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摘 要： 摘要：隨著國(guó)家不動(dòng)產(chǎn)登記管理政策的實(shí)施，相關(guān)機(jī)構(gòu)已經(jīng)建起與之相匹配的不動(dòng)產(chǎn)管理控制模式，也在積極開(kāi)展相應(yīng)的不動(dòng)產(chǎn)登記管理工作。本文從動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)調(diào)查的基本情況出發(fā)，全面分析和說(shuō)明了不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪和地籍調(diào)查的實(shí)際情況，為提高房地產(chǎn)測(cè)繪地籍測(cè)量水平，
摘要：隨著國(guó)家不動(dòng)產(chǎn)登記管理政策的實(shí)施，相關(guān)機(jī)構(gòu)已經(jīng)建起與之相匹配的不動(dòng)產(chǎn)管理控制模式，也在積極開(kāi)展相應(yīng)的不動(dòng)產(chǎn)登記管理工作。本文從動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)調(diào)查的基本情況出發(fā)，全面分析和說(shuō)明了不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪和地籍調(diào)查的實(shí)際情況，為提高房地產(chǎn)測(cè)繪地籍測(cè)量水平，為測(cè)繪地籍測(cè)量提供價(jià)值參考。
關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn);權(quán)籍;測(cè)繪
1不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查綜述
在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)地籍調(diào)查工作中，要通過(guò)房地產(chǎn)調(diào)查，明確房地產(chǎn)的面積、用途和邊界，形成房地產(chǎn)調(diào)查數(shù)據(jù)，確保房地產(chǎn)登記，為發(fā)證提供價(jià)值參考。在房地產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查的過(guò)程中，擁有房地產(chǎn)單位的設(shè)立、測(cè)量、權(quán)屬調(diào)查等諸多調(diào)查工作。在不動(dòng)產(chǎn)調(diào)查中，工作人員可以借助實(shí)地調(diào)查法或內(nèi)外部核實(shí)的方法，進(jìn)一步明確房地產(chǎn)的權(quán)屬和邊界。測(cè)量不動(dòng)產(chǎn)的方法眾多，具體調(diào)查工作中，需要全面考慮房地產(chǎn)的基本情況、用途和實(shí)際需要，再結(jié)合房地產(chǎn)的類(lèi)型和位置選擇適合的調(diào)查方法，確保不動(dòng)產(chǎn)調(diào)查測(cè)量工作的有序開(kāi)展。在不動(dòng)產(chǎn)調(diào)查過(guò)程中，由于建設(shè)用地用途不同，應(yīng)采取與之相匹配的調(diào)查方法。通常情況下，在城鎮(zhèn)、村莊和一些分散、獨(dú)立的區(qū)域進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查時(shí)，可以采用解析法進(jìn)行界址坐標(biāo)測(cè)量，同時(shí)精準(zhǔn)計(jì)算土地利用面積，同時(shí)正確測(cè)量不動(dòng)產(chǎn)邊長(zhǎng)，最后通過(guò)集合要素來(lái)有效測(cè)量不動(dòng)產(chǎn)面積，進(jìn)而精準(zhǔn)調(diào)查不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍。
2不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測(cè)繪的技術(shù)方法
房地產(chǎn)測(cè)繪中使用的測(cè)繪技術(shù)有很多種。根據(jù)房地產(chǎn)的不同，相應(yīng)的方法主要有以下幾種：一是應(yīng)用廣泛、以數(shù)字技術(shù)為主的數(shù)字化辦公掃描技術(shù);二是野外測(cè)量技術(shù)，這項(xiàng)技術(shù)是一項(xiàng)重要的測(cè)量技術(shù)，主要以遙感技術(shù)和全站儀為主要設(shè)備的測(cè)量技術(shù)，遙感技術(shù)主要用于房地產(chǎn)測(cè)繪工作，需要綜合多種測(cè)繪技術(shù)，可以整合圖像信息，分析不同區(qū)域的測(cè)繪成果，進(jìn)而提高房地產(chǎn)測(cè)繪權(quán)屬。
3不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測(cè)繪存在的問(wèn)題
3.1工作效率低，操作過(guò)程不規(guī)范
