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摘 要： 摘要：在改革開放大潮中崛起的房地產(chǎn)業(yè)，隨著一系列限購、限貸、限價等樓市調(diào)控措施的頒布，房住不炒是當前政府對房地產(chǎn)市場價格調(diào)控的首要目標。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間競爭壓力越來越大，成本管控為企業(yè)在競爭中脫穎而出的一個重要舉措，尤其對于型房地產(chǎn)開發(fā)
摘要：在改革開放大潮中崛起的房地產(chǎn)業(yè)，隨著一系列“限購、限貸、限價”等樓市調(diào)控措施的頒布，“房住不炒”是當前政府對房地產(chǎn)市場價格調(diào)控的首要目標。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間競爭壓力越來越大，成本管控為企業(yè)在競爭中脫穎而出的一個重要舉措，尤其對于型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，成本管控尤為關(guān)鍵。通過對型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目建設(shè)中存在的成本管控問題進行分析，并據(jù)此提出解決問題措施，為提高型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)盈利水平以及可持續(xù)發(fā)展提供參考和借鑒。
關(guān)鍵詞：型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè);項目建設(shè);成本管控
引言
眾所周知，房地產(chǎn)企業(yè)投資規(guī)模大、建設(shè)周期長、涉及面廣，在整個生產(chǎn)經(jīng)營管理中，開發(fā)成本的核算與管控占居主導(dǎo)地位，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本主要包括六大項：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、建筑安裝工程費以及開發(fā)間接費用。成本核算和管控始終貫穿企業(yè)管理的全過程，控制好房地產(chǎn)企業(yè)的成本，才能實現(xiàn)目標利潤，生產(chǎn)經(jīng)營才能良性發(fā)展，擴大企業(yè)的生存空間，提高企業(yè)的市場競爭力。
1全面掌握房地產(chǎn)項目開發(fā)特點
房地產(chǎn)開發(fā)作為現(xiàn)代市場發(fā)展的一項經(jīng)濟活動，主要通過購置土地、建設(shè)房屋并銷售來獲得利益。房地產(chǎn)項目開發(fā)包含住宅、廠房、辦公場所等多種房屋構(gòu)建，為社會生產(chǎn)提供基礎(chǔ)保障。在房地產(chǎn)項目開發(fā)中，主要包含以下特點：地理位置固定性;開發(fā)周期較長;受到法規(guī)政策約束與調(diào)控;風(fēng)險較大[1]。而這些特點，增大了成本控制的難度。如：因房地產(chǎn)項目開發(fā)的位置固定性，使得開發(fā)商在選擇土地時，需要考慮多個方面的因素，若為了降低成本，選擇土地相對便宜的區(qū)域，則極可能影響房地產(chǎn)建成后的銷售工作，最終影響其效益。對此，全面掌握項目開發(fā)特點，對全面成本的管理控制具有重要意義。
2房地產(chǎn)開發(fā)項目期間成本管理的重要意義
2.1促進整個社會的經(jīng)濟建設(shè)工作更好地開展
房地產(chǎn)行業(yè)成本控制能夠?qū)Ξ斍吧鐣姆课輧r格進行有效的調(diào)控，促進整個社會經(jīng)濟建設(shè)工作更好地開展�，F(xiàn)階段，我國的房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系缺乏有效的平衡點，有些城市甚至出現(xiàn)了一房難求的現(xiàn)象。同時過高的房價增幅，也使得許多老百姓飽受其累。據(jù)相關(guān)專業(yè)人士統(tǒng)計，房地產(chǎn)行業(yè)與50個部門有著緊密的關(guān)聯(lián)，同時也涉及到了2000余種相關(guān)產(chǎn)品應(yīng)用。加強房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制的力度，能夠有效地控制當前房產(chǎn)價格虛高的現(xiàn)象，更能帶動整個社會的經(jīng)濟增長，房地產(chǎn)行業(yè)的良性進步，能夠促進多行業(yè)、多地區(qū)經(jīng)濟的增長，是國民經(jīng)濟穩(wěn)定的關(guān)鍵因素。
2.2能夠提升整個項目管理的水準
當前我國一些開發(fā)單位的整體管理水平與技術(shù)能力有待于加強，加強項目的成本管理，意味著相關(guān)的技術(shù)管理工作必須落到實處，才能使整個工程的建設(shè)成本得到更好的控制。而成本管理工作是貫穿于整個工程建設(shè)周期的工作，會對整個工程的技術(shù)應(yīng)用及品質(zhì)管理起到重要的推動作用。
3房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加強項目成本管控的重要性
近年來，房地產(chǎn)市場一直處于樓市調(diào)控新政策下，政府為了抑制房價過快上漲，頒布了一系列政策。隨著信貸政策的收緊、各渠道融資成本上升、人力成本大幅增加、營銷費用也不斷增加，企業(yè)利潤率面臨較大下行壓力，型房地產(chǎn)企業(yè)間競爭將更趨白熱化，行業(yè)集中度或?qū)⑦M一步提升，規(guī)模性競爭更加激烈。如何在項目建設(shè)過程中做好全流程各階段的成本管控將變得更加重要。只有進一步加強成本管控，提高企業(yè)盈利能力，增強自身競爭力，才能立于不敗之地，實現(xiàn)企業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展。
