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摘 要： 摘要:當下，國家采用多種政策手段來控制房價，對房地產企業所開發的項目進行成本管理及控制是在房價受控的大環境下，房企保障利潤的有效途徑之一。做好成本管理工作不僅能為助處于逆勢環境下的房企求生存謀突破做好基礎工作，而且還能提供成本合約人員的工作
摘要:當下，國家采用多種政策手段來控制房價，對房地產企業所開發的項目進行成本管理及控制是在房價受控的大環境下，房企保障利潤的有效途徑之一。做好成本管理工作不僅能為助處于逆勢環境下的房企求生存謀突破做好基礎工作，而且還能提供成本合約人員的工作效率。所以，在目前的行業大背景下，對開發項目的全過程進行成本管理就顯得尤為關鍵。在全過程成本管控中，項目前期階段的成本管理及控制是決定項目成本的基因。
關鍵詞：房地產;項目前期;成本管理
引言
房地產目前的發展狀況是：房價急劇上升老百姓買不起房子的同時有很多商品房被閑置下來。房地產行業的大量資金投入使得局面呈現為供大于求的狀況。如果地產商既想要將房子賣出去從中獲得利益又想要占據市場資源，首先應該將注意力放在降低造價成本這方面。如果因為成本太高而使售價無法降低最后導致死盤現象，將會造成重大損失。所以，對造價成本進行有效的控制是地產商從中獲取利潤的一個重要環節。
1 房地產成本內涵分析
房地產成本主要來自房地產土地的征用、工程、安裝以及公共設施等方面的費用。房地產成本占比較大的是土地、土建以及相關設備的費用，大約占到了整個費用的 80% 以上，其中又以土地費用為最重要的成本，它是房地產項目實施的可行性與預估利潤的主要經濟指標。除了土地費用之外，房地產項目之中利息和管理的費用占比也較大，原因是由于房地產項目的規模往往較大，所以投入資金相對也多，承擔的風險相對較大，再加上項目建設的周期長，時常會向銀行進行貸款來完成項目，之后形成的費用自然就會較高。還有一項成本在房地產項目之中也不可缺少，即市政的基礎公共設施費用。它涉及到市政的水、電、氣等必要設施以及其他的公共配套設施。
2 房地產成本管理現存問題
在房地產成本管理工作展開中，當前存在的主要問題可以歸納為以下幾個方面：(1)管理觀念不足。在我國房地產企業中，存在整體管理理念不強的問題，房地產企業大多會利用工程合同來對比施工進度、付款情況，而對成本管理資金、工程進度影響力相對忽視。與此同時，還有部分企業存在成本管理人員職能不明確的問題，工程資金分析和實際情況脫離。(2)管理體系不健全。部分房地產企業的成本管理理念不科學，成本管理思維不健全，與此同時，還有部分企業沒有將成本管理理念滲透至工程項目建設全過程，其管理體系較為混亂、責任機制存在漏洞，如前期資金預測不足，使成本管理問題遺留下來，進而造成問題處理得較為困難。(3)核算模式不完善。在房地產成本管理工作開展的過程中，部分企業的核算模式不完善，多是利用成本核算方式對出現的問題進行事后處理，從而可能引發較大的經濟損失。
3 項目前期階段成本管理的方法
3.1 限額成本管理
限額成本的實施，要通過限額設計任務書，將設計費和單位限額設計相捆綁。圍繞設計規模和標準展開充分的實效處理，引導設計方更多的從成本管理角度制定方案，就能一定程度限制了設計單位盲目忽視成本，防止后續實際開支超預算。在與設計方簽署協議時，必須充分界定其職責范疇，同時引入績效方法和措施，一旦出現設計概算指標不符合預定限額，那么就必須另換一套設計方案，而開發商不用為未通過的方案支付費用，這樣一來就能夠有效引導設計單位積極改進和調整方案內容和結構。一旦設計方案通過后，但是在后續施工中由于設計問題帶來事故并形成損失的，必須要向相關設計者問責。同時若設計單位通過有效的方法對施工圖設計后的項目總預算做到了合理的降低，則從節約的效益中提取一定比例或數額給予設計人員獎勵，從而提高設計人員造價控制意識和積極性。
3.2 明確合同簽訂管理規范
在房地產項目開發過程中，合同具有重要作用，明確合同簽訂與合同管理規范，對房地產成本管理工作的順利開展具有重要意義。合同簽訂可以讓工程項目成本控制效果與經濟效益得到保障，在具體工作中，應保證合同中界限劃分具有清晰性，明確合同雙方的不同權益;應保證合同條款中的語言內容具有精準性，保證語言不存在歧義，防止因合同雙方的差異化理解而產生爭議，引發合同糾紛。同時，在合同簽訂工作開展的過程中，還需要嚴格根據規范審批流程進行，在合同審批工作完成后，需要對其進行記錄處理、檔案備份。
3.3 使用土地
在開展土地成本控制管理環節時，要注重以下幾點問題：第一，作為當地政府要體現出自身的引導作用，積極協商舊城改造，并推出各種優惠政策，落實在稅收問題上返還資金，而且還要在土地規劃設計許可的背景下，最大限度的爭取高容積比率，通過這種手段來最大限度地減少土地成本。第二，落實成立專門的小組對其他房地產企業轉讓的土地區域開展調查工作，實現在調查環節中系統分析該區域的地理環境以及企業財務問題，最終將會減少在操作環節中存在的風險。第三，采用公開招標以及拍賣的手段來對區域中的房地產項目開展研究，更加全面系統的分析競爭對手，提升投標的專業性、客觀性。
3.4 設計階段控制優化
對房地產項目進行設計規劃這一過程實際上就是將項目的經濟方面與技術方面進行一個詳細安排的階段，這將會對后期的項目進程有一個積極的作用。對房地產進行設計與規劃這一階段在整個項目中起著領頭作用，最好實現能動的控制建設項目工程造價效果，項目設計階段是控制整個工程造價的關鍵之處，作為整個項目的重點，需要從以下幾個方面來幫前期設計和規劃做到更好。首先可以向工程造價方面的專業人士進行咨詢，讓這些具有豐富經驗的專業人士參與到項目設計中去，通過讓他們對項目進行管理從而達到提高工程投資效益的目的。其次，若想要競選出優秀的方案，可以通過價值工程原理來論證設計方案在各方面是否可行、科學合理、安全，價值工程原理也體現在了房地產成本控制這一方面。最后，將限額設計推廣，能夠在設計方案的標準、規模和原則這些方面體現出合理性與確定性。
3.5 目標成本責任制
目標責任成本管理體系是在“組織架構”建立時就形成的基本框架，這樣各部門的工作流程可以根據各自的目標成本自我約束地運行。成本管理過程中要有專門的部門跟蹤檢查其他各部門目標成本的執行情況，及時反饋動態成本，通過實時反饋的動態成本和目標成本的對比，找出偏差，拿數據說話，用運行的結果和業績評估進行優獎劣罰，最后我們還可以協助有關部門及時發現問題，并解決問題，實現對項目總成本的控制。
結束語
隨著國家對房地產市場的逐漸規范，房地產開發企業的競爭越演越烈，各個公司的利潤都在下滑，在這種境況下，房地產開發企業從先前只重視施工階段成本管理 轉變思路 到現在認識到項目前期成本管理才是全過程成本管理的切入點，從而再售價受限的大環境下，控制投資階段成本，維持項目的利潤。——論文作者：顏順敏
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