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摘 要： 隨著社會的發(fā)展，我國各行各業(yè)的經(jīng)濟也在不斷發(fā)展中，房地產(chǎn)也不例外，我國也會根據(jù)各行業(yè)的經(jīng)濟狀況進行一些宏觀調(diào)控，本文主要針對中國房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀進行了一些研究，文章是一篇 運籌與管理雜志投稿 的論文范文。 【摘要】房地產(chǎn)行業(yè)作為現(xiàn)階段中國經(jīng)濟的
隨著社會的發(fā)展，我國各行各業(yè)的經(jīng)濟也在不斷發(fā)展中，房地產(chǎn)也不例外，我國也會根據(jù)各行業(yè)的經(jīng)濟狀況進行一些宏觀調(diào)控，本文主要針對中國房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀進行了一些研究，文章是一篇運籌與管理雜志投稿的論文范文。
【摘要】房地產(chǎn)行業(yè)作為現(xiàn)階段中國經(jīng)濟的支柱，直接影響到國家的金融系統(tǒng)和國民的生活品質(zhì)。本文從政治、經(jīng)濟、社會、技術(shù)四個角度對中國房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀進行分析，并根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀對發(fā)展趨勢進行大膽預(yù)測。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn),戰(zhàn)略分析,發(fā)展趨勢
最近幾年房地產(chǎn)市場相對低靡，政策頻出，人口結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，消費者對居住品質(zhì)的要求提高等因素都直接影響房地產(chǎn)行業(yè)。隨著中央對房地市場的宏觀調(diào)控，整個房地產(chǎn)行業(yè)增長速度放緩，競爭格局日益激烈。
一、政治環(huán)境分析
2015年初的 “兩會”政府工作報告，明確了加快培育“穩(wěn)定住房消費”的基調(diào)，在這樣的大方針指導(dǎo)下，全國各地的政策頻出，“330新政”、“930新政”，央行和住建部一齊發(fā)布樓市調(diào)整政策，房地產(chǎn)政策全面放松。2015年12月21日，中央經(jīng)濟工作會議上強調(diào)“要發(fā)展住房租賃市場，鼓勵自然人和各類機構(gòu)投資者購買庫存商品房，成為租賃市場的房源提供者，鼓勵發(fā)展以住房租賃為主營業(yè)務(wù)的專業(yè)化企業(yè)。”這種明確鼓勵投資性購房的態(tài)度，對房地產(chǎn)市場形成重大利好。
2016年伊始，繼央行發(fā)布降低首套房首付比例的通知后，財政部、國家稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部三部委又發(fā)布了《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》，對于改善性需求，針對大戶型、高價、別墅等物業(yè)，新政策有非常明顯的利好，預(yù)計后續(xù)針對房地產(chǎn)的政策依然會頻繁出現(xiàn)。
二、經(jīng)濟環(huán)境分析
房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的重要組成部分，既受到國民經(jīng)濟發(fā)展水平的制約，又起著促進經(jīng)濟發(fā)展的作用，房地產(chǎn)行業(yè)與經(jīng)濟環(huán)境是相輔相承的關(guān)系。
根據(jù)2010年以來中經(jīng)網(wǎng)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)的增加值總體連年上升，且在GDP的比重中約占5.5-6%。如果將房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)上下游產(chǎn)業(yè)的行業(yè)增加值全部加起來，能夠占到GDP比重的15%以上。2011年開始，國家出臺相關(guān)政策限制房地產(chǎn)的投資和投機，房產(chǎn)稅收總額占總體稅收比重較大，我國的稅收增速也逐之減緩。由此可見，房地產(chǎn)增速減緩，GDP增長也會乏力。
利率水平對房地產(chǎn)行業(yè)的也有相當大的影響，一般來說，銀行利率與房地產(chǎn)價格呈反比關(guān)系，利率升高則房地產(chǎn)價格下調(diào)，利率降低時房地產(chǎn)價格上升。利率升高則利息成本加大，房地產(chǎn)的投資收益流轉(zhuǎn)不夠靈活，不能做為理想的投資方式，價格缺少吸引力，必然會下跌;如果利率降低，資金的需求量加大，房地產(chǎn)需求持續(xù)增加，持幣者可能推動貨幣轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)等實物商品，從而推動房地產(chǎn)價格上漲。
