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摘 要： 論文摘要：從變量當期系數所反映的結果來看,房地產投資會對房價產生正面影響,政府財政收入會對房價產生正面影響,而銷售面積的提高也會提升房價,人均GDP值的提高會幫助抑制房價的升高。 本文選自 《金融論壇》 金融應用理論刊物。定位于商業銀行應用理論研究
論文摘要：從變量當期系數所反映的結果來看,房地產投資會對房價產生正面影響,政府財政收入會對房價產生正面影響,而銷售面積的提高也會提升房價,人均GDP值的提高會幫助抑制房價的升高。
本文選自《金融論壇》金融應用理論刊物。定位于商業銀行應用理論研究，設有形勢分析、理論探討、改革探索、發展戰略、金融法苑、經營管理、業務創新、金融市場。國際金融。金融譯輪船等欄目。
一、模型建立:
(一)模型中變量類型
鄭州作為二三線城市,在大房地產商以及外省游資未大量進入的情況下,為研究房價的影響因素提供了較一線城市相對簡單的環境,即房產需求只考慮居住需求,而暫不考慮較難以量化的投機性需求。因此影響房價的因素可以歸納為供給方面的政府財政收入,銷售面積,房地產投資以及需求方面的人均GDP,居民消費指數。
因變量:鄭州商品房歷年年均價
自變量:
供給方面:鄭州市政府歷年財政收入鄭州商品房歷年銷售面積鄭州商品房歷年投資額需求方面:鄭州歷年人均GDP鄭州歷年居民消費指數(CPI)
(二)模型假設
該變量模型是一個單方程線性多元回歸方程,初步形式如下:
PRICE=C(1)+C(2)*GOVERNMENT+C(3)*AREA+C(4)*INVESTMENT+C(5)*GDP+C(6)*CPI其中英文字母與以上中文變量名稱對應
(三)模型變量的顯著性檢驗
將所有數據輸入E-views軟件后,模擬得到方程,分析后發現自變量:鄭州市政府歷年財政收入,人均GDP,CPI的P值大于0.05。
運用散點圖將這三個變量分別進行相關性分析,發現CPI與因變量并沒有顯著的線性相關,故將其剔除。剔除CPI后再進行最小二乘估計,發現每個變量的P值基本上都小于0.05.可見剔除CPI后變量的顯著性得到了增加。
(四)模型檢驗
序列相關性檢驗:把剩余變量重新組合,檢查序列相關性,采用D.W.檢驗法,按照D.W.檢驗上下界表,1.927604落在非序列相關區間。R-squared的值為0.994663,比較理想。
異方差檢驗:根據殘差圖,本模型不存在異方差。
(五)模型確認
經過以上檢驗,確定方程為:PRICE=2938.849+3.642637GOVERNMENT+6.208120AREA+2.271391INVESTMENT-0.141328GDP
(六)模型的經濟意義解釋
1.正、負號代表的經濟意義。從變量當期系數所反映的結果來看,房地產投資會對房價產生正面影響,政府財政收入會對房價產生正面影響,而銷售面積的提高也會提升房價,人均GDP值的提高會幫助抑制房價的升高。這些與之前的假設相一致,也與一般研究房價與其供求關系的結論相一致。需要解釋的是房地產投資從長遠來看會使得住房的供給增加,從而抑制房價。但是,由于投資的當期值會對房價產生正面的影響,所以其系數亦為正。
2.絕對值大小代表的經濟意義:從變量系數的絕對值來看,影響房價的主要因素在于房地產投資,房地產投資過熱,造成了房價泡沫,另外地價也是影響商品房價格的重要因素,而此變量與政府收入密切相關。
(七)模型可信度檢驗:
將08,,09,10年的鄭州市政府歷年財政收入,鄭州商品房歷年銷售面積,鄭州商品房歷年投資額,鄭州歷年人均GDP,鄭州歷年居民消費指數(CPI)代入所得方程,得出預測的相應房價分別為:3933.823,4533.683,5716.3,這與實際的房價:3905,4652,5689非常接近,由此可知,該模型的預測可靠度較高,預測數值具有一定的參考價值。
二、政策建議
基于模型,本文主要就貨幣政策,政府財權,經濟增長及人口數量幾方面提出相應的政策建議:
1.實施穩健的貨幣政策
穩健的房地產市場需要穩健的貨幣政策,這一方面可以表明控制貨幣供應的決心,抑制通脹預期;另一方面合理引導信貸投向,進行產業結構調整的合理引導。今年央行已經數次上調準備金率,顯示了遏制通脹的決心。從央行貨幣政策調整的預期來看,貨幣政策正在逐步回歸穩健。
2.調整中央與地方之間的事權與財權,強化對政策執行的監管力度
我國應該加快中央與地方之間事權與財權的調整,給予地方事權相對應的財權,這樣才能夠保證地方有足夠的資金用于民生建設,也才能杜絕地方的短期行為。此外,中央應該加強對于地方政策執行的監管力度,將政策執行程度直接作為對地方官員政績考核的重要內容,強化對地方的問責制度,確保中央的房地產調控能夠起到實際的效果。
3.控制人口增長,促進經濟發展
經濟,人口問題是中國的大問題,更是作為中國第一大省,地處中原經濟有待崛起的河南的大問題。因人口基數龐大以及人口增長的慣性作用,鄭州市應繼續加強做好計劃生育工作,建立和健全適應社會主義市場經濟體制的人口控制體系和管理機制,控制人口增長。而促進經濟增長是個大課題。總的來說,要建設大鄭州,提升鄭州市在全省經濟發展的首位度,在中原崛起中有更大的作為,“十二五”是關鍵的五年,這五年的任務光榮而艱巨。
