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摘 要： 摘要：土地問題是涉及到廣大公民切身利益和安身立命之本的根本問題，而且還涉及到土地、建設、房屋管理等眾多機關。實踐中，對于處理農村房屋買賣合同效力的認定問題，各地法院都有不同的意見、會議紀要或者判例，經常出現同案不同判，相鄰省份判決結果不一
摘要：土地問題是涉及到廣大公民切身利益和安身立命之本的根本問題，而且還涉及到土地、建設、房屋管理等眾多機關。實踐中，對于處理農村房屋買賣合同效力的認定問題，各地法院都有不同的意見、會議紀要或者判例，經常出現同案不同判，相鄰省份判決結果不一致的判例。
一、農村房屋買賣案例分析
村民王某將其村里自建房賣給城鎮居民田某，田某一家人都搬到了這所房子里居住。后王某以田某是城鎮居民戶口、無權購買農民宅基地房屋為由向法院起訴要求確認雙方簽訂的房屋買賣協議無效，法院確認雙方簽訂的房屋買賣協議無效。王某又起訴田某要求他們返還房屋。由于田某一家入住后對房屋進行了內部裝修，并增建西廂房三間、東廂房三間，安裝了供暖設施，在院內種植樹木。因此，法院委托評估公司對房屋等地上物的現值進行評估，價值12萬元。據此，法院判決田某將房屋院落騰退給王某，王某給付田某財產補償款12萬元。后田某以房屋賣買協議被確認無效的主要責任在王某一方，要求賠償締約過失損失款36萬余元。法院判決王某賠償田某信賴利益損失25萬余元。
二、法院在審理農村房屋買賣糾紛案件中的觀點及相關做法
認定農村房屋買賣合同無效后農民應當承擔的責任，各地法院的做法大同小異，而農村房屋買賣合同的效力認定問題，卻成了法院審理該類案件的首要難題。對此，實踐中主要有三種觀點：一是無效說，認為農村房屋買賣事關農村宅基地使用權的轉讓，而根據《土地管理法》、《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地通知》等規定，我國禁止轉讓農村宅基地使用權，農村房屋不得出賣給城鎮居民，農村房屋買賣合同無效;二是有效說，認為雙方出于真實意思表示而訂立的合同對當事人具有法律約束力，且我國法律沒有禁止農村房屋買賣的明文規定，根據1963年最高法院《關于貫徹執行民事政策幾個問題的意見》、最高人民法院[1992]民他字第8 號批復等規定，農村房屋可以買賣，農村房屋買賣合同有效;三是折中說，為解決社會效果和法律效果的矛盾，在無效說和有效說的夾縫中又滋生出一種折中的做法：1、對于發生在本鄉鎮范圍內的農村經濟組織成員之間的農村房屋買賣合同認定為有效;2、對于將房屋出售給本鄉鎮以外的人員，如果取得有關組織和部門的批準，可以認定合同有效;3、對于將房屋出售給本鄉鎮以外的人員，未經有關組織和部門批準，如果合同現實際履行完畢，且購房人已實際居住，使用該房屋的，對合同的效力暫不表態，承認購房人對房屋的現狀以及繼續占有，居住使用該房屋的權利。
政法論文發表：《上海政法學院學報》(雙月刊)創刊于1986年，是由上海市司法局主管、上海政法學院主辦的法學學術期刊，系我國最早以“法治”命名的法學理論期刊。經過20余年的發展，本刊為繁榮我國的法學教育和研究事業，推動法學分支學科的發展，發現和培養法律人才，促進國家和上海地區的法治建設，做出了積極的貢獻，長期以來深受理論和實務界作者和讀者的歡迎，為上海地區政法系統最為普及的法學理論雜志。
浙江省高院制定的《關于審理房屋糾紛案件研討會紀要》(浙高法[1992]82號文件)規定："買賣農村的私有房屋，如雙方自愿并立有契約，買方已交付了房款，并實際使用和管理了房屋，又沒有其他違法行為，只是買賣手續不完善的，應認定買賣關系有效，但應著其補辦有關手續。"
