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摘 要： 房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)增長的主要推動力之一，現(xiàn)已成為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)與其他行業(yè)相比，具有一定的行業(yè)特殊性。本文是一篇房地產(chǎn)論文范文，主要論述了房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道分析及融資策略選擇。 摘 要 房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)過程中，對資金
房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)增長的主要推動力之一，現(xiàn)已成為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)與其他行業(yè)相比，具有一定的行業(yè)特殊性。本文是一篇房地產(chǎn)論文范文，主要論述了房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道分析及融資策略選擇。
摘 要 房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)過程中，對資金的需求是相當(dāng)集中的，所以房地產(chǎn)企業(yè)的融資與項(xiàng)目開發(fā)密不可分，融資成功與否也決定了項(xiàng)目開發(fā)能否成功。目前，房地產(chǎn)企業(yè)融資的渠道日益多元化，融資工具和方式也影響著房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。在當(dāng)今國家對房地產(chǎn)行業(yè)宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的政策背景下，本文通過對房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的分析，思考房地產(chǎn)企業(yè)融資模式的變遷和改革，提出房地產(chǎn)企業(yè)在各個(gè)發(fā)展階段，選擇對應(yīng)的融資策略，規(guī)避融資風(fēng)險(xiǎn)，以求促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)及房地產(chǎn)行業(yè)的良性循環(huán)發(fā)展。
關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)融資,融資渠道,融資策略,分析,選擇
一、前言
房地產(chǎn)行業(yè)具有一定的項(xiàng)目開發(fā)周期性，在開發(fā)周期內(nèi)，需要投入大量的資金。因巨額的資金需求，資金的運(yùn)作貫穿著整個(gè)開發(fā)周期。金融業(yè)為其提供資金來源，與房地產(chǎn)行業(yè)相依相存，共同發(fā)展，關(guān)系密不可分。
毫無疑問，融資對于房地產(chǎn)企業(yè)自身發(fā)展來講，是非常重要的，尤其是在當(dāng)前國家對房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)行宏觀調(diào)控政策的背景下，國內(nèi)各中小型房地產(chǎn)企業(yè)均面臨融資難的問題。為解決融資難問題，就需對各種融資渠道進(jìn)行分析，選擇正確的融資渠道組合。
二、房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道現(xiàn)狀分析
房地產(chǎn)企業(yè)融資是指通過一定的途徑，為項(xiàng)目開發(fā)籌措資金的過程。按照融資渠道，可以分為兩大類：一種是內(nèi)源融資，是指公司經(jīng)營活動結(jié)果產(chǎn)生的資金，即公司內(nèi)部融通的資金，它主要由留存收益和折舊構(gòu)成。一種是外源融資，是指企業(yè)通過一定方式向企業(yè)之外的其他經(jīng)濟(jì)主體籌集資金。目前，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在內(nèi)源融資無法滿足項(xiàng)目開發(fā)需求的情況，所以大多會轉(zhuǎn)向外源融資。外源融資又主要分為銀行貸款、債券融資、股票融資、房地產(chǎn)投資信托基金等方式。
(一)2015年銀行貸款方式現(xiàn)狀
銀行貸款一直是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展的支柱。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)開發(fā)資金中至少有60%來源于銀行貸款，房地產(chǎn)開發(fā)資金對銀行貸款的依賴程度最大，銀行信貸資金幾乎介入了房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營的全過程。2016年1月19日，國家統(tǒng)計(jì)局公布了《2015年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況》。2015年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金125203億元，比上年增長2.6%;國內(nèi)貸款20214億元，下降4.8%。值得注意的是，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金中利用外資297億元，下降53.6%;自籌資金49038億元，下降2.7%;其他資金55655億元，增長12.0%。在其他資金中，定金及預(yù)收款32520億元，增長7.5%;個(gè)人按揭貸款16662億元，增長21.9%。
狹義的銀行貸款資金僅包括房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)貸款，2015年度共計(jì)發(fā)放20214億元，廣義的銀行貸款資金除了包括房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)貸款外，還包括個(gè)人按揭貸款，合計(jì)共有36876億元。
(二)2015年債券融資方式現(xiàn)狀
