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摘 要： 論文摘要：在司法實踐當中，有關宅基地使用權流轉的案件越來越多，同案不同判的情況大量存在。法院在審理不涉及房屋的農村宅基地使用權流轉的案件時，有的法院認為法律沒有明文規(guī)定農村宅基地使用權可以轉讓，認定轉讓行為無效;而有的法院卻認為當前中國法律
論文摘要：在司法實踐當中，有關宅基地使用權流轉的案件越來越多，同案不同判的情況大量存在。法院在審理不涉及房屋的農村宅基地使用權流轉的案件時，有的法院認為法律沒有明文規(guī)定農村宅基地使用權可以轉讓，認定轉讓行為無效;而有的法院卻認為當前中國法律沒有禁止農村宅基地使用權的流轉。
關鍵詞：宅基地使用權,流轉,必要性,法學研究
本文選自
《法學研究》由中國社會科學院主管、中國社會科學院法學研究所主辦、法學研究編輯部編輯、法學研究雜志社出版，1979年復刊。前身是中國政法學會1953年創(chuàng)刊、1957年停辦的《政法研究》。
《法學研究》刊載有關中國[法治建設重大]理論與實踐問題的論文。堅持“百花齊放，百家爭鳴”的辦刊方針，堅持學術性、理論性的辦刊宗旨，堅持高水平的用稿標準，以展現(xiàn)我國法學理論最新和最高水平的研究成果。
引言
207年通過的《物權法》第153條規(guī)定：“宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規(guī)定。”從中可看出其放棄了繼續(xù)對宅基地使用權流轉持完全禁止的態(tài)度，但也沒有突破既有立法，僅僅是為將來立法承認宅基地使用權合法流轉留下了空間。這不利于規(guī)范農村宅基地使用權流轉市場，因此建立更加完善的宅基地流轉制度成為一種迫切。
一、宅基地使用權的概念及特征
(一)宅基地使用權的概念。關于宅基地使用權的概念，國內的學者對其做出了不同的定義。王利明認為，宅基地使用權是指以建造住宅及其附屬設施為目的，對集體所有的土地進行占有和使用的權利。江平認為，宅基地使用權是一種獨立的用益物權種類，是農村集體所有權所派生的一種他物權，屬于傳統(tǒng)民法上的地上權的一種。根據我國《物權法》第一百五十二條規(guī)定，宅基地使用權是指宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有占有、使用的權利，權利人有權依法利用該土地建造住宅及其附屬設施。宅基地使用權在性質上與建設用地使用權、土地承包經營權一樣都屬于用益物權。
(二)農村宅基地使用權的特征
1、主體的特殊性。目前宅基地使用權的主體僅限于農村集體成員。《土地管理法》第六十二條規(guī)定，“農村村民一戶只能擁有一處宅基地……”。2004年12月國務院發(fā)布的《關于深化改革嚴格土地管理的決定》中強調：“加強農村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農村購置宅基地。”通過以上規(guī)定可以看出，使用人的特定身份是取得農村宅基地使用權的前提條件。宅基地使用權只保障農民的居住權，城鎮(zhèn)居民不享有該項保障。若非本集體經濟組織成員無法獲得宅基地的使用權，也不能通過受讓房屋使用權而獲得宅基地使用權。
2、客體的特定性。農村宅基地使用權的客體僅限于集體土地。《物權法》第一百五十二條規(guī)定：“宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權利，有權依法利用該土地建造住宅及其附屬設施。”從本條規(guī)定可以看出，宅基地使用權的客體范圍被限定在集體所有的土地上。
3、使用權的無期限性。宅基地使用權是為了保護農民的基本生存問題而設立的一項制度，現(xiàn)行法律法規(guī)中，并沒有涉及宅基地使用權期限的規(guī)定，宅基地使用權人的使用權受法律保護。一旦農戶取得宅基地，只要房屋存在并有合法的所有權人，那么該宅基地就不會被收回，除非失去農民身份或被征用。
二、宅基地使用權流轉現(xiàn)狀
(一)“隱性市場”大量存在，非法交易泛濫。現(xiàn)行法律法規(guī)雖然嚴格限制宅基地的流轉，但農村宅基地和農村房屋的交易是普遍現(xiàn)象。由于宅基地使用權的原始取得是無償?shù)模淞鬓D的成本非常低，在利益的驅動下，農民往往將閑置不用的宅基地及其房屋進行轉讓，形成了宅基地使用權流轉的“隱性市場”。
