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摘 要： 摘要：城市居住用地價格在時間和空間上具有較強的關(guān)聯(lián)性，表現(xiàn)為在時間具有連續(xù)性，在空間上具有差異性。本文以濟南市近五年土地交易數(shù)據(jù)為例進行實證研究，通過分析居住用地地價時間演變特征，以期找出其發(fā)展變化規(guī)律，從而為促進居住用地市場健康穩(wěn)定發(fā)展
摘要：城市居住用地價格在時間和空間上具有較強的關(guān)聯(lián)性，表現(xiàn)為在時間具有連續(xù)性，在空間上具有差異性。本文以濟南市近五年土地交易數(shù)據(jù)為例進行實證研究，通過分析居住用地地價時間演變特征，以期找出其發(fā)展變化規(guī)律，從而為促進居住用地市場健康穩(wěn)定發(fā)展，區(qū)域房地產(chǎn)市場宏觀政策的制定提供理論依據(jù)。
關(guān)鍵詞：居住用地;地價特征;濟南市
1引言
隨著房地市場的迅猛發(fā)展，商品房作為房地產(chǎn)業(yè)的主要形式，在改善人民生活，促進經(jīng)濟發(fā)展和城市建設(shè)方面發(fā)揮著重要作用;但隨著房價的不斷上漲，人們對住宅的需求和房價增長的矛盾日益突出，不利于房地產(chǎn)市場長期穩(wěn)定健康發(fā)展。究其原因：一是，隨著經(jīng)濟社會的快速發(fā)展，人們收入水平逐漸提高，改善居住環(huán)境需求更加強烈，對改善性住房需求增加;二是，城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展吸引了更多的農(nóng)村人口涌入城市，短期內(nèi)催生了大量剛性住房需求;三是，土地作為稀缺資源，其供給的有限性和需求的無限性之間的矛盾日益加大，一定程度上推動了房地產(chǎn)價格不斷上漲。從成本構(gòu)成角度來看，土地價格是房價的重要組成部分，這為我們研究地價問題提供了現(xiàn)實的需求。因此，研究居住用地地價時空演變特征，對于剖析其變動規(guī)律，找出影響區(qū)域居住用地地價上漲的主導(dǎo)因素，促進居住用地市場健康穩(wěn)定發(fā)展具有重要的意義。
2研究區(qū)概述與數(shù)據(jù)處理
2.1研究區(qū)簡介
濟南，別稱泉城，是山東省省會、副省級市、濟南都市圈核心城市，國務(wù)院批復(fù)確定的環(huán)渤海地區(qū)南翼的中心城市。截至2018年，全市下轄10個區(qū)、2個縣，總面積10244平方千米，建成區(qū)面積561平方千米，常住人口746.04萬人，城鎮(zhèn)人口537.89萬人，城鎮(zhèn)化率72.1%。經(jīng)濟運行穩(wěn)中有進，經(jīng)統(tǒng)計，全市生產(chǎn)總值7856.56億元，比去年增長7.4%。其中,第一產(chǎn)業(yè)增加值272.42億元;第二產(chǎn)業(yè)增加值2829.31億元;第三產(chǎn)業(yè)增加值4754.83億元。人均地區(qū)生產(chǎn)總值106302元，增長5.7%。
本文選取了長清區(qū)、槐蔭區(qū)、天橋區(qū)、市中區(qū)、歷下區(qū)、歷城區(qū)、高新區(qū)作為研究區(qū)域。
2.2數(shù)據(jù)獲取及處理
(1)數(shù)據(jù)獲取
研究數(shù)據(jù)主要為研究區(qū)域內(nèi)住宅用地土地交易的樣本，地價數(shù)據(jù)均來源于濟南市土地市場交易的官方網(wǎng)站，共收集了研究區(qū)2014年11月至2019年8月的居住用地的出讓數(shù)據(jù)。其次，社會經(jīng)濟方面數(shù)據(jù)主要來源于濟南市統(tǒng)計年鑒、房地產(chǎn)市場分析報告等。
(2)數(shù)據(jù)交易時間修正
本文收集的案例時間跨度為2014-2019年，這一時期正是我國經(jīng)濟高速發(fā)展時期，同時也是房地市場大幅波動時期，加之物價指數(shù)和居民消費指數(shù)等社會經(jīng)濟指標(biāo)也波動較大，這必然導(dǎo)致收集的樣點價格因交易時間不同而存在巨大差異。因此，在利用樣點進行研究前，必須對樣點地價進行交易時間修正。將各年份的交易時間修正到2019年8月份，其計算公式為:
V=V0×K0/Kt (1)
式中：V-修正到基準(zhǔn)日的宗地價格;V0-實際成交的宗地地價;k0-當(dāng)前地價指數(shù);kt-交易日期地價指數(shù)。
其中，地價指數(shù)為平均地價之比的100倍。即：
Kt=Mt/M0×100
式中：Kt-交易日期地價指數(shù);Mt-交易日期平均地價;M0-基準(zhǔn)日的平均地價。
濟南市各季度的平均地價從中國地價檢測網(wǎng)得到，通過上述公式得到各季度的地價指數(shù)為：
3居住用地地價變化特征分析
3.1濟南市總體居住用地地價時間變化規(guī)律
