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摘 要： 2015年12月20日至21日在北京舉行的中央城市工作會議上指出，明年經濟社會發展五大任務之一就是化解房地產庫存。鼓勵房地產開發企業順應市場規律調整營銷策略，適當降低商品住房價格。本文主要針對民間金融對當前一線城市樓市暴漲的助推作用及負面影響進行了
2015年12月20日至21日在北京舉行的中央城市工作會議上指出，明年經濟社會發展五大任務之一就是化解房地產庫存。鼓勵房地產開發企業順應市場規律調整營銷策略，適當降低商品住房價格。本文主要針對民間金融對當前一線城市樓市暴漲的助推作用及負面影響進行了一些研究，本文是一篇房地產論文范文。
【摘要】目前我國面臨著巨額的房產庫存，加上銀行對住房抵押貸款的收緊，理論上說房價應該下降，但是近來我國一線城市房價卻在暴漲，毫無疑問民間金融在樓市暴漲中發揮了重要的作用。為了分析民間金融對當前一線城市樓市暴漲的助推作用及負面影響，本文通過一線城市近年來房價及貸款來源等數據，利用經濟學供求等理論進行分析，結果顯示民間金融對當前一線城市樓市暴漲的助推作用主要是通過民間金融機構的杠桿資金進入樓市發揮的。通過本研究對民間金融的監管以及應對樓市暴漲提出了相關的政策性建議。
【關鍵詞】民間金融,杠桿,樓市暴漲
一、引言
去年安信證券曾測算得出房地產的真實庫存約98.3億平方米，完全消化需10年，未來5年需要消化價值54萬億的房地產庫存。面對如此大的房產庫存量，大都認為房價會下降，但是今年1月以來北上廣等一線城市房價飆升。同時，據相關報道：今年各家銀行普遍提高了首付款比例和貸款利率，甚至有銀行暫時放棄了二手房的抵押貸款，之前容易得到的貸款利率也在紛紛上浮。那么為什么一線城市房價及成交量都一直處于暴漲的狀態呢?民間金融又是如何發揮助推作用的呢?
為了回答以上問題，我們需要了解民間金融與正規金融的區別。民間金融是一個極具爭議的概念，結合我國具體情況，我們認為：它是與正規金融相對應的，以個體信用為基礎的，主要服務于不能或不便于從正規金融途徑獲得金融服務的主體，且在我國目前是沒有按照法定程序進行登記沒有取得某具體金融經營業務的法律授權，不直接受相關法律保護的一種自發金融行為。[1]在運行機理方面，研究民間金融運行機理方面的學者多認為民間金融比正規金融具有更多的信息、成本優勢，更具有靈活性，富有活力。[2]但是，我國既沒有承認民間金融合法，也沒有承認其非法，所以當經濟出現異常波動或民間金融的借貸方發生違約導致司法介入時，國家就有敵視民間金融活動的傾向，認為民間金融易造成經濟混亂，對民間金融可能會采取取締的方式加以打壓。[3]
回顧現有的研究，民間金融在經濟發展中占有很重要的地位。它具有彌補正規金融的不足、促進市場機制發育完善的積極作用，但同時又具有干擾信貸政策、擾亂金融秩序、助長金融犯罪等積極效應。[4]以往關于民間金融方面的研究多是監管及其與經濟增長方面的研究，缺少關于民間金融對某個微觀領域的影響等方面的研究。因此運用民間金融及經濟學的基本理論知識對當前樓市暴漲的原因進行分析是本文的一個主要貢獻。
本文主要通過運用經濟學基本知識對民間金融在當前樓市暴漲中發揮的助推作用進行分析，然后針對目前民間金融存在的問題分析其對樓市暴漲的負面影響進行分析，最后針對樓市暴漲問題提出相關的政策性建議。
二、民間金融對當前樓市暴漲的助推作用分析
(一)民間金融機構的杠桿資金進入樓市
