jìn)程的加快，配套設(shè)施不齊、違章搭建嚴(yán)重、停車(chē)位不足等問(wèn)題日益凸顯，直接影響了居民生活的質(zhì)量、和諧社區(qū)的構(gòu)建和美好城市的建設(shè)。老舊小區(qū)改造的目的就是從源頭上解決老城居民生活難題，改善老百姓的生活狀況，同時(shí)改善城市面貌，是重要的民生工程和民心工程。
2當(dāng)前城市老舊小區(qū)改造困難分析
2.1改造資金籌集難度大，維修基金長(zhǎng)期閑置
目前我國(guó)大多城市的老舊小區(qū)改造資金主要依靠政府財(cái)政撥款，向社會(huì)籌集資金較難。以某市二次供水設(shè)施改造為例，2013年該市政府出臺(tái)文件，要求按照市級(jí)財(cái)政、區(qū)級(jí)財(cái)政及產(chǎn)權(quán)單位各三分之一的比例出資實(shí)施二次供水設(shè)施改造。在政策實(shí)際執(zhí)行過(guò)程中，各區(qū)財(cái)政支持力度不一，各小區(qū)業(yè)主配合程度不同，導(dǎo)致工程實(shí)施難度很大。在此情況下，該市在2015年出臺(tái)了新的財(cái)政政策，按照市區(qū)兩級(jí)政府及供水單位各三分之一的比例出資，二次供水改造工程才得以大面積地推進(jìn)下去。又如保障性住房相關(guān)的許多費(fèi)用長(zhǎng)期閑置，如當(dāng)前物業(yè)維修基金使用效率不是很高，大筆費(fèi)用長(zhǎng)期掛賬閑置，如何利用好這種資金來(lái)支援老舊小區(qū)改造，需要一個(gè)明確的使用辦法。
2.2改造涉及部門(mén)較多，協(xié)調(diào)管理難度較大
老舊小區(qū)改造通常需要對(duì)小區(qū)的供電、供水、燃?xì)獾扰涮自O(shè)施進(jìn)行修繕升級(jí)，在對(duì)小區(qū)道路和立面出新時(shí)又會(huì)牽涉到配電、配水管網(wǎng)的遷改，這就需要各單位的強(qiáng)力配合。另外，小區(qū)改造對(duì)于消防、城管、居委會(huì)、電信部門(mén)、有線(xiàn)電視單位都會(huì)涉及，協(xié)調(diào)好各單位的難度很大。一旦協(xié)調(diào)不好，容易造成工期停滯或者重復(fù)遷改等問(wèn)題，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)度和造價(jià)都有影響。
2.3老舊小區(qū)改造建設(shè)管理不規(guī)范
從當(dāng)前老舊小區(qū)改造的情況看，普遍存在著管理較粗獷的問(wèn)題。老舊小區(qū)的改造具有“目標(biāo)進(jìn)度計(jì)劃要求高”、“項(xiàng)目分散”、“群眾關(guān)注度大”、“工程簽證變更較多”等特點(diǎn)，對(duì)于工程的建設(shè)管理要求也相對(duì)較高。然而在具體的實(shí)施過(guò)程中，工程的建設(shè)管理不夠規(guī)范的現(xiàn)象普遍存在。如由于要征求小區(qū)各業(yè)主的意見(jiàn)，很多項(xiàng)目前期手續(xù)辦理進(jìn)程較慢，一旦手續(xù)齊全建設(shè)單位便急忙動(dòng)工，忽視了過(guò)程中建設(shè)程序的管理。尤其是各小區(qū)改造特點(diǎn)不同、居民的實(shí)際需求不同，在工程實(shí)施過(guò)程中存在著大量的變更，如果對(duì)這些變更簽證把關(guān)不嚴(yán)，無(wú)疑會(huì)對(duì)整個(gè)工程的質(zhì)量和造價(jià)造成巨大影響。
3城市老舊小區(qū)改造對(duì)策
3.1創(chuàng)新管理模式
