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摘 要： 摘要：近期國家發改委宣布，住房和城鄉建設部的房地產預警預報系統初步設計概算已獲批，將構建包含40個城市節點的房地產市場基礎信息數據庫、監測指標數據庫和信息發布共享數據庫，建設基礎數據庫采集系統、基礎數據庫整合系統、監測數據分析系統、監測指標
摘要：近期國家發改委宣布，住房和城鄉建設部的“房地產預警預報系統初步設計概算”已獲批，將構建包含40個城市節點的房地產市場基礎信息數據庫、監測指標數據庫和信息發布共享數據庫，建設基礎數據庫采集系統、基礎數據庫整合系統、監測數據分析系統、監測指標預警預報系統、監測與預警預報信息發布系統等應用系統。
房地產業跟金融業的密切相關性決定了房地產泡沫的產生在很大程度上源自寬松的貨幣政策，以及與之相適應的寬松的房地產信貸政策。在流動性充裕、融資成本較低的情況下，自住與投資投機需求皆旺盛，企業投資開發熱情高漲，市場漸漸出現非理性繁榮現象，在這一過程中，如果政策不能提前、有效調整，房地產泡沫就很容易產生。而且，事實證明，“救火”比“防火”的難度和成本都要大得多。
土地作為房地產業的物質基礎和房地產開發的前提條件，往往會在房地產泡沫產生過程中扮演重要角色，而且房價泡沫當中一般隱藏著地價泡沫。因此，若想防止出現房地產泡沫，首先要防范土地炒作，控制地價飆升。土地管理部門必須建立一套完善的土地規劃、出讓、交易、管理制度，重點打擊囤地行為，抑制房地產過度投機炒作，防止非理性預期的產生。
判斷我國房地產市場是否健康，到底有沒有泡沫，可以通過以下幾方面來分析和判斷:第一，規模是否過大。這是判斷房地產市場的基本指標。從供給方面看，過去5年，城鎮住宅建設累計竣工面積、年均住宅竣工面積是改革開放以來年均住宅竣工面積的2倍以上。每年城鎮住宅的投資規模接近全社會固定資產投資的一半，約占國民生產總值的16%，超出世界平均水平1倍以上。
相對于我國的經濟總量，這個規模實在太大了。
第二，發展速度是否太快。近年來房地產業發展過猛，表現在以下方面:一是房地產業圈地、炒地現象日益嚴重。全國興起大盤熱，各地房地產商大搞“圈地運動”，動輒圈地幾千畝，提前傾其能、盡其力圈地、占地，這是房地產過熱的明顯征兆。二是房價持續暴漲。地價的高漲必然導致房價的高漲，目前多數沿海城市市區的商品房價格均達到或超過8000-15000元。國際上，房價和居民年收入之比一般在4到6倍，而我國許多地區已經超過了8倍。三是2001年以來，房地產市場的各項指標一直都保持很高的增長速度(保持在兩位數以上)。
第三，資金支撐是否穩健。房地產業是資金密集型產業，市場發展受資金供應的影響很大，一旦資金供應受阻，資金鏈條就可能中斷，從而引發一系列連鎖反應。目前進入房地產市場的資金結構主要包括銀行貸款、個人儲蓄、開發商自有資金、施工企業墊資、社會游資。在這五塊資金中，銀行貸款(利率)和社會游資具有易變性，而個人儲蓄、開發商自有資金和施工企業墊資具有有限性，都不足以支撐房地產業的穩定發展，因而隱含著極大的風險。
綜上所述，無論從上面哪個角度分析，當前的房地產價格都普遍高于其基本價值。
從全國來看，房地產價格高估的程度大多在20%以上，部分城市高估的程度則更為嚴重。因此，可以說中國的房地產市場出現了明顯的價格泡沫現象。
一、我國房地產泡沫形成原因
(一)土地投機
土地具有稀缺性。土地的自然供給是固定不變的。城市面積在城市化過程中可以不斷擴大，但是土地資源是稀缺有限的。我國的土地資源相對匱乏，隨著經濟的發展、人口的增加，人們對稀缺的土地需求有無限擴大的趨勢。土地的稀缺性及其虛擬資本使地價運動可脫離土地利用實績而產生泡沫。
地價具有虛構性。地價的虛構性是指土地資源價格與其資產性價格的不一致現象。
也就是說，人們預期的不合理土地利用收益貼現值之和與現實的市場地價之間總存在事實上的偏差。這種偏差越大，說明現實的市場地價中虛構部分越多或者說泡沫成分越多，反之越少。房地產泡沫的形成往往與土地投機緊密聯系在一起，土地投機又往往與預期、非理性等因素相互影響而發生作用。
(二)宏觀調控失利
