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摘 要： 2018年6月，自然資源部印發了《關于健全建設用地增存掛鉤機制的通知》，閑置土地處置成為重要的測算考核指標。然而,在閑置土地處置實踐中，涉及司法查封的閑置土地處置是個難點，須要引起足夠的重視。 涉及司法查封的閑置土地處置遇到的問題 查封后再開發建
2018年6月，自然資源部印發了《關于健全建設用地“增存掛鉤”機制的通知》，閑置土地處置成為重要的測算考核指標。然而,在閑置土地處置實踐中，涉及司法查封的閑置土地處置是個難點，須要引起足夠的重視。
涉及司法查封的閑置土地處置遇到的問題
查封后再開發建設難度大。根據最高人民法院、原國土資源部、原建設部聯合發布的《關于依法規范人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知》第22條規定，國土資源、房地產管理部門對被法院依法查封、預查封的土地使用權、房屋，在查封、預查封期間不得辦理抵押、轉讓等權屬變更、轉移登記手續。
由此，法院對土地進行查封，只是禁止其權利和權屬的變更，而對于土地使用權的占有、使用、收益權是否限制，則往往由法院根據具體情況決定。根據法無禁止即可為的原則，當法院對被查封的土地沒有限制使用時，繼續開發建設也應該是合規的。但在實踐中，法院會認為如果繼續允許其開發使用，則可能會產生更多其他問題(如證據保留、建筑工程款優先受償權等)，會增加案件難度和不可控性，所以往往會限制被查封的土地繼續開發建設。
查封期間難以收回處置。
原國土資源部《對收回被司法機關查封國有土地使用權問題的批復》明確，對于司法機關依法進行查封的建設用地，在查封期限內，政府不能收回國有土地使用權;查封期限結束后，則可以依法收回國有土地使用權。顯然，閑置土地一旦涉及司法查封就很難再收回重新盤活利用。司法查封周期較長。2015年2月施行的《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第487條規定，人民法院查封不動產、凍結其他財產權的期限不得超過3年。
申請執行人申請延長期限的，法院應當在查封、扣押、凍結期限屆滿前辦理續行查封、扣押、凍結手續，續行期限不得超過前款規定的期限。實踐中，有的閑置土地一旦涉及司法查封，少則幾年，多則甚至十幾年，周期較長，對土地及時處置盤活再利用都產生很大影響。法院和相關部門缺乏深入聯動機制。
《關于依法規范人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知》第2、3條規定，法院對土地使用權、房屋實施查封或者進行實體處理前，應當向國土資源以及房地產管理部門查詢該土地、房屋的權屬。對法院查封或者預查封的土地使用權、房屋，國土資源、房地產管理部門應當及時辦理查封或者預查封登記。
綜上所述，法院在辦理案件時，只是對所涉及的土地權屬進行查詢，未對該土地是否符合土地管理部門其他相關規定進行查詢作出要求，如該地塊是否閑置等。同時，法院在司法拍賣土地時也大多未與土地管理部門溝通協調，未充分考慮地塊是否符合轉讓條件、分割處置是否符合規劃條件等因素，可能造成土地拍賣后無法正常登記和開發，給政府履行司法義務增加壓力，如部分房屋用途和土地登記不一致、存在違法用地行為未處置、已構成閑置土地還未征收過閑置費等類似的土地在拍賣后，對土地管理部門如何登記，違法用地如何處理，是否重新約定開竣工等方面帶來一定麻煩，也給新的土地競得人正常使用土地帶來一定風險。
部分地方存在虛假訴訟逃避閑置土地處置。
由于法院的司法查封行為具有強制力，任何財產一經法院依法查封，在其查封期間未經法院的批準和許可，不得轉移和改變財產的權屬關系，有時需要維持財產現狀。這導致有些企業因自身原因造成土地閑置，不愿交納閑置費，也不想土地被無償收回，就通過制造民事糾紛，提起虛假訴訟查封閑置土地，利用司法訴訟程序阻礙正常的閑置土地處置工作。涉及司法查封的閑置土地處置建議建立法院與相關部門深入溝通協調機制。
一是法院在審理涉地案件時，要充分咨詢了解地塊信息，征求相關部門意見，并能將案件的重要信息及時告知相關部門，實現案件信息高度對稱，達到實時監督、知曉案件及土地狀況的目的，可避免資源和相關財產的浪費、流失，同時也可以保障司法拍賣后土地正常開發利用，新的土地使用權人權利不受損失。
二是土地管理部門應及時主動協助開展相關工作，認真落實土地利用動態巡查制度，對閑置土地要做到及時發現，盡早認定，并將閑置土地信息及時與法院共享。對涉法的閑置土地案件審理情況及時跟蹤了解，分類區別對待，確保及時處置到位，盡早盤活利用。加快案件的審理速度。
對因司法查封導致長期閑置的土地，法院對此類案件也要提高審理和執行效率，確保依法妥善處理，為閑置土地的清理處置工作的順利推進提供司法保障。同時也可探索建立更換查封標的物制度，當申請查封標的物為閑置土地時，可要求更換查封標的物。明確涉及司法查封閑置土地處置相關規定。
目前涉地司法處置國家層面制度僅有原則性規定，現有法律法規對涉地司法處置流程沒有具體規定，造成了涉法閑置土地處置依據不足、無流程可遵循，政策依據不完善。建議最高人民法院和自然資源部聯合做好頂層設計，在政策制定過程中，對此種情形予以明確，從立法層面進一步完善涉法土地處置的制度設計。
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