4房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目建設(shè)中成本管控存在的問題
4.1成本核算對象不規(guī)范、口徑不一致
首先，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)周期長，一個項目可能分批、分棟開發(fā)，甚至幾個項目同時開發(fā)，成本核算類型不明確，往往有些合同是根據(jù)整個項目來簽定的，這樣導(dǎo)致成本分攤不匹配，歸集口徑不統(tǒng)一。其次，一個項目有多種業(yè)態(tài)，如商業(yè)、寫字樓、住宅、洋房、別墅不能準確的歸集分配成本。再有土地成本的分攤問題，是按占地面積分攤還是按業(yè)態(tài)分攤，沒有一個統(tǒng)一的口徑和計算方法。為以后的單個項目的成本以及竣工銷售結(jié)轉(zhuǎn)成本以及企業(yè)所得稅、土地增值稅的稅務(wù)清算問題帶來不必要的麻煩。
4.2招標文件缺乏一定的規(guī)范性
房地產(chǎn)商會通過公開進行招標的形式，對工程承建權(quán)利進行公開招選。但在進行招標工作開展的過程中，招標文件編寫人員對于工程建設(shè)的設(shè)計方案與相關(guān)數(shù)據(jù)理解不夠，開發(fā)商未對后續(xù)的工作加大監(jiān)管的力度，使得整個招標文件數(shù)據(jù)錯誤連連，不但會使得開發(fā)企業(yè)的成本造成一定的損失，同時也會產(chǎn)生大量工期延誤的現(xiàn)象。
4.3缺乏項目開發(fā)前的可行性研究
一些型房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)對項目開發(fā)成本管控意識淡薄，不重視項目開發(fā)成本測算，或為求快速推售短期內(nèi)回籠資金，缺乏項目開發(fā)前可行性研究或可行性研究僅流于形式。在成本測算時直接使用類似開發(fā)項目的成本進行成本預(yù)算，沒有考慮到每個項目實際情況不同，成本費用構(gòu)成也不一致，造成后期成本大大增加，導(dǎo)致成本嚴重超支。
5 解決房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目開發(fā)過程中成本管控問題的措施
5.1加強項目開發(fā)前的可行性研究
房地產(chǎn)開發(fā)項目需要巨額資金投入，成本管控工作面臨著較高難度，管理壓力很大，因此型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當加強項目開發(fā)前的可行性研究。在開發(fā)項目前，應(yīng)當及時組織規(guī)劃設(shè)計部門、工程管理部門、成本管理部門、招標采購管理部門、營銷部門、財務(wù)部門以及法律風(fēng)險控制部門等專業(yè)人士或委托具有資質(zhì)的專業(yè)機構(gòu)對項目開發(fā)的可行性進行充分論證，在整體風(fēng)險可控的情況下，加強項目開發(fā)的成本測算工作。
5.2成本核算統(tǒng)一口徑
成本核算中應(yīng)加強對成本核算對象界定標準的建立和完善工作，促進成本核算工作效率的提升。在房產(chǎn)開發(fā)前期應(yīng)做好調(diào)研工作，對擬開發(fā)的房產(chǎn)類型、建設(shè)周期、基礎(chǔ)配套設(shè)施等情況充分調(diào)查了解，將性質(zhì)、類型、開發(fā)周期相同的建筑工程項目作為同一類成本核算對象，并以此來辦理工程規(guī)劃許可證，這樣有利于后期土地增值稅的結(jié)算。企業(yè)財務(wù)人員應(yīng)當及時了解工程項目建設(shè)開發(fā)進度，根據(jù)項目工程規(guī)劃合理確定和歸集成本對象，建立合同支付進度臺賬，根據(jù)合同內(nèi)容將供應(yīng)商、合同金額、付款條件、發(fā)票開具情況進行登記。
5.3加強施工過程中的成本管控
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除了在項目規(guī)劃設(shè)計、項目開發(fā)可行性研究、對設(shè)計、施工單位招投標時加強成本管控，在項目施工過程中更需要加強成本管控。建筑材料是房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品組成的最關(guān)鍵部分，材料質(zhì)量優(yōu)劣直接決定著開發(fā)產(chǎn)品的建筑質(zhì)量。不管是甲供材還是由施工方提供材料，都要合理選取質(zhì)優(yōu)價廉的材料并做好使用前檢測工作，在降低材料成本同時，可以使建筑質(zhì)量得到保證。如果因質(zhì)量問題，影響到房地產(chǎn)企業(yè)的聲譽，引起客戶大量的索賠或退房就得不償失。很多型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了保證開發(fā)產(chǎn)品質(zhì)量，一般會選擇甲供材，施工方包工不包料。在這種情況下，財務(wù)人員應(yīng)該要求采購人員在含稅價確定時必須取得增值稅專用發(fā)票，抵扣進項稅額，以降低采購成本;同時，加強施工現(xiàn)場的材料收發(fā)管理工作，對工程所需材料進行嚴格登記管理，最大限度地減少材料的耗用。
結(jié)語
綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展局勢漸漸趨于平緩，使得成本的核算與管控更加受到重視，房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算較為復(fù)雜，只有在成本核算與管控中不斷的完善，才能提高成本核算效率與會計信息質(zhì)量，實現(xiàn)企業(yè)價值最大化，為企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展保駕護航。——論文作者：蘇莉嵐
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