房地產市場是不充分市場。由于房地產市場與完全自由競爭市場的四個條件(信息充分;商品品質;買賣者自由出入;交易雙方數量眾多，因而任何一方不會出現壟斷局面)相差甚遠，所以房地產市場是一個準市場(Sub-market)。由于買者信息缺乏和信息的不對稱，許多房地產交易和定價是悄悄進行的，這種成交價往往不能反映成交物業的真實價值。
(三)權利尋租
轉軌時期中國土地供應的“雙軌制”是造成土地市場權利尋租的根源，政企不分的體制所引起的官辦公司與政府部門千絲萬縷的聯系則為權利尋租大開方便之門。權利尋租者們炒買炒賣國家給予的出讓土地使用權的壟斷權利，以權謀私，權錢交易，為土地投機、房地產泡沫的形成培育了肥沃的土壤。權利尋租成為中國房地產泡沫形成的一個推動原因。
(四)金融系統過度支持
開發商的自有資金只占開發資金的一小部分，其大部分開發資金來源于銀行貸款和購房預付款。銀行貸款對開發商信用等級審查不嚴，向開發商發放大量貸款，致使開發商大量圈地，造成過度開發，給房地產泡沫的產生創造了條件。
(五)房地產市場結構性矛盾
從目前我國房地產市場結構來看，經濟適用房比重偏低，經濟適用房和高檔商品房的開發比例嚴重失調。這種結構性的矛盾一方面提高了高端房產的空置率，另一方面抬高了經濟適用房的價格，兩方面的作用極易導致房地產泡沫的形成。
二、房地產泡沫的主要危害
(一)導致社會資源配置不合理，經濟結構失衡
在房地產經濟泡沫破滅之前，房地產價格迅速上升，房地產業高于其他產業幾倍甚至幾十倍的投資回報率誤導了各種經濟主體的長期投資行為，由此必然會吸引大量的社會資源進入房地產市場。這意味著生產性、服務性產業和基礎建設缺乏足夠的發展資金投入而得不到應有的發展，最終使整個社會經濟結構失衡。
(二)破壞金融系統運行，導致金融危機
房地產經濟泡沫時期，由于投機活動盛行，房地產市場預期回報率遠遠高于其他生產型產業，必然誘使許多銀行將大量貸款投放到房地產市場中，會使銀行資金投放標準被扭曲，喪失正常監督功能，結果大大削弱銀行體系的風險防范能力。房地產經濟泡沫破滅的一個直接后果就是給金融機構帶來了大量的呆帳和壞帳。房地產經濟泡沫破滅意味著房地產企業的大批破產，最后可能導致爆發全面的金融危機。
(三)加劇社會兩極化趨勢，引發經濟、政治和社會危機
一方面，房地產經濟泡沫的形成直至破滅的過程中，少部分投機者財富迅速集中，由此加劇了社會財富的分配不均、國民收入不平等現象，社會兩極化的趨勢更明顯。另一方面，泡沫現象嚴重時會造成大批工廠倒閉、失業人數劇增、犯罪率激升、社會風氣敗壞、維持社會穩定的成本大大增加，隨時可能會引發經濟、政治和社會危機。
(四)影響城市發展形象，削弱競爭力
房地產經濟泡沫的生成和破滅都會對一個城市的健康發展產生不良影響。房地產經濟泡沫的生成階段造成了虛假繁榮，重投機、輕生產，城市勞動生產效率下降，市場秩序紊亂，房價飛漲。房地產經濟泡沫一旦破滅后，會造成城市經濟的蕭條和企業不良債務纏身，甚至金融機構產生大量壞賬、呆賬，最終會在很大程度上破壞城市投資環境，降低城市競爭力。
三、房地產泡沫的防范措施
(一)完善金融體系，從制度上防止泡沫的產生
房地產業與金融業的關系非常緊密，只有健全金融體系，尤其是房地產金融體系，才能從根本上防范房地產泡沫的發生。目前我國房地產金融體系主要與銀行制度有關，我國銀行業是在金融體制不健全的情況下涉足房地產信貸業務的，我國的個人信用制度、抵押制度和抵押保險機制不健全，銀行自身也存在著許多不足之處，如資本金不足、不良資產過高等，這些都會加大房地產信貸的風險。但隨著越來越多的國有銀行和股份制銀行實現上市，同時面對金融全球化的沖擊，商業銀行追求利潤的驅動力越來越強，房地產信貸特別是個人住宅抵押信貸則成為銀行業打造利潤增長點的理想選擇。
(二)建立房地產泡沫預警預報系統
房地產泡沫的產生因素較多，產生過程復雜，若想真正做到提前預知，進而預防泡沫的產生，必須建立一套完善的泡沫預警預報系統。大致而言，房地產泡沫預警指標包括：金融機構貸款利率、貨幣供給增長率、房地產貸款增長率/貸款總額增長率、房價收入比、購租比、住房空置率、股價指數、地價增長率/GDP增長率等。由于我國經濟、金融、房地產、個人信用制度與發達國家存在較大差距，尤其是基礎數據收集和統計存在明顯不足，想要建立一套完善的泡沫預警預報系統存在相當大的難度，但現在就應該著手準備。