就筆者所在的浙江省金華市，2006年金華市中級人民法院民一庭的《民事審判若干疑難問題討論紀要》中認為："農村房屋只能在本集體經濟組織成員之間轉讓，不得向本集體經濟組織以外的自然人、法人和其他組織轉讓。本集體經濟組織成員與本集體經濟組織以外的自然人、法人和其他組織簽訂的房屋買賣合同無效。對于無效后果的處理，以不讓不誠信一方因合同被認定無效而獲利為原則。具體處理時，可對買賣標的物進行市場價值評估。評估的基準日為法院立案受理日。"
三、對農村房屋買賣糾紛案件的一些看法
針對上述的觀點及做法，筆者更為贊成合同有效說，原因如下：
首先，從《憲法》規定的"中華人民共和國公民在法律面前一律平等"的原則來看，禁止城鎮居民到農村購置宅基地有違法律的平等原則。一方面，僅允許農村居民到城鎮購置房地產，而不允許城鎮居民到農村購置宅基地，對城鎮居民來說是不公平的;另一方面，允許城鎮居民自由轉讓其房屋，而不允許農民自由處分其房屋，實際上剝奪了農民與城鎮居民財產上的平等權利，對農民來說也是不公平的。
其次，《合同法》的基本精神是合同自由，合同自由包括合同訂立的自由、合同內容的自由以及合同對象的自由，限制農民向城市居民出賣住房，與合同自由的基本精神相悖;另一方面，判斷合同的效力應當以《合同法》規定的合同有效要件為標準，符合合同有效要件的合同為有效合同。
再次，我國《憲法》第10條第4款明確規定："土地的使用權可以依照法律的規定轉讓"，這里雖然要求"依照法律的規定"進行移轉，但依照法律解釋學的體系解釋方法，根據該條的上下文意來判斷，這里所稱的法律應當是對轉讓的程序進行規范和調整的法律，而不包括實體上的限制。立法者不作區分地提及土地使用權，當然是包括國有土地使用權與集體所有土地使用權這個整體的，這是《憲法》條文中的應有之義。
最后，從保護房屋所有權的立法精神來看，限制農村房屋買賣并非是對農民利益的維護，反而是對農民權利的侵犯。所有權的占有、使用、收益、處分四項權能中，最核心的權能是處分權，只有該權能才能由所有權人本人行使，處分權是所有權的標志。如果將農村房屋的處分權予以限制，則很難稱之為對其房屋享有所有權了，也與我國保護農民利益的國策背道而馳。
為了能夠徹底解決在審判實踐中因為對法律的理解上的分歧導致的同案不同判現象發生，應當通過統一的司法標準來處理農村房屋買賣合同糾紛案件。筆者認為，可以通過以下法律手段解決該類案件：
第一，可以通過立法的形式，對農村宅基地、農村房屋的產權歸屬以及產權流轉作出明確規定，同時有利于法院生效判決執行中得到土地、房屋管理等機關的積極配合執行，維護司法機關和行政機關的權威。如可以通過修訂《中華人民共和國土地管理法》，將該法第六十三條修改為附條件的進行出讓，該條件可以嚴格限制交易范圍、對象、辦理程序等。允許農村居民自由處分其房屋和房屋項下的宅基地使用權，但要憑借宅基地使用證和房屋產權證處分，受讓人如果為城鎮居民應該向宅基地所有者繳納一定的土地出讓金，同時該處分行為要辦理所有權變更登記。這樣對于農村房屋的買賣行為就可以通過法定的條件來衡量有效還是無效。
第二，可以通過司法解釋的形式，對農村房屋買賣合同的有關問題進行解釋。如可以詳細規定農村房屋買賣的范圍、條件、主體、程序，尤其要規定對于合同無效后的處理問題，對于房屋增值部分的利益分配要更加合理化，讓雙方對合同無效的后果承擔相應的責任，同時又要對違反誠實信用原則一方加大制裁力度，讓賣方承擔起合同無效的主要責任，從經濟上制裁不誠信的一方。
第三，就目前的情況下，可以積極發揮司法能動作用，適應農村的新發展。一方面，法院在審理涉及農村房屋買賣的案件時，找準利益平衡點，對案件處理結果的法律效果和社會效果要有一定的預期，綜合權衡買賣雙方的利益，判決時全面考慮合同無效對雙方當事人的利益影響以及各方的過錯責任大小，并堅持以人為本，實現公平的最大化。另一方面，加強司法服務職能，加強立法、司法和行政方面的協調和互動，對農村房屋買賣行為加以正確引導，促使農村房屋交易規范化，從根本上減少此類糾紛案件的發生。