民間金融機構推出的“首付貸”、“全款貸”等地產產品放大了融資杠桿。2016年3月10日經管之家論壇上的“從1998年上漲的房價到現在為什么沒有崩盤?”中提到了：各大中介公司公開宣傳的數據也顯示：鏈家約有2100億元使用了杠桿成交，房天下大約2000億元，我愛我家大約也有800億元，而整個中介行業通過場外配資實現購房成交金額或早已超過1萬億元。上述數據表明了樓市的巨額杠桿。
雖然我國目前的房產庫存量很大，但是大都表現在二三線城市。一線城市的地少人多即房產的供給小于需求，這必然會導致房價上漲，同時“首付貸”的出現可以使購房者用少量資金即可購置房產(原來首付為房價的20%即杠桿比率為5，“首付貸”出現后購房者實際支付的首付可能僅為房價的5%即杠桿比率為20)，加上人們預期房價會上漲，這將會導致需求增加，房價進一步上漲;購房者獲取資本利得，同時預期房價繼續上漲，購房需求進一步增加，房價進一步上漲。市場就陷入了這樣的循環中，結果造成了現在一線城市房價暴漲的局面。在此循環過程中，民間金融的杠桿資金進入樓市發揮著至關重要的作用。
(二)民間金融機構提供的高利率貸款
一些代理公司、房產中介機構以及場外配資機構向購房者提供高利率貸款，由于貸款價格的提高，使得資金供給增加，進入樓市的資金增加，即配資增加，從而使得樓市杠桿越來越大，根據以上分析可知，杠桿的增加必然會使房價暴漲。與此同時，媒體的炒作以及輿論都會影響人們對房價的心理預期。當人們心里預期房價會上漲的時候，便會增加對房產的需求，但是房產的供給在短時間內不會突然增加，因此房價會繼續上漲。
(三)互聯網金融眾籌資金進入樓市形成集體簽約，使得房價飆升
2015年6月之后股市的大跌使無數股民對股市喪失了信心，股市資金大量流出，同時去年發生了多起P2P平臺攜款跑路事件，這些無疑都使投資者的投資渠道減少。然而眾籌與P2P模式有本質區別，屬于長線投資，監管部門也不同，跑路的也比較少，做不下去的平臺大多也是正常倒閉。因此，許多之前投資于P2P平臺的投資者及部分股民就轉向了眾籌做長線投資。另外，企業或個人購買的"資產包"在支撐房價上漲，使得眾籌投資者更加愿意把資金投入樓市。互聯網金融眾籌資金進入樓市使得房產的需求增加，房價飆升。
(四)部分民間金融的混業經營使得杠桿資金更容易進入樓市(以鏈家為例)
由于民間金融自身不受相關部門監管、不受相關法律保護等特點，部分民間金融的混業經營現象嚴重;同時它的存在使得杠桿資金更容易進入樓市，使得房價飆升。
以鏈家為例，鏈家旗下有鏈家房產(房產中介)、鏈家理財(互聯網理財平臺)、理房通(第三方支付)和中融信擔保有限責任公司。以下為鏈家房產的經營模式：
鏈家的模式存在“自擔保”現象，可能發生類似于P2P老板“攜款跑路”事件。鏈家理房通對買家的房款進行監管保護，在買賣雙方過戶完成后再進行解凍支付。但是有人表示，理房通的牌照資格是互聯網支付，從本質上來說只是提供網絡端的資金結算服務，并沒有監管的權限，理房通在業務開展與宣傳上有違規嫌疑。 鏈家旗下的鏈家房產、鏈家理財及中融信擔保有限責任公司可能存在“勾結”行為。鏈家理財可以為鏈家房產的購房者提供“首付貸”等購房貸款，同時可以讓中融信擔保有限責任公司從中擔保。鏈家的這種模式使得鏈家理財的資金更容易進入樓市，并且這部分資金大多屬于杠桿資金，推升了樓市的泡沫。
三、民間金融對當前樓市暴漲的負面影響分析
(一)杠桿具有“助漲助跌”的作用
上漲時加杠桿有助于快速實現預期，調整時去杠桿加劇市場波動。一旦樓市出現問題，場外配資會極大地加劇波動風險，引發連鎖反應。
據華夏時報報道，目前房地產交易市場中，三成購房者是借助中介公司杠桿來完成購房的。在這種情況下，對于所有購房者而言，當房價上漲時，購房者收益增加繼續購買房產，房價繼續上漲。但對于借助中介公司杠桿完成購房的購房者，當房價下跌時，購房者的損失被放大以致被迫賣房，房價下跌。
