新收入準(zhǔn)則實(shí)施背景下房地產(chǎn)企業(yè)審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)及其應(yīng)對(duì)措施研究

發(fā)布時(shí)間：2021-02-07所屬分類：經(jīng)濟(jì)論文瀏覽：1次

摘 要： 摘要：隨著經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的轉(zhuǎn)變，原有的準(zhǔn)則無法滿足當(dāng)前業(yè)務(wù)的需要，國(guó)家對(duì)收入準(zhǔn)則進(jìn)行了修訂。房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)比較復(fù)雜，受經(jīng)濟(jì)波動(dòng)和政策影響較大，使得其會(huì)計(jì)處理比較復(fù)雜，其審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)也相對(duì)較高。在當(dāng)前新收入準(zhǔn)則實(shí)施的背景下，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)處理也會(huì)發(fā)

　　摘要：隨著經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的轉(zhuǎn)變，原有的準(zhǔn)則無法滿足當(dāng)前業(yè)務(wù)的需要，國(guó)家對(duì)收入準(zhǔn)則進(jìn)行了修訂。房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)比較復(fù)雜，受經(jīng)濟(jì)波動(dòng)和政策影響較大，使得其會(huì)計(jì)處理比較復(fù)雜，其審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)也相對(duì)較高。在當(dāng)前新收入準(zhǔn)則實(shí)施的背景下，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)處理也會(huì)發(fā)生變化，相應(yīng)地審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)可能有所上升，所以探究新形勢(shì)下房地產(chǎn)的審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對(duì)措施有其必要性。

　　關(guān)鍵詞：新收入準(zhǔn)則;房地產(chǎn)企業(yè);審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)

　　一、引言

　　隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的迅速發(fā)展，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)束了福利房時(shí)代，逐步轉(zhuǎn)向商品化，房地產(chǎn)行業(yè)得到了較快的發(fā)展，但在某些地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)曾一度出現(xiàn)混亂局面，為了推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，政府先后出臺(tái)了多項(xiàng)調(diào)控措施。房地產(chǎn)由于其特殊性，本身會(huì)計(jì)處理比較復(fù)雜，而隨著對(duì)外發(fā)展的深化、經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的轉(zhuǎn)變，國(guó)家對(duì)收入準(zhǔn)則進(jìn)行了修訂，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)用新收入準(zhǔn)則會(huì)對(duì)業(yè)績(jī)產(chǎn)生一定的影響，業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)處理會(huì)發(fā)生變化，房地產(chǎn)企業(yè)的審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)相應(yīng)地受到影響。本文將以新收入準(zhǔn)則實(shí)施為背景，分析房地產(chǎn)企業(yè)在新形勢(shì)下的審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)，并探究其應(yīng)對(duì)措施。

　　二、房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)

　　房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目一般工程量大，需要投入大量資金，項(xiàng)目從開始到結(jié)束經(jīng)歷的時(shí)間較長(zhǎng)，通常要?dú)v經(jīng)獲取土地使用權(quán)、前期規(guī)劃、審核開工、竣工驗(yàn)收等許多環(huán)節(jié)，涉及較多復(fù)雜的會(huì)計(jì)處理[1]。大型的房地產(chǎn)項(xiàng)目可能涉及多家公司的合作，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)公司的合作變得越來越復(fù)雜，合作方式也越來越多樣化，進(jìn)一步加大了房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)的復(fù)雜性。房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目周期較長(zhǎng)，一般跨越多個(gè)會(huì)計(jì)期間，加上新收入準(zhǔn)則的實(shí)施，這可能使得企業(yè)收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)等方面產(chǎn)生問題。同時(shí)房地產(chǎn)項(xiàng)目的有序運(yùn)行需要大量資金的投入，僅憑房地產(chǎn)企業(yè)自身的力量難以為繼，企業(yè)需要通過貸款籌集資金，導(dǎo)致其負(fù)債率上升，同時(shí)其資金收回的周期長(zhǎng)、不確定性大，使得房地產(chǎn)企業(yè)呈現(xiàn)較高的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

