發(fā)布時間：2020-08-01所屬分類：經(jīng)濟(jì)論文瀏覽：1次
摘 要： 摘要：房地產(chǎn)行業(yè)目前是我國發(fā)展的經(jīng)濟(jì)支柱，而房地產(chǎn)領(lǐng)域的高房價與高庫存確已嚴(yán)重危害國民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展和社會和諧，迫切需要構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展的長效機(jī)制，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)與國民經(jīng)濟(jì)及社會的協(xié)調(diào)發(fā)展。基于此，本文就如何從新提法出發(fā)建立房地產(chǎn)長效機(jī)制提出了
摘要：房地產(chǎn)行業(yè)目前是我國發(fā)展的經(jīng)濟(jì)支柱，而房地產(chǎn)領(lǐng)域的高房價與高庫存確已嚴(yán)重危害國民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展和社會和諧，迫切需要構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展的長效機(jī)制，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)與國民經(jīng)濟(jì)及社會的協(xié)調(diào)發(fā)展。基于此，本文就如何從新提法出發(fā)建立房地產(chǎn)長效機(jī)制提出了對策。
關(guān)鍵詞：新提法;房地產(chǎn);長效機(jī)制;研究
引言
隨著社會經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，我國房地產(chǎn)業(yè)獲得了長足的發(fā)展，成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。房地產(chǎn)業(yè)在迅猛發(fā)展的同時，也引發(fā)了許多新的問題，最為典型的便是房價不合理上漲，不僅極大增加了社會大眾的購房壓力，也給我國經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展埋下了隱患。
1房地產(chǎn)長效機(jī)制建設(shè)現(xiàn)有的障礙
1.1來自地方的障礙
來自地方的障礙主要有以下幾點(diǎn)：首先，城市內(nèi)部發(fā)展的差異性。隨著城市化水平的不斷提升，我國城市發(fā)展出現(xiàn)了集聚效應(yīng)，以北京、上海、廣州、深圳、南京、杭州、武漢等為代表的一二線城市迅速擴(kuò)張，城市人口不斷增加，住房壓力持續(xù)加大，而三四線小城市則面臨著人口外流，庫存高的現(xiàn)象，城市內(nèi)在的差異性增加了房地產(chǎn)長效機(jī)制的建設(shè)障礙。財(cái)政收入也是房地產(chǎn)長效機(jī)制建設(shè)的主要障礙性因素。自分稅制改革以來，地方政府的財(cái)政收入無法有效滿足公共支出，土地出讓金成為地方政府最為重要的收入來源。土地出讓金雖然增加了政府的收入，也導(dǎo)致了樓市過熱的問題，房地產(chǎn)長效機(jī)制的建設(shè)勢必會沖擊到原有的批租收入體制，對地方而言，這是很難接受的。
1.2房地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)政府與市場的邊界界定困難是房地產(chǎn)長效機(jī)制構(gòu)建的基礎(chǔ)性困境
處理好政府和市場關(guān)系的核心問題是，使市場在資源配置中起決定性作用和更好發(fā)揮政府作用;對政府而言，主要作用是彌補(bǔ)市場失靈，優(yōu)化公共服務(wù)，加強(qiáng)市場監(jiān)管，維護(hù)市場秩序，保持宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定。然而，住房除了需要金融大力支持、具有跨期消費(fèi)品屬性外，還兼具保障居民基本居住權(quán)的社會屬性，以及保值增值的投資品屬性，這使得房地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)政府與市場之間的邊界界定困難。第一，住房的社會或民生屬性導(dǎo)致厘清邊界變得困難。許多人認(rèn)為，市場歸市場，保障歸保障，兩者邊界理應(yīng)清晰。然而，問題在于住房保障的邊界與房價有著直接的聯(lián)系。當(dāng)房價高漲，保障邊界將不斷向上調(diào)整，政府必將面臨財(cái)政支出的困境而不得不直接干預(yù)住房市場，以期實(shí)現(xiàn)財(cái)政的可持續(xù)性和房價的平穩(wěn)增長。第二，保障宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的政府職能使得房地產(chǎn)領(lǐng)域政府與市場邊界模糊。不同于一般商品，住房保值增值能力很強(qiáng)，銀行、企業(yè)以及社會大眾都有動力將資金投放到房地產(chǎn)領(lǐng)域，我國政府也不愿意房價下跌，此時房地產(chǎn)領(lǐng)域的風(fēng)險(xiǎn)有不斷擴(kuò)大的趨勢。保障經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的政府就有直接干預(yù)市場的沖動。第三，政府監(jiān)管與維持市場秩序的前提難以滿足導(dǎo)致兩者邊界調(diào)整難以到位。市場調(diào)控與秩序維護(hù)要求政府能夠整體上比較客觀地把握社會家庭與房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)基本信息，但住房牽涉利益大，各個環(huán)節(jié)都會受到很多干擾，即使提出2012年實(shí)現(xiàn)全國個人住房信息聯(lián)網(wǎng)，但到目前為止進(jìn)展依然緩慢;同時，房地產(chǎn)銷售市場信息建設(shè)滯后，住房租賃市場的信息建設(shè)更是處于起步階段。房地產(chǎn)基礎(chǔ)環(huán)境建設(shè)滯后使得政府不得不參與或干預(yù)房地產(chǎn)資源的配置。