由于借助杠桿買房的人一般是支付能力不足的人，一旦房價下跌，加上借入的杠桿資金的高利率會使這些購房者違約，受損的是銀行以及相關民間金融機構。對于銀行來說，他們有抵押物，所以大部分貸款還是可以收回的，但是民進金融機構卻得不到任何資金，所以民間金融機構可能有破產倒閉的風險，如果房價下降的太多，銀行抵押物賣不出去，無法獲得貸款資金，壞賬增加，銀行也可能面臨破產倒閉的風險。另外其他行業的發展也會受到影響。當房價下降時，房地產開發商會減少房產的供給，建材、鋼鐵、建筑業的工人可能會面臨失業問題;職業房東租不出去房，收入來源被中斷;同時可能使更多的人涌入大城市，那么一線城市的醫療、教育及交通等將面臨巨大考驗。
(二)民間金融提供的高利率貸款可能促使房價的下降
民間金融機構提供的首付貸款可能高達十幾個點甚至二十幾個點，如此高的利率不僅增加了購房者的購房成本，還增加了金融機構的風險。當房價上漲速度的不夠快時，此類靠借首付購房的人可能維持不了利息支付，此時這類購房者便會選擇放棄房產。在這種情況下，房產的供給增加，需求卻在減少，這必然會導致房價的下降。當房價上漲到如此高度時，一旦房價下跌，許多投資者必然會受損，銀行的壞賬增加，提供首付貸款的民間金融機構甚至有破產的風險。
另外，部門民間金融機構存在混業經營現象，比如鏈家，鏈家房產中介通過鏈家理財為購房者提供首付貸款，而鏈家理財的資金是通過投資者購買其他金融產品獲得的，所以在此過程中涉及到的面很廣，風險巨大。
四、政策性建議
(一)加強對民間金融機構的監管，優化樓市杠桿結構
加強對民間金融機構的監管，需要制定專門的民間金融法律規范;加強征信管理，對信用等級做出明確規定，對于沒有能力買房的人，無論是正規金融機構還是民間金融機構都不允許發放貸款或者，民間金融機構對于此類貸款人明確規定最高貸款金額等;建立健全市場準入機制;建立健全市場退出機制;對民間金融實行分類監管等。[5]要加強對樓市杠桿的規模、增速、結構和風險的監控，降低杠桿水平要以金融穩定為底線。另外，還要加強對民間金融機構配資業務的管理。
(二)嚴懲違規經營的民間金融機構，避免流動性風險
針對部分民間金融機構存在違規經營問題，需要立法機構對民間金融機構經營的業務范圍進行明確規定，加大對違規經營的處罰力度，并且依法實施。另外，對于部分金融機構的混業經營問題，監管部門需要在取締非法經營的部門后，對其他經營部門實行分類監管，并且加大監管力度。
(三)鼓勵媒體進行投資者教育，強化風險意識
努力推動專業媒體和大眾媒體更好的幫助投資者強化風險意識。美國的次貸危機之后出現許多大型企業破產等一系列社會問題，這些在客觀上都需要媒體配合政府主管部門，做好對“首付貸”、“全款貸”等地產產品相應的普及教育，從而減少和避免類次的悲劇在我國的發生。
參考文獻
[1]劉夢陽等.《非法民間金融行為的認定標準研究》，《金融法學家》[M].中國政法大學出版社2011年版.
[2]張德強.民間金融監管：邏輯、風險、收益與可行性――基于民間金融的視角[J].金融改革，2008(4)：26-31.
[3]張德強.民間金融監管：邏輯、風險、收益與可行性――基于民間金融的視角[J].金融改革，2008(4)：26-31.
[4]陳青青.對我國民間金融監管缺位的思考[J].時代金融，2011(6)：76-77.
[5]熊進光，潘麗琴.中國民間金融的法律監管問題[J].重慶大學學報，2013(1)：1.
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