(二)宅基地使用權流轉的司法現(xiàn)狀。在司法實踐當中，有關宅基地使用權流轉的案件越來越多，同案不同判的情況大量存在。法院在審理不涉及房屋的農村宅基地使用權流轉的案件時，有的法院認為法律沒有明文規(guī)定農村宅基地使用權可以轉讓，認定轉讓行為無效;而有的法院卻認為當前中國法律沒有禁止農村宅基地使用權的流轉，依據《中華人民共和國土地管理法實施條例》第六條：“依法改變土地的所有權、使用權的，因依法轉讓土地上建筑物、構筑物等附著物導致土地使用權流轉的，必須向土地所在地的縣級以上人民政府土地行政管理部門提出土地變更登記申請……”的規(guī)定，認定該轉讓行為有效。還有的法院依據《合同法》的有關條款以宅基地買賣違法為由宣告轉讓合同無效。
三、宅基地使用權流轉的必要性
(一)允許宅基地使用權流轉有利于拓寬農民的融資渠道，提高農村土地的利用效率。對于農村的廣大農民來說，其最大的私有不動產就是建造在其宅基地之上的房屋，由于我國現(xiàn)行的法律限制宅基地使用權的流轉，也就阻止了農民以房屋進行抵押貸款、入股等流轉方式的可能，從而縮小了農民進行融資的渠道，不利于農民收入的增加，對農民不公平。“農村宅基地使用權畢竟是一項有財產利益的權利，在市場經濟條件下，往往只有在有效的流轉中才能實現(xiàn)資源的最佳配置，如果嚴格限制宅基地的流轉，則由于受讓人僅限于農村村民，則轉讓價格顯然會比較低，不利于實現(xiàn)宅基地使用權的交換價值。”因此，允許農村宅基地使用權的流轉，既可增加農民融資的渠道，也有利于提高土地的利用效率。
(二)允許宅基地使用權流轉是加快我國城市化發(fā)展的需要。改革開放以來，我國進入了一個相對快速的城市化進程。大量的農村剩余勞動力轉移至城市，促進了勞動力的自由流動。不允許農民將宅基地使用權抵押、出資就必然減少了農村城市化進程的外部資金的注入。放開宅基地使用權流轉限制，將會把農村宅基地巨大的經濟價值開發(fā)出來，使農民獲得大量的原始資本積累，這樣無論是進城投資或定居買房都將為農民融入城市提供一個良好的物質保障。放開宅基地流轉的制度有利于農村剩余勞動力轉移到城市，加快城市化進程。
(三)允許宅基地流轉是實現(xiàn)用益物權制度價值的要求。用益物權的首要制度價值就是實現(xiàn)物的使用價值，增進物盡其用的經濟效用，即擁有其物者得自不使用，而使他人利用之，以收取利益。無其物者得支付代價而利用他人之物，而不必取得所有權。易言之，用益物權具有調劑“所有”與“利用”的機能。在我國，用于建造房屋的土地，因所有權主體的不同分為建設用地使用權和宅基地使用權。建設用地使用權的轉讓、出租、抵押等流轉方式在法律上幾乎沒有什么限制。宅基地使用權作為用益物權的一種，應該和其他用益物權一樣可以流轉，因為不能流轉的財產不是真正意義上的財產，禁止農村宅基地交易實際上是不承認宅基地屬于農民自己的財產。而物權作為財產權的一種，具有財產權的一般特性，即價值性和流轉性。法律對宅基地使用權流轉的限制，不利于宅基地的使用價值和交換價值的實現(xiàn)。
四、完善宅基地使用權流轉的建議
(一)擴大宅基地使用權流轉的范圍。完整的用益物權在權利的流轉過程中就不應當再有關于受讓人身份方面的限制。可以允許宅基地使用權向本集體經濟組織以外的人員流轉，但須經本集體成員同意;向外流轉的宅基地使用權可以設定適當?shù)钠谙蓿唧w可以參考建設用地使用權的期限，并由農村集體經濟組織行使所有權人的權利，收回宅基地或給予受讓人適當?shù)挠袃斞永m(xù)使用權。
(二)明確宅基地使用權流轉的具體形式。放開宅基地使用權的流轉范圍后，其流轉方式也應有更多的存在形式。參照國有土地使用權，既可以采用轉讓、租賃、入股、繼承和贈與等方式轉讓，也可以允許宅基地使用權成為抵押權的標的。這些具體的流轉方式對提高農民的生活水平都具有積極作用。
(三)建立宅基地使用權收回制度。針對當今農村日益嚴重的“空心村”現(xiàn)象，為保護有限的土地資源和提高土地資源的利用效率，有必要建立宅基地使用權的收回制度。權利人與宅基地使用權發(fā)生分離或宅基地長期閑置不用可以作為宅基地收回的前提。宅基地使用權人因不可抗力導致宅基地滅失、死亡或宅基地被征收征用情況出現(xiàn)時，應由有關部門注銷其宅基地使用權，并考慮是否重新分給宅基地。
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