根據(jù)濟南市2014-2019年的居住用地出讓數(shù)據(jù)樣點的分析，濟南市居住用地地價呈現(xiàn)出明顯上升后逐步平穩(wěn)，并略微下降的趨勢。6年間居住用地地價、出讓面積變化見圖1-2。
期刊推薦：《中國土地科學(xué)》雜志，于1987年經(jīng)國家新聞出版總署批準(zhǔn)正式創(chuàng)刊，本刊在國內(nèi)外有廣泛的覆蓋面，題材新穎，信息量大、時效性強的特點，其中主要欄目有：土地經(jīng)濟、土地法學(xué)、學(xué)術(shù)動態(tài)等。
從城市規(guī)模來看，濟南屬于二線城市，正處于經(jīng)濟快速發(fā)展時期，據(jù)濟南市統(tǒng)計年鑒數(shù)據(jù)表明，近幾年濟南市GDP以每年8%左右的增長率快速增長，同時大量人口涌入濟南市就業(yè)、學(xué)習(xí)，城鎮(zhèn)化率不斷提升，使得住房供不應(yīng)求，剛性需求空間較大。如上圖所示，地價由2014年下降，在2015年達到最低點后開始上升至2017年再次到達峰值，后稍有下降并趨于穩(wěn)定。從圖1可看出，單價由2015年的370萬元/畝開始驟增，到2016年增長了三倍，高達1011萬元/畝，2017年為居住用地單價升高與下降的拐點，此時地價為1236萬元/畝，這三年間居住用地單價有明顯的上升趨勢，也符合此段時間我國城鎮(zhèn)化進程的加快。2017年之后濟南市居住用地單價開始略有下降，2018年地價相較2017年的地價峰值下降了8%，之后一年的地價更加穩(wěn)定，2019年只比2018年只減少2%，地價下降的趨勢非常緩和，體現(xiàn)居住用地價格的穩(wěn)定變動趨勢。圖2表明，居住用地出讓面積總體呈現(xiàn)一個下降的趨勢，在2014-2015年間大幅減少，之后兩年以11%的減少率逐年減少，2018年出現(xiàn)一個小的回升，但隨后一年又略有下降，近幾年住宅用地出讓面積較為穩(wěn)定。進一步揭示了居住用地地價在經(jīng)過前幾年的上漲之后趨于穩(wěn)定。
3.2濟南市分區(qū)居住用地地價時間變化規(guī)律
從圖3-4可知，六年間濟南市居住用地成交單價最高地區(qū)為歷下區(qū)，1344萬元/畝。究其原因：歷下區(qū)占據(jù)城市核心資源，在各大商務(wù)中心與完備的公共設(shè)施影響下，歷下區(qū)住宅地價成交單價位于各區(qū)之首，高端的商住綜合項目較多，如綠地山東國際金融中心、平安濟南中央商務(wù)區(qū)項目等，濟南市始終堅持的“中優(yōu)”戰(zhàn)略已取得顯著成效。歷城區(qū)作為濟南東拓的主要承載區(qū)，所供給居住用地面積最多，為66012.33平方米，也是近幾年住宅用地的主力成交區(qū)域，其中主要的交易案例有濟南萬達城、中海華山瓏城、中新國際城等。這一現(xiàn)象也反映出濟南市在中心城區(qū)土地資源匱乏的情況下，逐步向東發(fā)展，“東拓”現(xiàn)象越來越明顯，濟南東部依舊是未來發(fā)展核心方向。另一方面，濟南西部的長清區(qū)，供給的居住用地面積排名雖然是第二名，57780.26平方米，由于位置較為偏遠，與濟南市城市銜接受限，發(fā)展緩慢，價格最低。目前，地鐵一號線的建設(shè)將支撐城市“西進”戰(zhàn)略，帶動西部城區(qū)人流、物流、商圈興起，促進西部新城與中心城區(qū)的融合發(fā)展，相信未來具有較大發(fā)展?jié)摿ΑＪ兄袇^(qū)和槐蔭區(qū)情況類似，居住用地面積分別為46558.81平方米、54322.09平方米，住宅用地單價方面槐蔭區(qū)略低，為1139.56萬元/畝，是濟南重點外溢區(qū)域。市中區(qū)地處保護開發(fā)區(qū)域，發(fā)展受限，但生態(tài)環(huán)境優(yōu)越，價格較高，單價為1209.88萬元/畝。
4結(jié)論與展望
(1)分析2014-2019年濟南市居住用地地價變動規(guī)律，居住用地地價呈波動狀態(tài)，呈現(xiàn)出先下降再快速上升，后趨于平緩的狀態(tài)，總體水平表現(xiàn)為持續(xù)上漲。就出讓面積而言，201-2015年，出讓面積大幅下降，而后呈緩和的下降趨勢，2017年出現(xiàn)小幅增加，總體呈現(xiàn)下降態(tài)勢。
(2)從不同區(qū)域居住用地市場變動規(guī)律來看，歷下區(qū)居住用地成交單價最高，其次是高新區(qū);長清區(qū)最低，其次是天橋區(qū)。就出讓面積來看，歷城區(qū)位居各區(qū)之首，歷下區(qū)出讓面積最少。
(3)中心城區(qū)范圍居住用地地價呈現(xiàn)一定的時空差異，造成區(qū)域差異的因素較多，本文限于篇幅，將另行撰文分析影響居住用地地價的因素。
(4)由于數(shù)據(jù)的可獲得性，本文只研究中心城區(qū)涉及到的區(qū)域;且研究時長較短，只能反映近年來地價的變化規(guī)律，無法體現(xiàn)研究區(qū)長期地價變動規(guī)律，今后隨著數(shù)據(jù)的補充完善，將對濟南居住用地地價進行長時間序列的分析，從而為居住用地市場的宏觀調(diào)控提供更為有利的依據(jù)。——論文作者：謝鵬1 王莉 1 楊朔 2 劉金花 2