　　房地產(chǎn)行業(yè)與許多行業(yè)有著密切的關(guān)系，不僅帶動(dòng)上游水泥、鋼鐵、木材等行業(yè)還能帶動(dòng)家電、汽車等的延伸需求，又與金融業(yè)具有密切相關(guān)，還能推動(dòng)物業(yè)管理、房產(chǎn)中介等的發(fā)展，具有較高的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中具有重要地位。因此政府也十分重視房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，針對(duì)哄抬房?jī)r(jià)等行為出臺(tái)了一系列的調(diào)控措施，以保證其平穩(wěn)發(fā)展。

　　三、新收入準(zhǔn)則的主要變化

　　1.“五步法”收入確認(rèn)模型

　　新收入準(zhǔn)則采用“五步法”對(duì)收入進(jìn)行確認(rèn)和計(jì)量，收入確認(rèn)的原則發(fā)生了變化，在商品和服務(wù)控制權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)確認(rèn)收入，不再以風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移為原則。新收入準(zhǔn)則強(qiáng)調(diào)合同在會(huì)計(jì)核算中的重要性，需要識(shí)別合同是否滿足收入確認(rèn)的前提條件，但我國(guó)對(duì)商品房的預(yù)售和銷售有著嚴(yán)格的法律法規(guī)監(jiān)管體系，所以正式商品房的銷售合同一般能夠滿足收入確認(rèn)的前提條件。新收入準(zhǔn)則還要求識(shí)別合同中的單項(xiàng)履約義務(wù)，而隨著“房地產(chǎn)+”口號(hào)的提出，房地產(chǎn)集團(tuán)多元化經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)也越來越明顯，比如房地產(chǎn)企業(yè)可能會(huì)在銷售普通住房的同時(shí)贈(zèng)送物業(yè)服務(wù)等。由于不再是單一的銷售房屋業(yè)務(wù)，因此，房地產(chǎn)企業(yè)在具體的銷售過程中，就需要識(shí)別合同中存在的履約義務(wù)，并根據(jù)不同情況分別進(jìn)行處理[2]。在交易價(jià)格方面，實(shí)務(wù)中房地產(chǎn)企業(yè)普遍采用的分期收款方式銷售房產(chǎn)，會(huì)涉及融資成分，企業(yè)就需要在商品控制權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，合理估計(jì)客戶現(xiàn)金支付金額與當(dāng)前合同對(duì)價(jià)的差額，同時(shí)考慮相應(yīng)的市場(chǎng)實(shí)際利率，采用實(shí)際利率進(jìn)行攤銷。

　　2.收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)

　　新收入準(zhǔn)則實(shí)施后收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)也會(huì)有一定的變化，新收入準(zhǔn)則要求區(qū)分在時(shí)點(diǎn)還是時(shí)段確認(rèn)收入，給出三個(gè)條件，當(dāng)滿足條件之一時(shí)，就屬于在某一時(shí)段內(nèi)履行履約義務(wù)，否則就是在某一時(shí)點(diǎn)履行履約義務(wù)。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，現(xiàn)房一般是在某一時(shí)點(diǎn)確認(rèn)收入的。而對(duì)于期房來說，在滿足新收入準(zhǔn)則中第三個(gè)條件時(shí)，則可以在某一段時(shí)間確認(rèn)收入，這和舊準(zhǔn)則相比收入確認(rèn)的時(shí)點(diǎn)提前了[3]。

　　四、新收入準(zhǔn)則背景下房地產(chǎn)企業(yè)的審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)

　　在現(xiàn)代風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向?qū)徲?jì)下，審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)=重大錯(cuò)報(bào)風(fēng)險(xiǎn)*檢查風(fēng)險(xiǎn)，重大錯(cuò)報(bào)風(fēng)險(xiǎn)是客觀存在的，與被審計(jì)單位自身情況有關(guān)。重大錯(cuò)報(bào)風(fēng)險(xiǎn)分為兩個(gè)層次，財(cái)務(wù)報(bào)表層次和認(rèn)定層次，認(rèn)定層次的重大錯(cuò)報(bào)風(fēng)險(xiǎn)還可以分為固有風(fēng)險(xiǎn)和控制風(fēng)險(xiǎn)。

