發(fā)布時(shí)間：2015-02-02所屬分類：法律論文瀏覽：1次
摘 要： 摘要：土地問題是涉及到廣大公民切身利益和安身立命之本的根本問題，而且還涉及到土地、建設(shè)、房屋管理等眾多機(jī)關(guān)。實(shí)踐中，對(duì)于處理農(nóng)村房屋買賣合同效力的認(rèn)定問題，各地法院都有不同的意見、會(huì)議紀(jì)要或者判例，經(jīng)常出現(xiàn)同案不同判，相鄰省份判決結(jié)果不一
摘要：土地問題是涉及到廣大公民切身利益和安身立命之本的根本問題，而且還涉及到土地、建設(shè)、房屋管理等眾多機(jī)關(guān)。實(shí)踐中，對(duì)于處理農(nóng)村房屋買賣合同效力的認(rèn)定問題，各地法院都有不同的意見、會(huì)議紀(jì)要或者判例，經(jīng)常出現(xiàn)同案不同判，相鄰省份判決結(jié)果不一致的判例。
一、農(nóng)村房屋買賣案例分析
村民王某將其村里自建房賣給城鎮(zhèn)居民田某，田某一家人都搬到了這所房子里居住。后王某以田某是城鎮(zhèn)居民戶口、無權(quán)購買農(nóng)民宅基地房屋為由向法院起訴要求確認(rèn)雙方簽訂的房屋買賣協(xié)議無效，法院確認(rèn)雙方簽訂的房屋買賣協(xié)議無效。王某又起訴田某要求他們返還房屋。由于田某一家入住后對(duì)房屋進(jìn)行了內(nèi)部裝修，并增建西廂房三間、東廂房三間，安裝了供暖設(shè)施，在院內(nèi)種植樹木。因此，法院委托評(píng)估公司對(duì)房屋等地上物的現(xiàn)值進(jìn)行評(píng)估，價(jià)值12萬元。據(jù)此，法院判決田某將房屋院落騰退給王某，王某給付田某財(cái)產(chǎn)補(bǔ)償款12萬元。后田某以房屋賣買協(xié)議被確認(rèn)無效的主要責(zé)任在王某一方，要求賠償締約過失損失款36萬余元。法院判決王某賠償田某信賴?yán)鎿p失25萬余元。
二、法院在審理農(nóng)村房屋買賣糾紛案件中的觀點(diǎn)及相關(guān)做法
認(rèn)定農(nóng)村房屋買賣合同無效后農(nóng)民應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任，各地法院的做法大同小異，而農(nóng)村房屋買賣合同的效力認(rèn)定問題，卻成了法院審理該類案件的首要難題。對(duì)此，實(shí)踐中主要有三種觀點(diǎn)：一是無效說，認(rèn)為農(nóng)村房屋買賣事關(guān)農(nóng)村宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，而根據(jù)《土地管理法》、《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地通知》等規(guī)定，我國禁止轉(zhuǎn)讓農(nóng)村宅基地使用權(quán)，農(nóng)村房屋不得出賣給城鎮(zhèn)居民，農(nóng)村房屋買賣合同無效;二是有效說，認(rèn)為雙方出于真實(shí)意思表示而訂立的合同對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力，且我國法律沒有禁止農(nóng)村房屋買賣的明文規(guī)定，根據(jù)1963年最高法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策幾個(gè)問題的意見》、最高人民法院[1992]民他字第8 號(hào)批復(fù)等規(guī)定，農(nóng)村房屋可以買賣，農(nóng)村房屋買賣合同有效;三是折中說，為解決社會(huì)效果和法律效果的矛盾，在無效說和有效說的夾縫中又滋生出一種折中的做法：1、對(duì)于發(fā)生在本鄉(xiāng)鎮(zhèn)范圍內(nèi)的農(nóng)村經(jīng)濟(jì)組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣合同認(rèn)定為有效;2、對(duì)于將房屋出售給本鄉(xiāng)鎮(zhèn)以外的人員，如果取得有關(guān)組織和部門的批準(zhǔn)，可以認(rèn)定合同有效;3、對(duì)于將房屋出售給本鄉(xiāng)鎮(zhèn)以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)，如果合同現(xiàn)實(shí)際履行完畢，且購房人已實(shí)際居住，使用該房屋的，對(duì)合同的效力暫不表態(tài)，承認(rèn)購房人對(duì)房屋的現(xiàn)狀以及繼續(xù)占有，居住使用該房屋的權(quán)利。
