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摘 要： 法律管理對買房上的新建設應用措施有哪些呢對于現(xiàn)在房產法中的新模式有哪些呢，我國大陸地區(qū)在認定借名買房行為的法律性質時，需要對相對人是否知情、誰與相對人進行交易、相對人是否善意等因素進行考量。在借名買房的法律關系中，是借名人主動采取的一種風
法律管理對買房上的新建設應用措施有哪些呢對于現(xiàn)在房產法中的新模式有哪些呢，我國大陸地區(qū)在認定借名買房行為的法律性質時，需要對相對人是否知情、誰與相對人進行交易、相對人是否善意等因素進行考量。在借名買房的法律關系中，是借名人主動采取的一種風險行為，此時應首先考慮相對人的意愿，相對人承受的風險不應大于借名人，這才符合民法中的公平原則。本文就是一篇有關法學論文。
摘要：借名買房在絕大多數(shù)情況下是體現(xiàn)借名人和出名人雙方真實意思的法律行為。借名買房合同屬混合合同，規(guī)制了雙方的權利和義務，一般應當認定為有效合同。在不涉及第三人時，借名人的事實物權可以對抗出名人的法律物權;在涉及第三人時，應維持物權登記的推定力，保護善意第三人的利益。
關鍵詞：法學管理,買房制度,法學論文
由于國家戶籍政策、限購政策等的相繼出臺，現(xiàn)實生活中存在大量房屋登記人和實際使用人不一致的情況，伴隨房屋價值的攀升，凸現(xiàn)出來的糾紛也日益增多。在我國現(xiàn)有的不動產相關法律中，沒有具體的針對此問題的解決方法。因借名買房而引發(fā)的糾紛往往出現(xiàn)同案不同判的現(xiàn)象，因此對借名買房行為相關法律問題進行研究有很強的理論及實踐意義。
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一、借名買房的性質
(1)我國大陸地區(qū)
一般認為，在借名買房協(xié)議中約定，由出名人以自己的名義與相對人進行房屋交易，并以出名人的姓名進行房屋登記，交易相對人并不知道借名人的存在，此時將此法律行為認定為間接代理。[1]反之，如果交易相對人很容易就能推斷出出名人系以本人(借名人)的名義從事的買房行為，此時并不要求本人的姓名或者名稱被明確地提出來，此時即構成直接代理。由此可見，依據(jù)第三人是否知情作為判斷標準，如第三人知情，則為直接代理;如第三人不知情，則為間接代理。
當然，在某些借名購房協(xié)議中，出名人僅提供一個名字，借名人經(jīng)過與出名人協(xié)商，出名人因為房屋登記簿上的記錄而取得房屋所有權，之后待借名人可以進行房屋登記時，出名人再將房屋的所有權轉移于事實購房人。有學者認為此時并不能構成代理，其認為“代理應該是代理人代替本人實施法律行為，由此行為而產生的后果由本人承擔。”[2]代理人(借名人)以被代理人(出名人)的名義進行的法律行為，但最后終法律效果直接歸屬于代理人(借名人)來承擔，代理人是為自己的利益實施的購房行為，很明顯此時借名人并非代理人，也非被代理人，此種購房行為不宜認定為代理。
(2)我國臺灣地區(qū)
借名購買普通住房協(xié)議的性質，臺灣地區(qū)的學者經(jīng)歷了從信托―脫法行為―無名契約的轉變。學者認為信托中“受托人就信托財產承受權利人之名義，受托人須就信托財產依信托契約之內容為積極之管理或處分[3]”，但是在借名買房中，房屋是由借名人進行實際的占有、使用、管理以及處分，受托人與信托人協(xié)商一致，對于信托財產的管理、處分均由受托人依據(jù)信托協(xié)議進行，如果由信托人對信托財產進行管理、處分，但在名義上該財產屬于受托人，則構成消極信托。認為屬脫法行為的理由大致是：借名人以迂回手段規(guī)避強行規(guī)定之行為。被規(guī)避之強行規(guī)定，常為禁止規(guī)定，或關于租稅的法規(guī)等。當事人利用合同自由原則，雙方簽訂協(xié)議，以達成規(guī)避法律相關規(guī)定的目的。[4]此處與借名登記在外觀上相似，但依據(jù)借名買房協(xié)議成因不同，不能將全部借名買房協(xié)議均認為是脫法行為，亦即借名登記契約是否構成脫法行為，應依具體個案認定。將其認定為屬于無名契約的學者認為借名買房關系的成立主要是源于雙方之間的信任關系，出名人也可能從借名人處獲得一定的勞務報酬，但此并不屬于法律上所定的其他契約種類之勞務給付契約性質，如果該協(xié)議的內容不違反強制性、禁止性規(guī)定或公序良俗，應當認為其具有無名契約上的法律效力。在現(xiàn)行法下，借名登記契約為無名契約。該觀點也是臺灣學說上的代表性觀點。