　　1.財(cái)務(wù)報(bào)表層次重大錯(cuò)報(bào)風(fēng)險(xiǎn)

　　對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說財(cái)務(wù)報(bào)表層次的重大錯(cuò)報(bào)風(fēng)險(xiǎn)與企業(yè)整體環(huán)境相關(guān)，一般無法直接與某一項(xiàng)認(rèn)定相聯(lián)系[4]。在整個(gè)市場(chǎng)逐漸趨于飽和的情況下，國(guó)家出臺(tái)一系列的調(diào)控政策，給購(gòu)房熱潮降溫，加上2020年新冠肺炎疫情的沖擊，房地產(chǎn)市場(chǎng)受到較大的影響，給房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)、商品房銷售、資金周轉(zhuǎn)等帶來嚴(yán)峻考驗(yàn)。在這樣的情況下，企業(yè)業(yè)績(jī)壓力較大，管理層可能迫于壓力或者為了自身利益而進(jìn)行舞弊，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表整體層面重大錯(cuò)報(bào)風(fēng)險(xiǎn)增大。同時(shí)部分規(guī)模較小的房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制相比而言不太完善，容易產(chǎn)生管理層凌駕于內(nèi)部控制之上的風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而影響財(cái)務(wù)報(bào)表整體。在管控嚴(yán)格，資金壓力大，銷售市場(chǎng)不景氣的種種壓力之下，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)面臨的困難越來越多，在較為不利的生存環(huán)境下企業(yè)能否持續(xù)經(jīng)營(yíng)下去需要進(jìn)行確認(rèn);若是持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力都無法具備，那以此為基礎(chǔ)的財(cái)務(wù)報(bào)表必然也存在較高的重大錯(cuò)報(bào)風(fēng)險(xiǎn)

　　[2]。

　　房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)和銷售有其特殊性，企業(yè)間的合作方式、簽訂的合同也越來越復(fù)雜，增加了會(huì)計(jì)處理的復(fù)雜程度，加上新收入準(zhǔn)則的執(zhí)行，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)人員可能知識(shí)更新不夠迅速，收入的確認(rèn)、計(jì)量等可能存在問題，企業(yè)對(duì)預(yù)售、定金、押金等方式下的收入確認(rèn)有所不同，并且稅法和會(huì)計(jì)處理中也會(huì)存在一定的差異，同時(shí)部分企業(yè)可能涉及海外業(yè)務(wù)，不同國(guó)家之間會(huì)計(jì)處理存在著差異，這讓房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算變得更加復(fù)雜，增加了發(fā)生重大錯(cuò)報(bào)的可能性。

　　2.認(rèn)定層次重大錯(cuò)報(bào)風(fēng)險(xiǎn)

　　對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，認(rèn)定層次的風(fēng)險(xiǎn)主要在于收入、成本、存貨這幾個(gè)方面。

　　(1)收入

　　房地產(chǎn)企業(yè)由于其特殊性，本身的收入確認(rèn)就比較復(fù)雜。實(shí)施新收入準(zhǔn)則，更多地采用原則導(dǎo)向，這給予了房地產(chǎn)企業(yè)更多會(huì)計(jì)政策選擇的自由，需要進(jìn)行會(huì)計(jì)判斷和會(huì)計(jì)估計(jì)的事項(xiàng)相對(duì)于舊準(zhǔn)則也會(huì)變多。比如在收入確認(rèn)和計(jì)量的五步法中，按照不同履約進(jìn)度計(jì)算方法確認(rèn)的收入是有所不同的，準(zhǔn)則給予了一定的政策選擇空間，并且履約進(jìn)度涉及大量的會(huì)計(jì)估計(jì)，重大錯(cuò)報(bào)風(fēng)險(xiǎn)較高;同時(shí)收入披露信息的增加和詳細(xì)化，可能會(huì)增加房地產(chǎn)企業(yè)收入認(rèn)定層次的重大錯(cuò)報(bào)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)用新收入準(zhǔn)則后，收入確認(rèn)模式等的變化會(huì)增加發(fā)生重大錯(cuò)報(bào)的可能性，并且不同類型的合同收入確認(rèn)的時(shí)間、金額等也會(huì)不同，若是企業(yè)沒有適當(dāng)調(diào)整與收入有關(guān)的內(nèi)部控制，對(duì)合同不加以分類很可能產(chǎn)生重大錯(cuò)報(bào)。眾所周知，房地產(chǎn)企業(yè)資金收回的周期比較長(zhǎng)，為了美化財(cái)務(wù)報(bào)表，企業(yè)可能通過虛假交易虛增收入，這就會(huì)造成收入發(fā)生認(rèn)定錯(cuò)報(bào);將商品房用于償還債務(wù)、發(fā)放員工福利等用途時(shí)，為了避稅，不做視同銷售的會(huì)計(jì)處理，會(huì)影響收入的完整性認(rèn)定。