房地產(chǎn)市場與宏觀經(jīng)濟聯(lián)系極為密切。房地產(chǎn)行業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展不僅有利于我國國民經(jīng)濟的快速發(fā)展，還能直接影響產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。房地產(chǎn)市場的發(fā)展對維護我國國民經(jīng)濟的發(fā)展及穩(wěn)定發(fā)揮了舉足輕重的作用，短期之內(nèi)，房地產(chǎn)業(yè)做為中國支柱產(chǎn)業(yè)的地位是不會動搖的。
三、社會環(huán)境分析
2015年10月，中共十八屆五中全會提出了“一對夫婦可生育兩個孩子政策”。預(yù)計“全面二胎”政策落地后，包括改善需求的不斷釋放，市場上現(xiàn)有的產(chǎn)品類型將會出現(xiàn)較大調(diào)整，如小戶型比率降低，剛需戶型調(diào)整，學(xué)區(qū)房地位更加不可動搖等。從長期來看，人口增加對房地產(chǎn)市場的整體需求量以及平穩(wěn)增長也都存在明顯的積極意義。
“十三五”規(guī)劃建議中還強調(diào)推進以人為核心的新型城鎮(zhèn)化。如果說人口政策的調(diào)整對房地產(chǎn)市場的影響是整體性的，那么城鎮(zhèn)化發(fā)展則勢必對三四線小城市的房地產(chǎn)市場帶來需求活力。對此，政府再次強調(diào)加快戶籍人口的城鎮(zhèn)化率，通過戶籍制度改革，推進農(nóng)民工市民化，帶動住房消費。同時，財政轉(zhuǎn)移支付、城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加規(guī)模要同農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化及落戶數(shù)量掛鉤，真正實現(xiàn)新型城鎮(zhèn)化。
長期來看，人口政策的調(diào)整和新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃，將為樓市發(fā)展提供新的支持，城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移人口帶來的購房需求將是支撐城市房地產(chǎn)市場的重要力量，尤其對于庫存問題嚴峻的廣大中小城市來說，意義更是重大。
四、技術(shù)環(huán)境分析
城市是大多數(shù)人向往并聚集的生活區(qū)域，但未來城市將承載越來越多的不良癥狀，比如人口擁擠、交通堵塞、就業(yè)困難、環(huán)境污染、生態(tài)破壞等問題。為解決上述“城市病”，實現(xiàn)城市可持續(xù)發(fā)展，建設(shè)智慧城市將成為我國中長期發(fā)展的重點。
“智慧城市”是城市在信息時代下的新形態(tài)，是運用信息和通信技術(shù)手段感測、分析、整合城市運行核心系統(tǒng)的各項關(guān)鍵信息，將信息技術(shù)應(yīng)用到城市的規(guī)劃、服務(wù)和管理過程中，對城市資源進行科學(xué)配置，通過人民、政府、企業(yè)等的參與，對城市的各種需求做出智能反應(yīng)，提高居住者的生活品質(zhì)，提升城市的國際競爭力。
房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，要與整個國家的城鎮(zhèn)化和智慧城市的建設(shè)相結(jié)合，雖然目前智慧城市還沒有成熟的經(jīng)驗和模式可以進行復(fù)制，但智慧城市的建設(shè)已成為必然趨勢，行業(yè)前景值得肯定。
預(yù)計未來幾年，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該會延續(xù)整體去庫存的大趨勢，一線重點城市的房地產(chǎn)行業(yè)將繼續(xù)領(lǐng)跑全國。由于一線城市的土地供應(yīng)有限，新房存量低，供求關(guān)系良好，國內(nèi)債券融資成本下降，常住人口穩(wěn)定，再加上政策利好消息的影響，雖然已經(jīng)集中釋放過改善的需求，成交量可能較往年有所回落，但長期來看，相比較于中小城市預(yù)計仍有較好的表現(xiàn)。
而二線核心城市的銷售規(guī)模有望繼續(xù)提升。這些城市基本供求關(guān)系良好，人口穩(wěn)定增長，有持續(xù)的住房需求且年齡結(jié)構(gòu)合理，二手市場發(fā)展成熟，在有宏觀政策利好影響下，未來表現(xiàn)可期。
目前來看，三四線中小城市占據(jù)市場主流，未來房地產(chǎn)市場將長期處于去庫存階段，高庫存和低需求的現(xiàn)狀，再加上宏觀經(jīng)濟持續(xù)低迷，現(xiàn)有政策刺激力度不夠，在大量的庫存壓力下，房價將根據(jù)市場需求進行震蕩，預(yù)計短期內(nèi)將拖累全國市場的房價及銷量。
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相關(guān)期刊簡介：《運籌與管理》《運籌與管理》（雙月刊）1992年創(chuàng)刊，宗旨是交流運籌學(xué)與管理科學(xué)工作者的研究成果，推進運籌學(xué)在經(jīng)濟計劃、投資決策、風(fēng)險分析、企業(yè)管理、生產(chǎn)控制、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、信息技術(shù)及軍事領(lǐng)域的應(yīng)用。