政法論文發(fā)表：《上海政法學(xué)院學(xué)報(bào)》(雙月刊)創(chuàng)刊于1986年，是由上海市司法局主管、上海政法學(xué)院主辦的法學(xué)學(xué)術(shù)期刊，系我國最早以“法治”命名的法學(xué)理論期刊。經(jīng)過20余年的發(fā)展，本刊為繁榮我國的法學(xué)教育和研究事業(yè)，推動(dòng)法學(xué)分支學(xué)科的發(fā)展，發(fā)現(xiàn)和培養(yǎng)法律人才，促進(jìn)國家和上海地區(qū)的法治建設(shè)，做出了積極的貢獻(xiàn)，長期以來深受理論和實(shí)務(wù)界作者和讀者的歡迎，為上海地區(qū)政法系統(tǒng)最為普及的法學(xué)理論雜志。
浙江省高院制定的《關(guān)于審理房屋糾紛案件研討會(huì)紀(jì)要》(浙高法[1992]82號(hào)文件)規(guī)定："買賣農(nóng)村的私有房屋，如雙方自愿并立有契約，買方已交付了房款，并實(shí)際使用和管理了房屋，又沒有其他違法行為，只是買賣手續(xù)不完善的，應(yīng)認(rèn)定買賣關(guān)系有效，但應(yīng)著其補(bǔ)辦有關(guān)手續(xù)。"
就筆者所在的浙江省金華市，2006年金華市中級(jí)人民法院民一庭的《民事審判若干疑難問題討論紀(jì)要》中認(rèn)為："農(nóng)村房屋只能在本集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間轉(zhuǎn)讓，不得向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的自然人、法人和其他組織轉(zhuǎn)讓。本集體經(jīng)濟(jì)組織成員與本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的自然人、法人和其他組織簽訂的房屋買賣合同無效。對(duì)于無效后果的處理，以不讓不誠信一方因合同被認(rèn)定無效而獲利為原則。具體處理時(shí)，可對(duì)買賣標(biāo)的物進(jìn)行市場價(jià)值評(píng)估。評(píng)估的基準(zhǔn)日為法院立案受理日。"
三、對(duì)農(nóng)村房屋買賣糾紛案件的一些看法
針對(duì)上述的觀點(diǎn)及做法，筆者更為贊成合同有效說，原因如下：
首先，從《憲法》規(guī)定的"中華人民共和國公民在法律面前一律平等"的原則來看，禁止城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購置宅基地有違法律的平等原則。一方面，僅允許農(nóng)村居民到城鎮(zhèn)購置房地產(chǎn)，而不允許城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購置宅基地，對(duì)城鎮(zhèn)居民來說是不公平的;另一方面，允許城鎮(zhèn)居民自由轉(zhuǎn)讓其房屋，而不允許農(nóng)民自由處分其房屋，實(shí)際上剝奪了農(nóng)民與城鎮(zhèn)居民財(cái)產(chǎn)上的平等權(quán)利，對(duì)農(nóng)民來說也是不公平的。
其次，《合同法》的基本精神是合同自由，合同自由包括合同訂立的自由、合同內(nèi)容的自由以及合同對(duì)象的自由，限制農(nóng)民向城市居民出賣住房，與合同自由的基本精神相悖;另一方面，判斷合同的效力應(yīng)當(dāng)以《合同法》規(guī)定的合同有效要件為標(biāo)準(zhǔn)，符合合同有效要件的合同為有效合同。