　　(2)存貨

　　企業(yè)要掌握存貨的狀態(tài)，是用于出售、出租還是自用，存貨狀態(tài)如果發(fā)生改變，相應(yīng)地要將其從存貨科目轉(zhuǎn)出，否則會(huì)造成錯(cuò)報(bào)。其次是存貨的計(jì)價(jià)風(fēng)險(xiǎn)，一般而言，存貨的實(shí)際價(jià)值等于賬面價(jià)值減去存貨跌價(jià)準(zhǔn)備。存貨跌價(jià)準(zhǔn)備是存貨的備抵科目，由企業(yè)核算并估計(jì)，同時(shí)在期末要根據(jù)實(shí)際情況確認(rèn)是否要補(bǔ)提和轉(zhuǎn)回。這種可以補(bǔ)充計(jì)提、轉(zhuǎn)回的做法，可能會(huì)被企業(yè)用來操縱利潤(rùn)，影響財(cái)務(wù)報(bào)表的可靠性。當(dāng)企業(yè)想要增加資產(chǎn)以達(dá)到粉飾財(cái)務(wù)報(bào)表的目的時(shí)，即便存貨已經(jīng)發(fā)生了減值，企業(yè)卻仍然不計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備;或者企業(yè)為了避稅，想要減少利潤(rùn)，就會(huì)在當(dāng)期多計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備[2]。這些做法都會(huì)使得報(bào)表使用者無法了解企業(yè)的真實(shí)情況，也會(huì)對(duì)存貨的準(zhǔn)確性、計(jì)價(jià)和分?jǐn)傉J(rèn)定產(chǎn)生影響，進(jìn)而造成重大錯(cuò)報(bào)風(fēng)險(xiǎn)。

　　(3)成本

　　房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目工程量大，成本高，成本的歸集以及分?jǐn)傒^為復(fù)雜，很容易發(fā)生錯(cuò)報(bào)。在進(jìn)行成本歸集時(shí)，可能漏掉某些項(xiàng)目或者錯(cuò)誤地將其他項(xiàng)目的成本歸集進(jìn)來，利用虛假發(fā)票、白條，虛增工程量，將分包或者代建工程的成本計(jì)入自己的成本等方式增加項(xiàng)目成本;或?yàn)榱穗[瞞成本，已經(jīng)竣工結(jié)算的項(xiàng)目卻不及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)成本。這些做法會(huì)使賬面金額不能反應(yīng)真實(shí)的成本，成本計(jì)價(jià)存在重大錯(cuò)報(bào)。在成本分?jǐn)偡矫妫�房地產(chǎn)企業(yè)的一筆費(fèi)用可能要在多個(gè)成本對(duì)象中進(jìn)行分?jǐn)偅�并且分�(jǐn)偟姆椒ㄒ矝]有具體的規(guī)定，這給企業(yè)隨意分?jǐn)偺峁┝藱C(jī)會(huì)。原材料等的領(lǐng)用控制不嚴(yán)格，沒有明確的記錄導(dǎo)致其在項(xiàng)目中隨意分配;公共配套設(shè)施費(fèi)用等隨意進(jìn)行分?jǐn)偅�估�?jì)完工進(jìn)度時(shí)沒有明確的標(biāo)準(zhǔn)，使得成本分?jǐn)偘l(fā)生錯(cuò)誤等，這些都會(huì)使成本計(jì)價(jià)和分?jǐn)傉J(rèn)定產(chǎn)生重大錯(cuò)報(bào)[5]。

