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摘 要： 摘要：在城市化發(fā)展過程中，房地產(chǎn)開發(fā)項目的數(shù)量在不斷增多，規(guī)模也在不斷的加大，分析了解對房地產(chǎn)項目開發(fā)有影響的因素，并積極的分析影響的好壞，從而制定有效的影響控制策略，這于房地產(chǎn)項目的穩(wěn)步推進有突出的現(xiàn)實價值。從目前的實踐研究來看，在房地
摘要：在城市化發(fā)展過程中，房地產(chǎn)開發(fā)項目的數(shù)量在不斷增多，規(guī)模也在不斷的加大，分析了解對房地產(chǎn)項目開發(fā)有影響的因素，并積極的分析影響的好壞，從而制定有效的影響控制策略，這于房地產(chǎn)項目的穩(wěn)步推進有突出的現(xiàn)實價值。從目前的實踐研究來看，在房地產(chǎn)開發(fā)項目實踐中，物業(yè)管理的前期介入會產(chǎn)生顯著的影響，而且這種影響是多方面的。從項目開發(fā)的角度來看，物業(yè)管理的前期介入影響有消極也有積極，因此在實踐中需要明確具體的影響，然后基于趨利避害的原則做好消極影響的有效控制。文章對物業(yè)管理前期介入對房地產(chǎn)開發(fā)項目的影響做具體分析，旨在為實踐工作提供指導(dǎo)和幫助。
關(guān)鍵詞：物業(yè)管理;房地產(chǎn)開發(fā)項目;影響
房地產(chǎn)開發(fā)項目在實施過程中會受到多方面因素的影響，其中有些因素的影響是正面的，而有些因素的影響是負面的，所以為了實現(xiàn)項目開發(fā)的最初目的，需要積極的進行負面影響因素的控制。從現(xiàn)階段的研究來看，物業(yè)管理的前期介入對于房地產(chǎn)開發(fā)項目的具體影響是十分顯著的，在此因素的影響下，開發(fā)項目的具體工作執(zhí)行等會受到干擾�；谶@樣的情況，對具體的影響做分析討論，這可以為影響控制提供指導(dǎo)和幫助。
物業(yè)管理前期介入的內(nèi)容和過程分析
從現(xiàn)階段的具體分析來看，物業(yè)管理的前期介入是一個長效服務(wù)概念，具體指的是物業(yè)服務(wù)公司在接管物業(yè)以前的各個階段就參與決策、制定物業(yè)管理方案、并從管理和運作的角度為開發(fā)商提供樓宇設(shè)計、施工監(jiān)管、設(shè)備選用以及功能規(guī)劃等有建設(shè)性的意見。從現(xiàn)階段的分析來看，物業(yè)管理的前期介入內(nèi)容和運作過程如下。
從實踐分析來看，物業(yè)管理前期介入的過程可以分為四個階段：1)項目可行性研究階段。在這個階段，物業(yè)服務(wù)公司可以向建設(shè)單位進行意見的提供，而且可以基于物業(yè)管理實踐做規(guī)劃，這樣，建設(shè)單位的具體實踐和物業(yè)管理的實踐目標會具有一致性。2)規(guī)劃設(shè)計階段[1]。此階段，物業(yè)管理前期介入主要是參與項目的優(yōu)化設(shè)計，從而使項目整體的科學(xué)性和合理性更加突出。3)施工建設(shè)階段。此階段，物業(yè)服務(wù)公司可以派出工程技術(shù)人員進行現(xiàn)場督查和監(jiān)管，從而實現(xiàn)對建設(shè)中的物業(yè)進行詳細掌握。在此基礎(chǔ)上提出意見，物業(yè)建設(shè)的整體推進會更加科學(xué)。4)銷售階段。此階段貫穿整個銷售過程，主要的內(nèi)容包括了銷售方案的參與規(guī)劃，物業(yè)收費標準的制定等等。
物業(yè)管理前期介入的現(xiàn)狀和問題
對現(xiàn)階段物業(yè)管理前期介入實踐做具體的分析發(fā)現(xiàn)，不少房地產(chǎn)開發(fā)項目均在推進物業(yè)管理的前期介入，但是具體工作存在著幾個方面的突出問題，具體表現(xiàn)在如下幾個方面：1)物業(yè)管理的招標存在著不規(guī)范的情況，所以前期的介入有明顯的不完整。物業(yè)管理前期介入要強調(diào)公平和公正，所以在物業(yè)管理招標的時候需要重視公正、公平和公開[2]。目前的物業(yè)管理招標存在著私下協(xié)商解決的問題，此種情況擾亂了市場的公平性，也為前期管理的介入科學(xué)性和有效性缺失埋下了伏筆。2)物業(yè)服務(wù)公司缺乏和業(yè)主以及房地產(chǎn)開發(fā)公司的溝通。在物業(yè)管理的前期介入實踐中，物業(yè)服務(wù)公司、業(yè)主和開發(fā)商是平等的關(guān)系，在前期介入實踐中，物業(yè)服務(wù)公司需要強調(diào)和業(yè)主以及開發(fā)商的聯(lián)系和溝通，這樣，相關(guān)問題解決才會更有效。目前的實踐中，三方溝通交流障礙顯著，所以前期介入的實際效果大打折扣。3)過去重視硬件管理，對人才資源的準備和培訓(xùn)有忽視的情況。在管理實踐中，人才的價值發(fā)揮是必須要強調(diào)的，但是目前的工作過實踐對人才培養(yǎng)不夠重視，所以導(dǎo)致了工作實踐無專業(yè)人員可用的問題。
改進物業(yè)管理前期介入的建議
總的來講，物業(yè)管理前期介入對于房地產(chǎn)開發(fā)項目的整體推進有積極的作用，所以在實踐中需要關(guān)注物業(yè)管理前期介入對項目實踐的積極影響并強調(diào)物業(yè)管理的前期介入。上文提到，目前的房地產(chǎn)開發(fā)項目中，物業(yè)管理介入雖然在推進，但是還存在著顯著的問題，而這些問題的存在不利于物業(yè)管理前期介入的積極作用發(fā)揮，所以需要對相應(yīng)的問題進行解決。以下是基于實踐總結(jié)的有效推進物業(yè)管理前期介入的建議.