由此可見，我國臺灣地區(qū)學者關于借名買房協(xié)議的性質經(jīng)歷了信托、脫法行為，現(xiàn)今主流觀點為“無名契約說”，類推適用勞動契約的有關規(guī)定。
(3)本文見解
借名買房的法律行為分為內外兩方面，內部出名人與借名人的借名買房協(xié)議，外部又分為兩部分：與相對人訂立購房合同、以出名人名義進行房屋登記。在借鑒我國大陸地區(qū)學者觀點的基礎上，吸收我國臺灣地區(qū)的研究思路，尤其是從信托關系到無名契約轉變的歷程，同時結合大陸地區(qū)的司法實踐進行簡要的分析。
第一，對借名買房的內部關系進行分析，借名人與出名人雙方多為親屬、朋友關系，雙方基于感情的信任達成協(xié)議，其目的是以出名人的名義購買一套最終由借名人實際占有、使用、支配的房屋。雙方意思表示真實，但是基于信任，彼此多為口頭約定，并沒有同謀虛偽意思表示。
第二，與第三人訂立房屋買賣合同主體的不同可以分為：借名人與第三人訂立買房合同、出名人與第三人訂立買房合同。本文按照相對人是否知情，將其分為三種情況。1.出名人與第三人訂立買房合同，如果第三人可以依據(jù)一定的情形推斷出出名人系替本人(借名人)行事，如果第三人選擇繼續(xù)交易，則該交易直接約束第三人與借名人，但借名人沒有實際出現(xiàn)在交易過程中，可以類推適用隱名代理。2.出名人與第三人交易，第三人并不知借名人的存在，簽訂的協(xié)議最終由借名人承擔法律效果，此時構成間接代理，也即英美法上的本人身份未披露的代理。3.借名人以出名人的名義與第三人訂立買房合同使其形成借名人即出名人本人的表象，如果第三人不知情，但由于借名人與出名人之間本來沒有代理的意圖，而只是借用其名字，為了保護第三人的交易安全，此時可以類推適用表見代理。
第三，依據(jù)借名買房協(xié)議，出名人出借自己的名義購買房屋，并以其名義進行登記，借名人交納房屋各類款項，其實際占有、使用、支配者為借名人，雙方在協(xié)議中進行了物權歸屬的配置，因此產生了物權關系的屬性，屬于物權行為。在借名登記的情況下，雙方當事人的直接目的并不是共有房屋，也非修改既有的登記，而是直接制造登記權利與客觀權利不相一致的狀態(tài)。借名登記房屋之后，在房屋登記簿上權利人為出名人，而借名人作為事實權利人與出名人之間即負有了債權債務關系，待時機成熟之時，出名人負有將房屋過戶登記到借名人名下的義務。
最后，由于借名雙方多為親屬、朋友關系，彼此多為口頭約定，且出名人并不從借名人處取得報酬，房屋的各種費用是由借名人負擔，最終登記權利人卻為出名人，由此出名人和借名人之間產生債權債務關系。
綜上所述，借名買房協(xié)議是雙方真實意思的反應，該協(xié)議規(guī)定了彼此的權利及義務，雙方依照該協(xié)議實施法律行為，借名買房協(xié)議應視為合同。由于該合同由數(shù)個不同的部分構成，且在大多情況下，借名人并不支付出名人報酬，該協(xié)議應屬混合合同，且為類型結合合同。
二、借名買房行為的效力
依據(jù)借名買房的原因不同，本文擬從以下幾個角度對借名買房協(xié)議的效力進行分析。
(1)規(guī)避法律或政策類的借名買房
為應對日益上漲的房地產價格，保障居者有其屋，國家制定了許多針對低收入家庭的政策，包括廉租住房、經(jīng)濟適用住房和政策性租賃住房等。現(xiàn)實生活中，許多不具備有關優(yōu)惠政策所必須身份的購房人，因為不能享受該政策所提供的優(yōu)惠條件，便通過一系列手段或方式規(guī)避保障性住房政策，實現(xiàn)低價購房的目的。[5]“借名買房”便應運而生。
就現(xiàn)有的司法實踐表明，大部分法院將其定性為無效合同。理由有兩點：一是，《經(jīng)濟適用住房管理辦法》第25條規(guī)定：城市低收入家庭申請購買經(jīng)濟適用住房應同時符合下列條件：具有當?shù)爻擎?zhèn)戶口，家庭收入符合市、縣人民政府劃定的低收入家庭標準，無房或現(xiàn)住房面積低于市、縣人民政府規(guī)定的住房困難標準。依據(jù)上述規(guī)定，不具有購房資格的人不得擁有經(jīng)適房的房屋所有權。此時認定購房協(xié)議有效無疑會助漲本不具備購房資格的人通過該渠道購買房屋，侵犯到其他適格家庭獲得房屋的權利，違背政府出臺經(jīng)適房的初衷。二是，依據(jù)《合同法》第52條第3款的規(guī)定，以合法形式掩蓋非法目的的合同無效。