房地產(chǎn)企業(yè)的債券融資與上市房地產(chǎn)企業(yè)股票融資是相似的，通過一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行債券融資，總的來說，房地產(chǎn)債券融資是一種專項(xiàng)融資。
2015年以來，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債主體不斷擴(kuò)容，交易場所延伸以及審批流程縮短的政策引導(dǎo)下，非上市公司參與發(fā)債，有效緩解了房企的融資壓力，成了中性以上優(yōu)質(zhì)房企的重要融資渠道。2015年，房企公司債發(fā)行總規(guī)模達(dá)到3160億元，增長幅度明顯。2015年恒大分三批發(fā)行400億元境內(nèi)債，創(chuàng)房企發(fā)債規(guī)模記錄;中海發(fā)行兩個(gè)品種規(guī)模共計(jì)80億元的公司債，票面利率僅為3.4%和3.85%，創(chuàng)房企發(fā)債利率新低;龍湖首獲批發(fā)行80億元境內(nèi)公司債，其中20億元5年期品種的票息低至3.93%。
(三)2015年股票融資方式現(xiàn)狀
房地產(chǎn)的股票融資模式從理論上講是最佳融資途徑，因?yàn)楣善比谫Y可從容化解金融風(fēng)險(xiǎn)，降低企業(yè)融資成本，改善企業(yè)資本結(jié)構(gòu)。截止到2015年年底，我國注冊的房地產(chǎn)企業(yè)約有94000家，但在中國A股市場上成功上市的房地產(chǎn)企業(yè)只有137家，2008年金融危機(jī)之后，成功在中國A股市場上市的企業(yè)僅有4家，2009年上市的有世聯(lián)行和南國置業(yè)，2015年上市的有招商蛇口(換股吸收合并重組)和新城控股(B股轉(zhuǎn)A股)，其他均只能通過借殼上市等其他方式，說明通過IPO上市籌資的道路困難重重，并不適合每個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)。2015年1月，證監(jiān)會宣布取消再融資、并購重組涉及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的事前審查，資本市場由劇烈波動逐漸趨于穩(wěn)定。在此背景下，房地產(chǎn)行業(yè)2015年定向增發(fā)規(guī)模達(dá)到1579億元，同比大幅增長254%。
(四)2015年房地產(chǎn)投資信托基金融資方式現(xiàn)狀
房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)是房地產(chǎn)證券化的重要手段，是指通過發(fā)行基金受益憑證募集資金，并交由專業(yè)投資管理機(jī)構(gòu)運(yùn)作，該基金募集資產(chǎn)將專門用于房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)項(xiàng)目，以獲取投資收益或資本增值的一種基金形態(tài)。2015年，面對房地產(chǎn)市場存在存貨過剩的情況，為刺激市場，提高資金的使用效率，部分房企開始嘗試資產(chǎn)證券化，實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)運(yùn)營。6月8日，鵬華前海萬科REITS封閉式混合型發(fā)起式證券投資基金正式完成注冊，世茂集團(tuán)分別于7月和11月推出全國首單物業(yè)費(fèi)ABS和購房尾款A(yù)BS。天虹商場所持深圳鼎誠物業(yè)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃圓滿完成，天虹商場收到股權(quán)轉(zhuǎn)讓款人民幣14.5億元，實(shí)現(xiàn)了國內(nèi)市場首單國有不動產(chǎn)類REITs項(xiàng)目最終落地。
(五)2015年房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道情況
就本文所述銀行融資、債券融資、股票融資和REITS融資四種渠道，2015年度融資金額分別是20214億元、3160億元、1579億元和14.5億元，占比分別是80.96%、12.66%、6.32%和0.06%，合計(jì)融資總額為24967.5億元。
三、房地產(chǎn)企業(yè)融資組合策略選擇
房地產(chǎn)開發(fā)的每一個(gè)階段都需要龐大的資金支持：房地產(chǎn)企業(yè)處于發(fā)展初期則需融資來開發(fā)項(xiàng)目;處于發(fā)展中期則需要融資來維持項(xiàng)目;發(fā)展到一定規(guī)模一定階段還需要融資擴(kuò)大規(guī)模。如何籌集資金成為房地產(chǎn)資本運(yùn)作中最為重要的一環(huán)。 (一)成立初期的融資組合策略
一個(gè)剛剛成立不久的房地產(chǎn)企業(yè)，要想在激烈的房地產(chǎn)競爭市場中立足，首先需要拿出大量的資金進(jìn)行土地競拍。由于剛剛成立，還沒有穩(wěn)定的收入來源，僅憑注冊資本競拍土地，需要非常雄厚的初始資本，另外，注冊資本使用完畢，對日常生產(chǎn)經(jīng)營也會形成阻礙。此時(shí)，可以選擇“自有資金+股權(quán)融資”模式，吸收新的投資者進(jìn)入，共同拿地開發(fā)，進(jìn)行原始的資本積累。
(二)成長期的融資組合策略
房地產(chǎn)企業(yè)不斷地進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)和銷售，此階段將陸續(xù)形成資金流回企業(yè)，同時(shí)隨著項(xiàng)目的開發(fā)、廣告的宣傳，房地產(chǎn)企業(yè)在當(dāng)?shù)貙⒕哂幸欢ǖ闹龋袠I(yè)競爭力將逐步提高。此時(shí)，可采用“自有資金+銀行貸款”模式，利用自身的知名度和信用度來獲取銀行貸款以及各材料商、供應(yīng)商的商業(yè)信用額度。除了該模式外，還可以繼續(xù)采用“自有資金+股權(quán)融資”模式，吸引潛在機(jī)構(gòu)投資者和風(fēng)險(xiǎn)投資資金。
(三)成熟期的融資組合策略
房地產(chǎn)企業(yè)處于成熟階段，企業(yè)的市場競爭力大幅提升，擁有了穩(wěn)定的市場和客戶群體，市場占有率也大幅提高。企業(yè)為了進(jìn)一步擴(kuò)張市場，占領(lǐng)更大的房地產(chǎn)市場，有條件的房地產(chǎn)企業(yè)可以到證券市場公開發(fā)行股票或債券進(jìn)行融資，還可以向房地產(chǎn)投資基金籌資和國外投資基金籌資等。