強調(diào)開發(fā)商、業(yè)主和物業(yè)公司的關(guān)系明確
從現(xiàn)實分析來看，物業(yè)公司、開發(fā)商和業(yè)主三方的關(guān)系建立需要本著平等原則，所以在實踐中，需要在平等的基礎(chǔ)上構(gòu)建對三方均有利的商業(yè)合作伙伴關(guān)系。在實踐中，三方需要基于實踐做積極有效的溝通，這樣可以實現(xiàn)各方利益的保障。而且通過三方的協(xié)調(diào)，最終所簽訂的合同文件能夠?qū)⑷覚?quán)益最大化，如此一來，物業(yè)前期介入的預(yù)期效果會圓滿實現(xiàn)，從而達到三方的供應(yīng)[3]。簡言之，在實踐中，物業(yè)公司、業(yè)主以及開發(fā)商是利益共同體，只有在滿足三方利用的情況下，項目實施的具體問題才會更容易解決，因此在實踐中必須理性看待三方關(guān)系，并教育平等的原則將三方訴求做積極的表達，并通過交流和溝通獲取最佳的利益實現(xiàn)方案，這樣，三方共贏的目的達到，物業(yè)管理前期接入的價值會有顯著的體現(xiàn)。
通過觀念的轉(zhuǎn)變實現(xiàn)物業(yè)管理前期介入的制度化和規(guī)范化
從上文的分析來看，因為觀念認知方面的問題，所以物業(yè)管理的前期介入會存在諸多不合理的地方，這種情況對于物業(yè)管理前期介入的介質(zhì)體現(xiàn)非常的不利�；诖�，在實踐中，物業(yè)服務(wù)公司和開發(fā)商需要積極的提升對物業(yè)管理前期介入的認知，從而將“售后服務(wù)”的思想理念把轉(zhuǎn)變?yōu)榍捌诮槿氲挠行嵺`，從而構(gòu)建更為科學(xué)的服務(wù)營銷理念。如此一來，在過去處于被動地位的物業(yè)管理會變?yōu)橹鲃訁⑴c�；谟^念的轉(zhuǎn)變，物業(yè)服務(wù)公司會將物業(yè)管理前期介入作為重要的項目內(nèi)容納入到規(guī)范化、制度化的管理實踐中，這樣，物業(yè)管理前期介入的具體工作開展會有更加可靠、充實的依據(jù)。
積極提高專業(yè)人員素質(zhì)，強調(diào)物業(yè)管理前期介入的實質(zhì)性效果
從目前的分析來看，在市場經(jīng)濟大環(huán)境下，企業(yè)獲得成功的一個關(guān)鍵性要素是人才，因此企業(yè)需要積極的進行人才的培養(yǎng)。從目前的實踐來看，要在房地產(chǎn)開發(fā)項目實踐中強調(diào)物業(yè)管理的前期介入，必須要有專業(yè)的人才服務(wù)于具體的工作，這樣，工作推進效果才會更加突出。就現(xiàn)實需要來看，物業(yè)服務(wù)公司需要培養(yǎng)和應(yīng)用擁有物業(yè)管理專業(yè)人才和復(fù)合型人才，這樣，人才在實踐工作中才能夠表現(xiàn)更加突出的價值。就目前的人才培養(yǎng)實踐來看，可以通過專家人才庫建設(shè)或是專門的培訓(xùn)來實現(xiàn)。總之，強調(diào)人才的專業(yè)性培養(yǎng)，重視工作的專業(yè)性和規(guī)范性提升，這樣，物業(yè)管理前期介入的實際效果會更加突出。
結(jié)束語：
綜上所述，物業(yè)管理前期介入對房地產(chǎn)開發(fā)項目實踐是有顯著影響的，積極的分析影響并就物業(yè)管理前期介入的相關(guān)內(nèi)容等進行分析與控制，這能夠為現(xiàn)階段的實踐工作提供積極的幫助。——論文作者：楊凱
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