老舊小區(qū)，情況不盡相同，難度也有高低，這就需要因地制宜，針對(duì)不同的小區(qū)研究不同的改造方式和改造程度。首先，要堅(jiān)持政府主導(dǎo)，建立高層的協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)各部門(mén)。老舊小區(qū)改造往往牽涉到住建、城管、供電、供水、燃?xì)狻⒚裾鹊炔块T(mén)，沒(méi)有一個(gè)高層的協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)，無(wú)法保證項(xiàng)目的實(shí)施。其次，要制定改造的總體規(guī)劃和各小區(qū)的詳細(xì)規(guī)劃，根據(jù)各自特點(diǎn)，明確改造內(nèi)容和改造的進(jìn)度，倒排時(shí)間節(jié)點(diǎn)，“掛圖作戰(zhàn)”。再次，要調(diào)動(dòng)起參建單位的積極性，如對(duì)改造進(jìn)度較好的區(qū)、街道進(jìn)行表彰，對(duì)參與的施工單位進(jìn)行評(píng)比、獎(jiǎng)勵(lì)等等，激發(fā)其工作熱情。
3.2多途徑保證改造資金
第一是拓寬籌資渠道，鼓勵(lì)企業(yè)帶資參與老舊小區(qū)改造，注入新鮮血液。老舊小區(qū)所在位置多為城市中心，可以利用區(qū)位優(yōu)勢(shì)，如小區(qū)閑置土地或臨街土地進(jìn)行二次開(kāi)發(fā)，以開(kāi)發(fā)代酬金吸引社會(huì)資本。第二是加強(qiáng)政府財(cái)政的扶持力度，堅(jiān)持每年安排足夠的財(cái)政預(yù)算，通過(guò)市區(qū)兩級(jí)財(cái)政共同出資的方式引導(dǎo)各區(qū)政府加大財(cái)政投入。第三是減免相關(guān)參建企業(yè)負(fù)擔(dān)，通過(guò)減免規(guī)費(fèi)繳納，減免稅收等方式，降低企業(yè)建設(shè)成本。
3.3拓展改造內(nèi)容
增加小區(qū)配套設(shè)施和適老化改造項(xiàng)目。除了對(duì)建筑結(jié)構(gòu)的加固和外立面的出新外，要適當(dāng)增加小區(qū)配套設(shè)施。具體內(nèi)容可分為三類(lèi)：一是建筑增設(shè)，包括建筑內(nèi)的供水排水，増?jiān)O(shè)電梯等;二是環(huán)境改造，包括小區(qū)道路拓寬，綠化提升，建設(shè)停車(chē)設(shè)施，提升環(huán)境等;三是基礎(chǔ)設(shè)施配套，包括各種管線(xiàn)改造，增加服務(wù)用房、設(shè)施設(shè)備等。在我國(guó)已經(jīng)步入老齡社會(huì)的背景下，應(yīng)當(dāng)適當(dāng)增加為老年人服務(wù)的配套設(shè)施，如小區(qū)無(wú)障礙道路、健身設(shè)施、廣場(chǎng)舞場(chǎng)地等等。
3.4加強(qiáng)小區(qū)改造后的維護(hù)
通過(guò)聘請(qǐng)物業(yè)公司、成立小區(qū)業(yè)委會(huì)等方法實(shí)現(xiàn)小區(qū)自主可持續(xù)管理。一是要深入小區(qū)居民家中，通過(guò)召開(kāi)座談會(huì)等方式，了解居民對(duì)于老舊小區(qū)改造和物業(yè)管理的看法及需求;二是加大政府對(duì)于物業(yè)管理的補(bǔ)貼力度，通過(guò)降低稅費(fèi)、補(bǔ)貼管理費(fèi)等方式，吸引物業(yè)公司入駐;三是成立小區(qū)業(yè)委會(huì)，通過(guò)小區(qū)居民自治，規(guī)范物業(yè)公司的管理行為和物業(yè)資金的使用，解決老舊小區(qū)改造后的維護(hù)和管理難題。
4結(jié)論
老舊小區(qū)的整治是一項(xiàng)綜合性的系統(tǒng)工程，需要時(shí)間、資金和精力的長(zhǎng)期投入，其中涉及百姓利益的協(xié)調(diào)、群眾觀(guān)念的轉(zhuǎn)變、管理體制和管理方法的改革及創(chuàng)新。這就要求在推進(jìn)老舊小區(qū)改造的進(jìn)程中，注重發(fā)揮政府的主導(dǎo)作用，多措并舉，尋找出適合老舊小區(qū)治理的途徑，進(jìn)而才能提高老舊小區(qū)居民的幸福指數(shù)，才能圓滿(mǎn)完成全面建設(shè)小康社會(huì)的目標(biāo)。——論文作者：林樂(lè)
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