本文認為，對于規(guī)避法律或政策類的借名買房協(xié)議并不能一概認定其無效。第一，為規(guī)避限購令、經(jīng)適房主體資格受限而借名買房，表面上看具有“以合法形式掩蓋非法目的”，但是限購令和經(jīng)濟適用房的相關規(guī)定作為部門規(guī)章不屬于法律的禁止性規(guī)定，故其不能作為判斷合同無效的依據(jù)。第二，經(jīng)濟適用房屬于國家保障性住房，其購房指標是一種權利，在借名人利用出名人的名義購買經(jīng)適房、規(guī)避限購令的同時，出名人同意以自己的名義購買房屋，會造成其日后不得購買經(jīng)適房等保障性住房，這也相當于行使了屬于他的權利。第三，由于近年來司法實踐傾向于鼓勵當事人在意思自治的基礎上進行交易，較多采用有效解釋優(yōu)先原則，對于明確違反法律規(guī)定的合同，才會視為完全無效，如果借名人確有購買房屋的迫切需求與現(xiàn)實理由，反倒符合限購政策的設立初衷，其私人利益若未侵犯到社會公共利益，則并不能籠統(tǒng)地認定其無效。
(2)轉移財產或逃避債務類的借名買房
現(xiàn)實生活中，借名人因為某些原因，利用借名買房的方式將其財產隱匿或轉移：公務員的灰色收入、夫妻之間隱藏自身的財產、負有較大債務未清償?shù)取嵺`中，以第三種情況最為常見，借名買房可以避免因為不能償還債務導致房產被法院強制執(zhí)行。
依據(jù)合同法的相關規(guī)定，惡意串通，損害國家、集體或者第三人的利益，該合同無效。為了逃避債務，借名人與出名人協(xié)商，以出名人的名義購買房屋，此時雙方雖有串通之嫌，但是對于房屋出售方來說，該協(xié)議并沒有損害其利益。協(xié)議損害的是與借名人有債權債務關系的債權人的利益，但是該債權人并非借名購房協(xié)議中的相對人，依據(jù)合同相對性原理，其并不能作為合同的當事人。但是根據(jù)《合同法》第74條的規(guī)定，借名人利用他人名義購買房屋，最后房屋登記在他人名下，雖然實際占有支配者為借名人，但是可以類推“無償轉讓財產”的相關規(guī)定，由債權人行使撤銷權，此時借名購房協(xié)議應歸于無效。
總之，對于轉移財產的借名買房協(xié)議，只有雙方當事人惡意串通損害第三人利益時，才可認定該合同無效，否則應視為該合同有效。
(3)貪圖便宜享受優(yōu)惠類的借名買房
根據(jù)我國商品房購房政策，不同身份的購房者在購房時享受的優(yōu)惠條件不同，例如：對于首套房購買者，北京首套房貸款的平均利率為9.2折;不同單位的住房公積金也大有不同，并且有住房公積金的人，其享受的公積金貸款比商業(yè)貸款要優(yōu)惠很多。對于沒有公積金而又需要買房的人來說，利用借名買房的方式，可以避免利息較高的商業(yè)貸款而購買到自己想要的房子。還有的情況是單位集資建房，本單位的職工可以低于市場的價格買到房子，如果有住房需求的人，其可以與該單位享有集資房資格的人協(xié)商，借其名義，購買房屋。
本文認為，此種借名買房合同中購買的房屋類型一般都為普通住房，并非經(jīng)適房、保障房等政策類房屋，如雙方當事人意思表示真實，沒有惡意串通損害國家、集體以及第三人的利益，則該合同原則上有效。為了規(guī)避高額的銀行貸款利息，而與他人協(xié)商借名買房，享受較低的銀行貸款利息，此為雙方當事人真實意思表示，并非惡意串通的虛偽表示，享受貸款優(yōu)惠也非非法目的，出名人是以放棄自己的優(yōu)惠條件使借名人購買房屋，借名人的收益是出名人讓與的，本文認為該購房協(xié)議應屬有效合同。
(4) 簡便手續(xù)、減少稅費類借名買房
2013年我國發(fā)布了《中華人民共和國遺產稅暫行條例》的草案，開征遺產稅已列入中國稅制改革的議事日程。房屋作為不動產來說一般具有較大價值，為了規(guī)避可能產生的遺產稅，父母用子女的名義買房，親屬之間、朋友之間借名買房的現(xiàn)象時有發(fā)生。
借名買房合同一般是雙方當事人意思表示一致的結果，本不應存在欺詐、脅迫的情形。對于“損害國家利益”的界定，梁慧星教授認為，該條中的“損害”應縮小解釋為“直接損害”，“國家利益”應解釋為“社會公共利益”。借名人為規(guī)避將來可能開征的遺產稅而與出名人簽訂借名買房協(xié)議并不屬于損害國家利益，因為此時該稅種還沒有開始實行。如果雙方當事人規(guī)避的稅種屬于我國已開征的稅種，則依據(jù)第一款和第二款的規(guī)定，屬于以合法形式掩蓋非法目的，損害社會公共利益，此時應當認定借名買房合同無效。