在開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍的調(diào)查測(cè)繪工作時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍的登記管理與不動(dòng)產(chǎn)的測(cè)繪工作被一分為二，分別由兩個(gè)不同的部門(mén)負(fù)責(zé)，無(wú)形中給后期數(shù)據(jù)整合帶來(lái)諸多困擾。在這一過(guò)程中，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍與測(cè)繪數(shù)據(jù)無(wú)法融合到一起，不僅制約了工作進(jìn)程，使工作效率大幅降低，而且也影響了最終數(shù)據(jù)的精度。這種分離式管理，極易造成影像、圖片資料的丟失或者不易于查找，僅僅憑借幾個(gè)工作人員的能力，無(wú)法完成龐大的數(shù)據(jù)整合過(guò)程，而工作人員為了加快整合速度往往不按流程辦事，不按規(guī)范操作，使數(shù)據(jù)整合過(guò)程流于形式，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查與測(cè)繪工作也失去現(xiàn)實(shí)意義。
3.2測(cè)繪水平良莠不齊
不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍的調(diào)查測(cè)繪需要具有測(cè)繪資質(zhì)的專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)來(lái)完成，但是由于這項(xiàng)工作起步時(shí)間較晚，一些測(cè)繪機(jī)構(gòu)即便具備測(cè)繪資質(zhì)，資質(zhì)等級(jí)也相對(duì)較低、實(shí)測(cè)案例較少、測(cè)繪經(jīng)驗(yàn)不足，導(dǎo)致測(cè)繪結(jié)果出入較大，沒(méi)有一個(gè)準(zhǔn)確的參考值。而不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測(cè)繪包括不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪與宗地測(cè)繪兩項(xiàng)內(nèi)容，部分測(cè)繪機(jī)構(gòu)只具備其中一項(xiàng)資質(zhì)，在開(kāi)展綜合測(cè)繪業(yè)務(wù)時(shí)，無(wú)法針對(duì)性的對(duì)兩項(xiàng)工作同時(shí)進(jìn)行測(cè)繪，這就導(dǎo)致測(cè)繪機(jī)構(gòu)的測(cè)繪能力和水平受限，無(wú)法完成整體測(cè)繪工作，給不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記工作帶來(lái)諸多負(fù)面影響。
3.3測(cè)繪成本負(fù)擔(dān)
對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)所有人來(lái)說(shuō)，調(diào)查測(cè)繪費(fèi)用是一筆不小的支出，無(wú)形當(dāng)中給產(chǎn)權(quán)所有人造成了經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。比如對(duì)于一些偏遠(yuǎn)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)域，目前，尚未形成完整的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)調(diào)查成果圖樣，但是對(duì)于產(chǎn)權(quán)所有人來(lái)說(shuō)，在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記時(shí)，必須經(jīng)過(guò)實(shí)地調(diào)查測(cè)繪才能確定精確的數(shù)據(jù)，而這一過(guò)程需要借助于測(cè)繪機(jī)構(gòu)，同時(shí)，產(chǎn)權(quán)所有人必須繳納一定數(shù)額的測(cè)繪費(fèi)用，否則無(wú)法進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記，這就使得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)所有人增加了額外投入，承擔(dān)了一定的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。
3.4許多參考標(biāo)準(zhǔn)增加了實(shí)施的難度
不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍的調(diào)查測(cè)繪內(nèi)容主要包括不動(dòng)產(chǎn)單元信息以及宗地、宗海等信息。但是，目前，國(guó)家相關(guān)管理部門(mén)出臺(tái)的政策標(biāo)準(zhǔn)名目眾多，國(guó)土資源部門(mén)、房地產(chǎn)部門(mén)、林業(yè)部門(mén)所制訂的標(biāo)準(zhǔn)口徑各不相同，工作人員在開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍清查時(shí)，面對(duì)內(nèi)容多樣的標(biāo)準(zhǔn)條款一頭霧水，無(wú)法確定最終選用的標(biāo)準(zhǔn)，這就給調(diào)查測(cè)繪工作帶來(lái)較大難度。調(diào)查測(cè)繪所使用的測(cè)儀器，供貨來(lái)源與渠道各不相同，精度也有所差異，工作人員在實(shí)際測(cè)量中也得出各種不同的數(shù)據(jù)，在進(jìn)行信息登記時(shí)，無(wú)法保證信息的準(zhǔn)確性。針對(duì)這種局面，有關(guān)部門(mén)也推行了一體化的調(diào)查測(cè)繪方式，希望通過(guò)一家權(quán)威機(jī)構(gòu)來(lái)完成清查工作，但是在實(shí)際運(yùn)作過(guò)程中，由于工作壓力與工作量的關(guān)系，調(diào)查測(cè)繪工作依然被劃分為多個(gè)部分，由多家測(cè)繪調(diào)查機(jī)構(gòu)共同完成，這些機(jī)構(gòu)采用的測(cè)量?jī)x器不同，數(shù)據(jù)庫(kù)中存儲(chǔ)的源數(shù)據(jù)也具有較大的差異，如果將這些數(shù)據(jù)有機(jī)整合對(duì)工作人員來(lái)說(shuō)，必將是一個(gè)巨大的工作量，而且最終得出的結(jié)論也未必準(zhǔn)確。