再次，我國《憲法》第10條第4款明確規(guī)定："土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓"，這里雖然要求"依照法律的規(guī)定"進(jìn)行移轉(zhuǎn)，但依照法律解釋學(xué)的體系解釋方法，根據(jù)該條的上下文意來判斷，這里所稱的法律應(yīng)當(dāng)是對(duì)轉(zhuǎn)讓的程序進(jìn)行規(guī)范和調(diào)整的法律，而不包括實(shí)體上的限制。立法者不作區(qū)分地提及土地使用權(quán)，當(dāng)然是包括國有土地使用權(quán)與集體所有土地使用權(quán)這個(gè)整體的，這是《憲法》條文中的應(yīng)有之義。
最后，從保護(hù)房屋所有權(quán)的立法精神來看，限制農(nóng)村房屋買賣并非是對(duì)農(nóng)民利益的維護(hù)，反而是對(duì)農(nóng)民權(quán)利的侵犯。所有權(quán)的占有、使用、收益、處分四項(xiàng)權(quán)能中，最核心的權(quán)能是處分權(quán)，只有該權(quán)能才能由所有權(quán)人本人行使，處分權(quán)是所有權(quán)的標(biāo)志。如果將農(nóng)村房屋的處分權(quán)予以限制，則很難稱之為對(duì)其房屋享有所有權(quán)了，也與我國保護(hù)農(nóng)民利益的國策背道而馳。
為了能夠徹底解決在審判實(shí)踐中因?yàn)閷?duì)法律的理解上的分歧導(dǎo)致的同案不同判現(xiàn)象發(fā)生，應(yīng)當(dāng)通過統(tǒng)一的司法標(biāo)準(zhǔn)來處理農(nóng)村房屋買賣合同糾紛案件。筆者認(rèn)為，可以通過以下法律手段解決該類案件：
第一，可以通過立法的形式，對(duì)農(nóng)村宅基地、農(nóng)村房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬以及產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)作出明確規(guī)定，同時(shí)有利于法院生效判決執(zhí)行中得到土地、房屋管理等機(jī)關(guān)的積極配合執(zhí)行，維護(hù)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)的權(quán)威。如可以通過修訂《中華人民共和國土地管理法》，將該法第六十三條修改為附條件的進(jìn)行出讓，該條件可以嚴(yán)格限制交易范圍、對(duì)象、辦理程序等。允許農(nóng)村居民自由處分其房屋和房屋項(xiàng)下的宅基地使用權(quán)，但要憑借宅基地使用證和房屋產(chǎn)權(quán)證處分，受讓人如果為城鎮(zhèn)居民應(yīng)該向宅基地所有者繳納一定的土地出讓金，同時(shí)該處分行為要辦理所有權(quán)變更登記。這樣對(duì)于農(nóng)村房屋的買賣行為就可以通過法定的條件來衡量有效還是無效。
第二，可以通過司法解釋的形式，對(duì)農(nóng)村房屋買賣合同的有關(guān)問題進(jìn)行解釋。如可以詳細(xì)規(guī)定農(nóng)村房屋買賣的范圍、條件、主體、程序，尤其要規(guī)定對(duì)于合同無效后的處理問題，對(duì)于房屋增值部分的利益分配要更加合理化，讓雙方對(duì)合同無效的后果承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，同時(shí)又要對(duì)違反誠實(shí)信用原則一方加大制裁力度，讓賣方承擔(dān)起合同無效的主要責(zé)任，從經(jīng)濟(jì)上制裁不誠信的一方。
第三，就目前的情況下，可以積極發(fā)揮司法能動(dòng)作用，適應(yīng)農(nóng)村的新發(fā)展。一方面，法院在審理涉及農(nóng)村房屋買賣的案件時(shí)，找準(zhǔn)利益平衡點(diǎn)，對(duì)案件處理結(jié)果的法律效果和社會(huì)效果要有一定的預(yù)期，綜合權(quán)衡買賣雙方的利益，判決時(shí)全面考慮合同無效對(duì)雙方當(dāng)事人的利益影響以及各方的過錯(cuò)責(zé)任大小，并堅(jiān)持以人為本，實(shí)現(xiàn)公平的最大化。另一方面，加強(qiáng)司法服務(wù)職能，加強(qiáng)立法、司法和行政方面的協(xié)調(diào)和互動(dòng)，對(duì)農(nóng)村房屋買賣行為加以正確引導(dǎo)，促使農(nóng)村房屋交易規(guī)范化，從根本上減少此類糾紛案件的發(fā)生。