(四)衰退期的融資組合策略
房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)有項(xiàng)目已接近尾聲，又沒有合適可行的投資項(xiàng)目時(shí)，融資的壓力反而減輕，還有可能因后期銷售回款出現(xiàn)較大的現(xiàn)金流入，出現(xiàn)資金盈余。但僅靠該盈余又無法進(jìn)一步擴(kuò)大規(guī)模，此時(shí)可以吸收合并其他房地產(chǎn)企業(yè)，打開新的市場格局，重新回歸市場。
除了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展周期決定著融資組合策略外，其實(shí)在項(xiàng)目開發(fā)過程中，項(xiàng)目開發(fā)周期因素也影響著融資組合策略的選擇。要通過有效合理的組合策略，以保證開發(fā)資金的投入與使用，回收在時(shí)間和金額上做到協(xié)調(diào)一致，以保證項(xiàng)目的順利進(jìn)行。
四、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對融資風(fēng)險(xiǎn)的措施
(一)建立多層次的房地產(chǎn)融資策略
我國雖然有多種融資渠道，但根據(jù)本文2015年房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道情況可判斷，主要的融資方式仍然以銀行貸款為主，融資額度占外源融資額度的80.96%。近年來，在國家對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控政策下，銀行貸款收緊，房地產(chǎn)企業(yè)倍感資金壓力。建立一個(gè)多層次的房地產(chǎn)融資體系，為不同層次的房地產(chǎn)企業(yè)提供區(qū)別化的融資渠道，才能真正減少對銀行貸款的依賴，更好地把控資金來源，控制項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。
(二)根據(jù)企業(yè)資金情況，適時(shí)調(diào)整戰(zhàn)略方向
根據(jù)國家對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控政策可以看出，現(xiàn)階段國家層面對房地產(chǎn)行業(yè)持謹(jǐn)慎態(tài)度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也需謹(jǐn)慎對待新的開發(fā)項(xiàng)目，避免過度的市場擴(kuò)張，控制項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)是國家監(jiān)控的重點(diǎn)行業(yè)，因其與金融體系、國家經(jīng)濟(jì)命脈息息相關(guān)，所以房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展受國家政策的影響較大，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)據(jù)此調(diào)整自身戰(zhàn)略方向，與國家政策保持一致。2015年3月，重慶樓市有“西城王”之稱的晉愉地產(chǎn)處于破產(chǎn)清算的風(fēng)口浪尖，因其同時(shí)在重慶開發(fā)8個(gè)樓盤，在銀行收緊銀根的情況下，資金鏈幾度出現(xiàn)斷裂，被迫申請破產(chǎn)保護(hù)。
(三)慎重選擇開發(fā)項(xiàng)目，注意區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)作為不動產(chǎn)，區(qū)域位置上的選擇尤為重要。房地產(chǎn)企業(yè)不應(yīng)單純考慮房價(jià)預(yù)期走勢，而更應(yīng)該考慮銷售是否受阻，對應(yīng)區(qū)域房地產(chǎn)市場是否飽和。2015年度，全國除一線城市外，其他二三線城市新房房價(jià)大多出現(xiàn)同比下降，也證明了目前二三線城市房地產(chǎn)市場趨于飽和，若房地產(chǎn)企業(yè)繼續(xù)進(jìn)行盲目擴(kuò)張，將會走進(jìn)融資難的困境，并出現(xiàn)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。
(四)開發(fā)適銷對路產(chǎn)品，加快房款回收速度
房地產(chǎn)作為一種產(chǎn)品，最終將會體現(xiàn)其產(chǎn)品屬性，只有生產(chǎn)適合對應(yīng)人群居住的產(chǎn)品，消費(fèi)者才愿意購買。房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)前期，需進(jìn)行市場調(diào)研，了解消費(fèi)者真正的需求，開發(fā)適銷對路的居住產(chǎn)品。另外，房地產(chǎn)企業(yè)需重視銷售管理，加速銷售房款資金回籠，增加企業(yè)營運(yùn)現(xiàn)金，降低融資風(fēng)險(xiǎn)，擺脫融資困境。
五、結(jié)語
當(dāng)今房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式越來越多，企業(yè)可以根據(jù)自身發(fā)展和資金需要，進(jìn)行融資方案組合的設(shè)計(jì)，主動進(jìn)行房地產(chǎn)金融的發(fā)展和創(chuàng)新，由單一融資模式轉(zhuǎn)向多元化、多層次的融資體系。房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道策略的選擇，也要與房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展階段相適應(yīng)，不同的發(fā)展階段需要采取不同的融資模式。同時(shí)，融資渠道策略的選擇，也影響著房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，只有選擇正確的融資渠道策略，才能為企業(yè)發(fā)展注入血液，企業(yè)有了良好的發(fā)展才能形成良好的競爭力，最終促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的良性發(fā)展。
(作者單位為重慶樂信實(shí)業(yè)集團(tuán)有限責(zé)任公司)
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