　　3.檢查風(fēng)險(xiǎn)

　　房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)復(fù)雜，審計(jì)人員若是對(duì)行業(yè)狀況、業(yè)務(wù)流程等不熟悉，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制問題不重視，未能充分保持職業(yè)懷疑等，會(huì)導(dǎo)致設(shè)計(jì)和實(shí)施的審計(jì)程序不恰當(dāng)，未能發(fā)現(xiàn)重大錯(cuò)報(bào);同時(shí)審計(jì)程序的不可預(yù)見性低，審計(jì)人員對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的敏感程度不高等，這都很可能加大檢查風(fēng)險(xiǎn)。

　　五、應(yīng)對(duì)措施

　　新收入準(zhǔn)則在收入確認(rèn)、計(jì)量和披露方面提出了新的要求，引入了時(shí)段確認(rèn)收入、履約進(jìn)度、合同負(fù)債等新概念，加上房地產(chǎn)行業(yè)本身業(yè)務(wù)處理的復(fù)雜性、對(duì)國(guó)家政策的敏感性，這都要求審計(jì)人員及時(shí)更新知識(shí)，并恰當(dāng)?shù)貞?yīng)用于實(shí)踐。

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　　第二，審計(jì)人員要保持獨(dú)立性，獨(dú)立性是審計(jì)的靈魂。敷衍的工作態(tài)度，為了節(jié)省審計(jì)時(shí)間和成本而減少必要的審計(jì)程序，未能嚴(yán)格保持獨(dú)立性等情況都會(huì)引起較高的檢查風(fēng)險(xiǎn)。審計(jì)人員應(yīng)當(dāng)保持形式上和實(shí)質(zhì)上的獨(dú)立性，嚴(yán)格保持超然性不使自己的判斷結(jié)、論依賴或屈服于外界的壓力和影響，對(duì)于任何違背職業(yè)道德行為進(jìn)行自發(fā)抵制[6]。審計(jì)人員要時(shí)刻約束自己，時(shí)刻保持謹(jǐn)慎的職業(yè)態(tài)度，堅(jiān)守職業(yè)道德和操守，當(dāng)存在對(duì)獨(dú)立性產(chǎn)生不利影響的情況時(shí)，應(yīng)當(dāng)主動(dòng)將影響降到可接受的低水平，或者退出該項(xiàng)審計(jì)業(yè)務(wù)，由事務(wù)所派遣其他注冊(cè)會(huì)計(jì)師。

　　第三，審計(jì)人員要時(shí)刻保持職業(yè)懷疑，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)保持高度的敏感性，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)合同的審查，對(duì)于合同中的異常條款要保持警覺，對(duì)于預(yù)收賬款長(zhǎng)期掛賬、收入增長(zhǎng)與行業(yè)狀況相比呈現(xiàn)逆勢(shì)、毛利率不正常地偏高等情況保持警覺。由于房地產(chǎn)企業(yè)資金流動(dòng)速度慢，同時(shí)在新收入準(zhǔn)則實(shí)施的背景下，審計(jì)人員要考慮到在準(zhǔn)則下收入確認(rèn)差異等相關(guān)問題，充分了解相關(guān)政策、被審計(jì)單位的環(huán)境、內(nèi)部控制等，識(shí)別房地產(chǎn)企業(yè)可能存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，將公司的收入變化情況與行業(yè)狀況對(duì)比，分析其變動(dòng)是否合理，對(duì)于異常變動(dòng)保持警覺，警惕是否存在舞弊等行為[7]。審計(jì)人員要針對(duì)具體情況設(shè)計(jì)并執(zhí)行一定的審計(jì)程序，增強(qiáng)其不可預(yù)見性，獲取充分適當(dāng)?shù)膶徲?jì)證據(jù)，必要時(shí)可以考量審計(jì)證據(jù)的證明力，對(duì)于不熟悉的專業(yè)領(lǐng)域比如房地產(chǎn)企業(yè)的完工程度的估計(jì)等，可以咨詢行業(yè)專家的意見。

