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摘 要： 摘要：對于個人住房抵押貸款風險體系中的流動性風險的防范和規避，我們可以采取的對策總的來說就是要加強完善我國的住房公積金制度。在前面的文字中也已經提及過，個人住房抵押貸款的流動性風險主要是因為短存長貸的行為而造成的。 《財稅前沿》 雜志是由國
摘要：對于個人住房抵押貸款風險體系中的流動性風險的防范和規避，我們可以采取的對策總的來說就是要加強完善我國的住房公積金制度。在前面的文字中也已經提及過，個人住房抵押貸款的流動性風險主要是因為短存長貸的行為而造成的。
《財稅前沿》雜志是由國際財稅研究會主辦，《現代經濟信息》雜志社出版，面向全國公開發行的財稅類專業期刊。 以“與企業共成長，與納稅人共勉”為理念，通過專題策劃及熱點評論反映財稅政策走向，預測具有前瞻性的財稅政策，傳播先進的財務管理理念，報道先進財稅事跡，宣揚優秀的財稅服務機構與財稅人等，突出前瞻性、權威性。本刊稿件容量大、審稿專家多、編輯效率高、處理稿件快、發稿周期短、讀者范圍廣，報道內容涉及財政、稅務、管理、經營、服務等多個工作領域，是目前我國財稅領域覆蓋面較廣的一份綜合性期刊。
關鍵詞：市場經濟,商品房,抵押信貸風險,對策,財稅前沿
一、我國個人住房抵押貸款的發展現狀
(一)個人住房抵押貸款的動作機理。
要想清晰地認識和了解到我國個人住房抵押貸款的發展現狀，就必須首先弄清楚個人住房抵押貸款的內涵，即動作機理。個人住房抵押貸款，其實就是指某類需要資金的借款人，將本人名下的、且符合相關法律法規要求的房產作為抵押物，來向相關金融機構申請貸款的一項個人融資和借款的活動過程。個人住房抵押貸款所獲得的款額的用途是非常廣泛的，一般情況下這一款項可以用來購買商品房、購買小轎車和進行生產經營等等。
我國的個人住房抵押貸款的相關申請條件主要包括有：按要求如實地填寫好貸款申請書;擁有房屋產權所有證;提供有效的身份證件如戶口本、結婚證和身份證;提供資產證明和收入證明。
(二)我國個人住房抵押貸款的發展歷程及相關政策演變。
第一個階段時期，1978年至1998年，在這一段時期內，我國的個人住房抵押貸款才剛剛開始開展，處于萌芽及緩慢適應性發展階段。個人住房抵押貸款的相關政策和制度都還極為不完善，認識了解和真正采用個人住房抵押貸款的老百姓并不是很多，可以說是為數極少，主要是個人住房抵押貸款相對于國家的制定者和普通老百姓來說都是一個新興事物。
第二個階段時期，1998年至2009年，在這一段時期內，我國的個人住房抵押貸款已經處于快速發展時期，而且房價日益劇增，需要購買商品房的人們也越來越多，并且人們對個人分住房抵押貸款也比較熟悉和信任了，國家的個人住房抵押貸款的相關法律制度和金融政策也越來越全面、健全和完善。
第三個階段時期，2009年至今，在這一段時期內，我國的房價處于一個空前居高的價位水平，商品房剛需日益加大的現象也是客觀地存在著，與此同時，我國的個人住房抵押貸款也已經發展得相對成熟和完善，盡管與西方的發達國家相比，還是存在著一定的差距的。
(三)我國個人住房抵押貸款的規模及質量狀況。
我國的個人住房抵押貸款在經歷過上文所述的三個階段時期的洗禮和發展，在數量上也是具有著一定的規模了，而在質量上也是具有著一定的相當的水平了。具體來講，現階段，我國的個人住房抵押貸款在規模上和質量上的情形狀況主要表現為這樣的幾點：第一、總體來看，我國的個人住房抵押貸款是在不斷地擴大，并且增幅也是越來越高;第二、隨著我國的金融政策，特別是信貸政策的不斷發展和完善，我國的個人住房抵押貸款的服務質量水平也是在不斷地提高，基本上都算得上比較專業的水平;第三、在質量方面，我國與個人住房抵押貸款密切相關的用以保證貸款雙方利益的政策制度條款也已經變得更加的完善、健全與合理化;第四、我國的金融機構體系提供貸款的能力和保險系數也是越來越高了，等等。 二、我國個人住房抵押貸款的風險分析
(一)個人住房抵押貸款的違約風險。
首先要闡述的是個人住房抵押貸款的第一類風險，即違約風險。違約風險，它其實就是指貸款人由于一些客觀的或者主觀的原因和環境的影響和制約，導致貸款人無法按照事先規定的期限和按照相關規定要求進行償還貸款，所產生的損失。一般來講，根據貸款人違約的原因性質不同，主要可以分為理性違約風險和被迫違約風險。其中，理性違約風險主要是指貸款人在明明有償還貸款的能力的前提下，還是選擇不按期按量償還貸款所產生的損失。這種風險產生的主要原因是貸款人在房屋持有獲得的利益和償還貸款所需付出的代價之間進行比較時往往會做出違約與否的最終決定。