4新形勢(shì)下進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪工作的實(shí)踐
4.1調(diào)查不動(dòng)產(chǎn)權(quán)所屬準(zhǔn)備工作
在不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)調(diào)查中，要嚴(yán)格按照選定的技術(shù)方案流程進(jìn)行，以促進(jìn)調(diào)查工作的順利進(jìn)行。一是要提前做好準(zhǔn)備，即了解現(xiàn)有的房地產(chǎn)信息;二是對(duì)備案的房地產(chǎn)權(quán)利進(jìn)行實(shí)地調(diào)查;最后根據(jù)實(shí)際調(diào)查結(jié)果制定權(quán)屬邊界的測(cè)繪方案。檔案可以提前從各相關(guān)部門(mén)提取，也可以通過(guò)業(yè)務(wù)系統(tǒng)直接查詢(xún)。同時(shí)，可以詳細(xì)記錄調(diào)查信息數(shù)據(jù)，為后續(xù)調(diào)查做好歸檔工作。在此期間，工作的主要目標(biāo)是調(diào)查核實(shí)房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)歸屬，包括房地產(chǎn)的邊界、地址、權(quán)利人、土地用途等，并畫(huà)出房地產(chǎn)的具體位置，明確具體的自然建筑、房地產(chǎn)單位等細(xì)節(jié)，然后填寫(xiě)不動(dòng)產(chǎn)登記調(diào)查表。在調(diào)查過(guò)程中，應(yīng)及時(shí)記錄一些糾紛和地點(diǎn)變化。同時(shí)，應(yīng)將部分圖像作為現(xiàn)場(chǎng)證據(jù)，并按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行嚴(yán)格處理。
4.2不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測(cè)量制度和要求
在實(shí)施外業(yè)測(cè)量工作時(shí)，需要測(cè)繪宗地界址點(diǎn)與界址線(xiàn)，進(jìn)而完成測(cè)繪宗地、房產(chǎn)的工作，在這個(gè)基礎(chǔ)上，繪制不動(dòng)產(chǎn)宗地圖形，同時(shí)記錄歸屬地。所謂的測(cè)量控制指的是在實(shí)際進(jìn)行測(cè)繪時(shí)，需要對(duì)房屋、土地等不動(dòng)產(chǎn)按照調(diào)查的流程以及不動(dòng)產(chǎn)所屬的界址選擇相應(yīng)技術(shù)和方案，為不動(dòng)產(chǎn)權(quán)所屬人提供權(quán)力、利益保障，確保管理不動(dòng)產(chǎn)所需的一系列有關(guān)條件，保障測(cè)量界址的準(zhǔn)確度。如果這個(gè)技術(shù)方案測(cè)量的精度不同，應(yīng)當(dāng)按照較高精度測(cè)量數(shù)據(jù)為結(jié)果，在不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量工作完成之后，還應(yīng)當(dāng)開(kāi)展審查工作，對(duì)測(cè)量的文字信息、圖片信息以及表格等相關(guān)信息數(shù)據(jù)進(jìn)行檢查，并且將審查后的數(shù)據(jù)存入數(shù)據(jù)庫(kù)，為日后查找提供便利，在進(jìn)行數(shù)據(jù)存檔的過(guò)程中需要將紙質(zhì)檔案與電子檔案實(shí)施分類(lèi)管理。
結(jié)束語(yǔ)
綜上所述，不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪和地籍測(cè)量在不動(dòng)產(chǎn)登記的實(shí)際建設(shè)和發(fā)展中發(fā)揮著至關(guān)重要的作用。必須要積極采取合理可行的測(cè)繪和地籍測(cè)量，全面收集房地產(chǎn)各方面的數(shù)據(jù)和信息，為不動(dòng)產(chǎn)的作用提供良好的前提。衡量房地產(chǎn)的方方面面，需要從不動(dòng)產(chǎn)登記的實(shí)際需要出發(fā)，結(jié)合房地產(chǎn)的基本情況，結(jié)合相應(yīng)的房地產(chǎn)位置和類(lèi)型選擇合適的測(cè)量方法，這樣才能更好地測(cè)量房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)。——論文作者:高杏
相關(guān)期刊推薦：《資源信息與工程》雜志，于1986年經(jīng)國(guó)家新聞出版總署批準(zhǔn)正式創(chuàng)刊，本刊在國(guó)內(nèi)外有廣泛的覆蓋面，題材新穎，信息量大、時(shí)效性強(qiáng)的特點(diǎn)，其中主要欄目有：土木工程、環(huán)境工程、信息工程等。