　　第四，針對(duì)成本歸集和分?jǐn)偪赡艽嬖诘闹卮箦e(cuò)報(bào)風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)施恰當(dāng)?shù)膶徲?jì)程序。房地產(chǎn)企業(yè)可能為了調(diào)節(jié)利潤(rùn)，進(jìn)行虛假記賬，對(duì)成本分?jǐn)傔M(jìn)行人為操縱，審計(jì)人員應(yīng)當(dāng)充分了解房地產(chǎn)企業(yè)在成本歸集、分?jǐn)偡矫娴膬?nèi)部控制，對(duì)于相關(guān)的合同等進(jìn)行嚴(yán)格的審查，充分了解合同的金額，合同的主要內(nèi)容等，確認(rèn)成本是否多記、漏記;檢查對(duì)比土地部門的招標(biāo)文件和房地產(chǎn)公司的標(biāo)書，確認(rèn)土地成本金額是否準(zhǔn)確;對(duì)于未完工的項(xiàng)目，要核對(duì)監(jiān)理報(bào)告顯示的完工進(jìn)度是否與賬上相符，實(shí)地查看項(xiàng)目進(jìn)度，檢查承包方的請(qǐng)款函、進(jìn)度說明書等資料;檢查企業(yè)是否結(jié)合實(shí)際情況建立詳細(xì)明確的成本分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)，是否嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

　　第五，針對(duì)存貨可能存在的重大錯(cuò)報(bào)風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)施相應(yīng)的審計(jì)程序，審計(jì)人員應(yīng)考慮企業(yè)存貨管理的狀況，檢查銷售合同并對(duì)存貨實(shí)施監(jiān)盤，檢查已銷售的存貨是否已經(jīng)結(jié)轉(zhuǎn);對(duì)于已竣工的項(xiàng)目，檢查其竣工驗(yàn)收的資料是否齊全，也可以進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘查，確定其是否已經(jīng)完工;當(dāng)原本用于出售的房屋轉(zhuǎn)為自用或者出租，檢查企業(yè)是否進(jìn)行了相應(yīng)的存貨轉(zhuǎn)出。由于房地產(chǎn)行業(yè)受政策波動(dòng)影響較大，審計(jì)人員應(yīng)當(dāng)確認(rèn)存貨跌價(jià)準(zhǔn)備計(jì)提是否合理，有無多提或少提的情況，若是企業(yè)對(duì)于存貨狀態(tài)變化監(jiān)督不到位，應(yīng)當(dāng)通過現(xiàn)場(chǎng)勘察、詢問相關(guān)人員等實(shí)質(zhì)性測(cè)試程序，來確定項(xiàng)目是否存在周邊設(shè)施不完善，戶型不受歡迎、工程質(zhì)量低等引起貶值的情況，或者參考類似項(xiàng)目的價(jià)格，判斷是否存在貶值;并結(jié)合其他類似企業(yè)以及被審計(jì)單位的實(shí)際情況判斷企業(yè)計(jì)提跌價(jià)的方法是否合理。

　　六、結(jié)語

　　房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)越來越復(fù)雜，會(huì)計(jì)處理難度不斷上升，加上受政策影響較大，房地產(chǎn)行業(yè)的審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)是較高的，而在新收入準(zhǔn)則實(shí)施的背景下，收入確認(rèn)的模式、時(shí)點(diǎn)等的變化，涉及的會(huì)計(jì)估計(jì)、會(huì)計(jì)判斷的增多，更增加了房地產(chǎn)企業(yè)的審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)，作為審計(jì)人員需要不斷提升自己的能力、時(shí)刻保持職業(yè)懷疑，針對(duì)不同項(xiàng)目的實(shí)際情況設(shè)計(jì)并執(zhí)行恰當(dāng)?shù)膶徲?jì)程序，來應(yīng)對(duì)存在的審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)。——論文作者：倪袁慧