1.3來自外部環(huán)境的障礙
外部環(huán)境的障礙主要體現(xiàn)在兩點(diǎn)：第一，熱錢涌入。2008年國際金融危機(jī)以來，歐美市場遇冷，中國作為新興的發(fā)展中國家，吸引了大量熱錢。熱錢借助國際貿(mào)易、外商直接投資等方式流入我國，拉高了房地產(chǎn)的價格。第二，貿(mào)易保護(hù)主義。世界經(jīng)濟(jì)大國均為貿(mào)易大國。從經(jīng)濟(jì)總量上而言，美國、中國是世界第一、第二大經(jīng)濟(jì)體，從對外貿(mào)易總額而言，中國、美國是世界第一、第二的貿(mào)易大國，從貿(mào)易結(jié)構(gòu)上而言，中國是世界最大的出口國，第二大進(jìn)口國，美國是世界第一大進(jìn)口國，第二大出口國，貿(mào)易在兩國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中均有著極為重要的地位。美國貿(mào)易政策具有二元性，長期奉行貿(mào)易干預(yù)主義，特朗普政府上臺后，先后實(shí)施了多項(xiàng)對華貿(mào)易保護(hù)政策，嚴(yán)重沖擊了中美貿(mào)易，2019年上半年，中美貿(mào)易總額下降9%。美國貿(mào)易保護(hù)主義的抬頭對中美貿(mào)易帶來了很大的不穩(wěn)定因素，導(dǎo)致我國政府部分精力被分散，要考慮在與美國的貿(mào)易戰(zhàn)中維護(hù)外交、金融、貿(mào)易、意識形態(tài)等各領(lǐng)域國家利益。因此，當(dāng)前戰(zhàn)略環(huán)境下對房地產(chǎn)機(jī)制建設(shè)的定位是維持穩(wěn)定。
2新提法背景下房地產(chǎn)長效機(jī)制建設(shè)路徑
2.1健全法律法規(guī)
健全法律法規(guī)是房地產(chǎn)長效機(jī)制建設(shè)的基本要求。根據(jù)《黨的十九大報(bào)告輔導(dǎo)讀本》，我國房地產(chǎn)稅的征收將按照“立法先行，充分授權(quán)，分步推進(jìn)”的原則開展。同年國土資源部表示“要建立分類調(diào)控制度，區(qū)分保障性住房和商品房。”房地產(chǎn)稅的制定以房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展為目標(biāo)，其中，既要避免以房地產(chǎn)稅的征收而導(dǎo)致有房者出現(xiàn)恐慌現(xiàn)象，也要防止房地產(chǎn)稅可能導(dǎo)致的樓市過熱的情形。從當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀來看，房地產(chǎn)稅的制定應(yīng)包含以下幾點(diǎn)內(nèi)容：首先，拓展稅基。拓展稅基不僅是真正發(fā)揮房地產(chǎn)稅作用的前提條件，也是充分體現(xiàn)稅收公平原則，保障政府稅收收入的客觀需要。在具體的征收中，需要將城市范圍內(nèi)的商品房、商辦用房乃至產(chǎn)業(yè)用地、物流用地、寫字樓等均納入到征稅范圍。其次，完善稅制結(jié)構(gòu)。。立法機(jī)關(guān)要適當(dāng)消減開發(fā)環(huán)節(jié)的稅種以及交易環(huán)節(jié)的稅負(fù)，重點(diǎn)增加持有環(huán)節(jié)的稅種，以此作為房地產(chǎn)稅制改革的主要內(nèi)容。持有環(huán)節(jié)的稅種是一種長期性的稅負(fù)承擔(dān)形式，當(dāng)前學(xué)界有關(guān)房地產(chǎn)稅的征收模式研究較多，比如以住房面積、套數(shù)、房產(chǎn)估值等為依據(jù)征收。研究認(rèn)為以房產(chǎn)估值為征收依據(jù)最為合理，并且在稅率的設(shè)置中可以參照個人所得稅的累進(jìn)制稅率，個人首套住房減免征收。
2.2強(qiáng)化住房的居住屬性，適度干預(yù)并支持普通住房市場良性運(yùn)轉(zhuǎn)
土地公益性及資源有限性，決定了保障國民的居住權(quán)是政府的基本職責(zé)。這就要求政府的干預(yù)應(yīng)定位于滿足居民基本住房需求的普通住房市場，摒棄高度重視住房金融屬性的做法。一是嚴(yán)格實(shí)行普通住房限購政策。即嚴(yán)格規(guī)定城鎮(zhèn)家庭只能購買或持有一套普通住房，并作為基本國策長期堅(jiān)持。二是對普通住房實(shí)行限價政策。由于住房具有不可移動性、高價值性等特性，決定了住房與其他人類生存必需品不同，不可能通過國家儲備的方式(如糧食、食鹽)滿足市場需求，平抑價格;也不可能通過交通運(yùn)輸條件來增加某一地區(qū)的供給，限價成為必然選擇。三是改革普通住房用地出讓方式，明確增加普通住房用地供應(yīng)的前提條件。公益屬性決定了土地利用必須滿足全體國民利益的基本需要和增進(jìn)社會的公共利益。因此，應(yīng)改變目前普通住房用地“招標(biāo)、拍賣、掛牌”等價高者得的出讓方式，降低普通住房價格;同時，各地應(yīng)因地制宜明確普通住房用地供應(yīng)量增加的基本要求并保持連續(xù)性，給予各級政府、開發(fā)企業(yè)及社會穩(wěn)定的市場預(yù)期。
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結(jié)束語
綜上所述，房地產(chǎn)的平穩(wěn)發(fā)展不僅是經(jīng)濟(jì)問題，更是社會問題。因?yàn)榉康禺a(chǎn)關(guān)系到人民群眾的安居樂業(yè)。新世紀(jì)以來，我國樓市價格出現(xiàn)了多輪暴漲，買房難成為橫亙在社會大眾心目中最為主要的問題，中央的新提法是“房住不炒”的延續(xù)，也是房地產(chǎn)長效機(jī)制建設(shè)的重點(diǎn)。對此，需要從法律法規(guī)的健全與完善等角度采取好措施。——論文作者：楊瑞玲