(二)個人住房抵押貸款的經濟周期風險。
個人住房抵押貸款的第二類風險是經濟周期風險。這個經濟周期風險主要是指個人住房抵押貸款在整個國民經濟發展和前進的過程中產生了波動的現象而產生的損失。一個國家的國民經濟在不斷地經營、發展和前進的過程中，由于受到國內各個領域方面的環境因素的影響和制約，必然會出現具有規律性和周期性特征的波動。而在國家社會的各個方面的事物中，會受到這種帶有規律性和周期性特點的波動的巨大影響的事物之一就是房地產行業的相關事物。個人住房抵押貸款的經濟周期風險就是典型代表之一。
(三)個人住房抵押貸款的流動性風險。
個人住房抵押貸款的第三類風險則是流動性風險。這里的流動性風險則主要是指儲存在銀行等金融機構的一些短期性資金資產由于被用于了長期性房屋貸款的房貸而無法及時變現從而喪失了很多有利的投資機會所產生的損失。這一類風險也算得上是個人住房抵押貸款風險體系中比較具有特殊性的一類風險。通常情況下，個人住房抵押貸款的流動性風險主要可以體現在兩個方面的狀況：一個方面是現階段由于我國的個人住房抵押貸款的款項來源主要是來源于金融機構中的各類公積金和居民活期或者定期的儲蓄存款，一般儲蓄的年限也頂多是三年到五年，但是個人房屋抵押貸款的期限可是為很長，一般都有是二十年或者三十年。這樣一來，短存長貸的行為就不可避免地造成了銀行等金融機構的資產流動性非常的低下，繼而也就帶來了相應的資金資產流動性風險;另一個方面則是銀行等金融機構持有的房產類等資產也不是非常容易變現，使銀行等金融機構失去了很多有利的投資機會，從而也就提高了銀行等金融機構的機會成本，加大了它們的資金資產的流動性風險。可見，個人住房抵押貸款對于銀行等金融機構帶來的負面影響還是很深遠的，對資產的流動性產生了很大的負面攻擊作用。因此，不管是貸款人還是銀行等金融機構在辦理個人住房抵押貸款時，都應該非常的重視和小心處理對待個人住房抵押貸款所產生的流動性風險才是。
三、防范我國個人住房抵押貸款風險的對策建議
(一)實行嚴格的資信審核制度。
這一對策建議主要是指銀行等金融機構在接到個人住房抵押貸款的貸款人的貸款申請材料時，一定要嚴格地和全面地對貸款人的收入情況、資產情況、負債情況、每月償還貸款額占整個家庭月收入的比重情況和貸款購買房屋的目的和用途等多種情況。銀行等金融機構根據這個審核調查結果再來斷定是否真正地要給這個貸款人進行放款，以減小貸款的由于貸款人不能按時按量的償還貸款而造成的違約風險。
(二)建立完備的預警信息管理系統。
大家也都知道，現代我們所處的這個社會，它不僅僅是一個以市場經濟為主要發展體制、以全球經濟一體化為主要發展趨勢的社會，它還是一個各類科學技術高速發展和被普遍應用于社會各個方面的發展的社會。各個行業各業的組織單位都在積極地將先進的科學技術生產力運用到自己的事務經營發展中去。那么，我想銀行等金融機構同樣也是可以將先進的科學技術力量運用到防范和規避一些金融風險的事務中去。
(三)完善我國的住房公積金制度。
對于個人住房抵押貸款風險體系中的流動性風險的防范和規避，我們可以采取的對策總的來說就是要加強完善我國的住房公積金制度。在前面的文字中也已經提及過，個人住房抵押貸款的流動性風險主要是因為短存長貸的行為而造成的。這樣看來我國的銀行存款還是處于一個非常穩定的狀態，但是影響著個人住房抵押貸款，可以用來規避和防范流動性風險的我國的住房公積金制度還是存在著很多需要改進的空間。比如住房覆蓋率低、住房公積金存在著應建未建的現象、公積金的普及層面也不是很廣等等。而這些需待改進的問題一旦解決，正是可以很好地防范和規避我國個人住房抵押貸款的流動性風險，因此相關的管理人士應該積極地著手進行我國的住房公積金制度的完善，使我國的住房公積金制度能夠真正地滿足廣大的消費者實現住房的融資需求，并且很好地降低個人住房抵押貸款的流動性風險。
四、結論
總而言之，個人住房抵押貸款這項活動會涉及到多方的利益，比如貸款者、銀行等金融機構和房產開發商。因此，在進行這項活動的整個過程中，一定要三方結合起來共同努力，采取科學的和合理的方法來認清風險、識別風險、防范和規避風險，并且要處理好日常的活動事務與風險防范之間的關系和相互的影響作用，以期爭取在個人住房抵押貸款的風險防范和規避過程中獲得最大的成功，實現全面性的勝利，即三方皆獲利。
參考文獻：
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