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摘 要： 近年來,針對房地產領域存在的問題,國家連續出臺了一系列的宏觀調控政策,但是房地產價格的上漲幅度反而遠遠高于其他各類物價指數的漲幅,房價調控再次成為人們關注的熱點。本文從房價調控的目標出發,針對以上情況,對房地產調控中出現的一些問題進行了分析。
內容摘要:近年來,針對房地產領域存在的問題,國家連續出臺了一系列的宏觀調控政策,但是房地產價格的上漲幅度反而遠遠高于其他各類物價指數的漲幅,房價調控再次成為人們關注的熱點。本文從房價調控的目標出發,針對以上情況,對房地產調控中出現的一些問題進行了分析。
關鍵詞:房價,調控目標,宏觀調控
自2003年下半年以來,針對房地產領域存在的問題,央行公布了《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》,國務院下令將開發固定資產投資項目的資本金比例提高為35%,國辦發出半年內停止農地轉征的通知。但國家連續的宏觀調控政策不但沒有根本遏制住房地產價格的上漲,反而在某些方面進一步助長了房地產價格未來升值的預期。2005 年 1-4 月,全國商品住宅平均價格同比又分別增長 11.9%和 12.9%。隨即,國家七部委出臺《關于做好穩定住房價格工作的意見》,立刻引起房地產市場的強烈反響,尤其是上海樓市狀況,立即出現下跌趨勢,但是對房價上升速度過快的問題仍舊沒得到根本遏制。房價上漲的速度已經超過了國民經濟和居民收入增長的速度,引發了政府對房價調控的思考。以往對于房價調控的措施問題研究比較多,但是很少研究調控目標問題。本文從房價調控的目標出發,談談對房價調控的認識。
房價成為調控的目標
無論在發達國家或地區還是在發展中國家或地區,對住房市場進行調控是其解決居民住房問題不可缺少的措施。住房價格是住房市場的核心,是住房市場健康的“晴雨表”。怎樣對其進行調控、其調控的目標是什么,是必須關注的問題。在一系列市場化的調控手段不能奏效后,中央不得不動用行政調控的“法寶”。正如國務院的文件所表明的那樣,穩定房價是這次房地產新政的核心。其實正如中國社會科學院金融研究中心研究員易憲容所說,房地產新政的步伐永遠都緊跟房價走。
一般來說,宏觀調控就是政府對經濟總量的控制,并通過這種總量控制來穩定整個社會經濟周期中的經濟上下波動。對國家來說,經濟總量就是GDP增長速度、失業率與就業率的高低、貨幣供應量的大小、利率和匯率的調整等。但從當前政府出臺的不少關于房地產市場的調控政策來看,基本上沒有走出那種以微觀行政方式來代替宏觀調控的窠臼。無論是2004年政府控制土地與銀行信貸,還是2005年房地產新政中的“調控”手段,如禁止房地產市場炒作、整頓市場行為、調整住宅結構等,這些手段是政府規范房地產市場的基本職能,但實際上這些方面不是宏觀調控,而是行政性的微觀手段,僅僅是遏制過熱行業的發展等。
穩定房價不等于降低房產的絕對價位
房產絕對價位高低不能說明其合理與否,由市場決定的價格總水平也只是說明了其價格現狀,并非合理的價格。評判房價合理與否,不能僅僅看其價位的高低,只有把房價與居民的收入比較,與其價值核心比較,與其動態變化比較;只能與其房價的內涵,與住房的質量以及環境比較,在比較中方能鑒別。隨著人們生活水平的提高,人們對居住環境質量的要求越來越高,買房不僅僅考慮住房的價格,更加向往人文環境良好的居住社區,住房建設也正從生存型向舒適型轉變。如武漢市武昌區房價的一路上升不僅是經濟的發展,還有大量高等學府的存在、良好的人文環境,無不為住房價格的看好帶來優勢條件。而且住房本身就是與區位相結合的,離開了區位談房價是沒有意義的。可見,從某種程度上說,房價的可比性比較差,而且隨著近年來,住房成本的上漲,也促成了房價上漲的原因之一,因為由供求關系決定的房價不可能低于住房的成本價。
房價調控不等于短期內降低房價上漲的速度
按照目前房地產開發商及各地方政府的理解,國內房價的穩定就是房價的上漲保持在一定的幅度上,而不是房價的下落。穩定房價就是穩定房價上漲的幅度。但是房價調控政策具有一定的滯后性,這也是近年來政策短暫性所導致的結果。2004年政府推出的調控,僅是控制土地與銀行信貸,僅是遏制過熱行業的發展等。土地供應政策的偏向與脫節,加劇了土地供求的矛盾,反而迅速推動了房價的上漲。如2003年12月18日,國土資源部發出了《關于清理各類園區用地加強土地供應調控的緊急通知》,其中要求停止別墅用地的供給,這種針對產品類型的土地限制政策顯然與市場規律相悖,否定了一部分高收入人群對高端產品的需求,其結果導致全國別墅大干快上,銷售形勢一片大好,銷售價格一路飆升。而銀行的加息政策,對開發商或者房產投資者而言,都是微不足道的。此通知沒有從根本上改變銀行貸款的易獲性,使得國內民眾住房需求出現了虛假繁榮,大量沒有支付能力的民眾紛紛進入房地產市場,導致中國的房地產市場才發展幾年就遠遠超過其他國家發展幾百年的房地產市場。發達國家房地產市場發展幾百年,從個人住房持有率來看,法國與德國僅30%-40%,美國僅 68%,但北京則為 85%、上海為81%。從短期看,其對房價的調控影響不大,從長期看,能否有效,要看其政策的長期性,以及利率的多少來進行調控。2004年夏,在英格蘭銀行小幅上調利率1.5%后,英國房價開始下滑。我們是否通過貸款利率逐步放開,以靈活、有效的金融手段調控供求關系,都會影響到我國房價的走勢。
房價調控不等于調控住房需求
不論是政府的加息,還是提高消費性住房貸款利率,從某種程度上說,都是針對住房需求的,而住房價格是住房供需關系的結果。房價調控要高度關注房地產市場的供求變化,特別要經常注意房價的變化,包括商品房預售價格、二手房交易價格以及租金價格的變化。在許多國家房價過高的最有力證據在于房價與房租的過度偏離。我國也應設立一系列包括租售比在內的樓市監控預警指標,及時、全面地向社會發布準確信息,以實現供求總量的基本平衡,供求結構合理。避免房價陷入漲價—預期—再漲價的惡性循環。銀行應針對不同的購房種類和數量實行不同的貸款利率,如降低普通住房貸款利率,提高高檔房的貸款利率,提高個人購買第二套住房在內的多套住房的首付款比例和利率等。因此,政府對房地產市場的宏觀調控,主要是調整房地產市場的供求關系,而不應該把供給與需求分開。
住房是人們不可缺少的基本生活資料,住房問題是一個重大的社會經濟問題,這個問題解決的好壞,直接關系著一個國家的穩定和經濟的發展。住房市場不僅需要依靠市場調節計劃,而且需要計劃調控。房價是住房市場的核心,一直以來就是人們普遍關注的焦點。其價格的高低,以及上漲的幅度與人們的生活息息相關,怎樣調控,也成為各國政府面臨的課題。近年來,我國住房價格的迅速上漲,既有客觀的原因,也有人為的因素,房價上漲的幅度已經遠遠高于其他各類物價指數的漲幅,調控房價再度成為政府思考的問題。但是調控房價不是一朝一夕的問題,房地產市場會隨著國家的合理調控而健康運行。
