發(fā)布時間：所屬分類：法律論文瀏覽：1次
摘 要： 對于現(xiàn)在房屋租賃新合同法學(xué)條例有哪些方面，要如何來促進(jìn)現(xiàn)在法學(xué)新應(yīng)用管理模式呢?本文是一篇法學(xué)論文。房屋租賃合同的成立、生效、效力待定和可撤銷的情況認(rèn)定與普通合同基本一致,但是在其無效問題上,則存在特殊的認(rèn)定情況與處理規(guī)則,相關(guān)法律法規(guī)中也對
對于現(xiàn)在房屋租賃新合同法學(xué)條例有哪些方面，要如何來促進(jìn)現(xiàn)在法學(xué)新應(yīng)用管理模式呢?本文是一篇法學(xué)論文。房屋租賃合同的成立、生效、效力待定和可撤銷的情況認(rèn)定與普通合同基本一致,但是在其無效問題上,則存在特殊的認(rèn)定情況與處理規(guī)則,相關(guān)法律法規(guī)中也對房屋租賃合同無效認(rèn)定及其法律后果做了特殊的規(guī)定。此外,關(guān)于房屋租賃的登記備案對房屋租賃合同效力的影響問題也受到廣泛關(guān)注。從立法趨勢上看,登記備案對不動產(chǎn)占有和使用權(quán)轉(zhuǎn)移的公示公信作用得到進(jìn)一步重視。
摘要：隨著市場經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展,人口跨地區(qū)轉(zhuǎn)移加快,加之房價飛漲等諸多因素,房屋租賃現(xiàn)象日益增多,關(guān)于房屋租賃合同的立法也日益完善。但出租人和租賃人往往缺乏相關(guān)法律知識,在訂立合同中更多地關(guān)注租金支付等問題,而忽視了出租房屋是否違法等影響合同效力的問題,最終導(dǎo)致諸多糾紛。鑒于此,本文將對房屋租賃合同效力進(jìn)行概述,并重點對無效房屋租賃合同的認(rèn)定和處理進(jìn)行介紹,并對登記備案對房屋租賃合同效力的影響進(jìn)行性探討。
關(guān)鍵詞：房屋租賃合同,效力,無效,登記備案,法學(xué)論文范例
一、房屋租賃合同的概述
《合同法》第二百一十二條規(guī)定:“租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。”其中交付租賃物供對方使用、收益的一方稱為出租人,使用租賃物并支付租金的一方稱為承租人。豍而房屋租賃合同屬于租賃合同的一種,是以房屋為標(biāo)的物的租賃合同,具體是指出租人將房屋交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。
法學(xué)論文：《政法學(xué)刊》，《政法學(xué)刊》是由中華人民共和國新聞出版總署、正式批準(zhǔn)公開發(fā)行的優(yōu)秀期刊。自創(chuàng)刊以來，以新觀點、新方法、新材料為主題，堅持"期期精彩、篇篇可讀"的理念。政法學(xué)刊內(nèi)容詳實、觀點新穎、文章可讀性強(qiáng)、信息量大，眾多的欄目設(shè)置，政法學(xué)刊公認(rèn)譽(yù)為具有業(yè)內(nèi)影響力的雜志之一。政法學(xué)刊并獲中國優(yōu)秀期刊獎，現(xiàn)中國期刊網(wǎng)數(shù)據(jù)庫全文收錄期刊。
房屋租賃合同的標(biāo)的物為房屋。根據(jù)《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同案件糾紛司法解釋》,把房屋分為城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋,鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋,以及當(dāng)事人依照國家福利政策租賃的公有住房、廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用房。根據(jù)本司法解釋的精神及實踐操作,對城鎮(zhèn)和鄉(xiāng)村房屋租賃基本做同樣處理,在本文中討論的一般問題中也對此不做區(qū)分。而一個例外是依照國家福利政策租賃公有住房,廉租住房,經(jīng)濟(jì)適用房租賃不按照城鎮(zhèn)房屋租賃合同來處理,有學(xué)者認(rèn)為限價房也應(yīng)當(dāng)在此限制之列。這些房屋都是政府給城鎮(zhèn)住房極端困難戶的優(yōu)惠,價格低,政策性針對性強(qiáng),行政干預(yù)明顯,有其特殊規(guī)定,因此不在本文所探討的房屋范圍內(nèi)。
二、房屋租賃合同的效力概述
房屋租賃合同是合同的一種,其效力問題的處理基本參照《合同法》第三章中關(guān)于合同效力的一般規(guī)定,但作為不動產(chǎn)租賃合同的典型代表,其標(biāo)的物具有特殊性,在實踐操作中情況復(fù)雜,因此關(guān)于其效力認(rèn)定也存在需要探討的特殊問題。
下面,我將對房屋租賃合同效力的特殊問題進(jìn)行探討,而對于其與一般合同的相通適用之處不作贅述。
三、無效房屋租賃合同的認(rèn)定及其法律后果
(一)無效房屋租賃合同的認(rèn)定
《合同法》中對合同的無效情形作了概括性的規(guī)定。《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋》、《商品房屋租賃管理辦法》等法律法規(guī)中又進(jìn)一步規(guī)定了關(guān)于房屋租賃合同無效的特殊特殊情況。據(jù)此,可將在實踐中被認(rèn)定為房屋租賃合同無效的情形總結(jié)為以下幾種:
1.以違法建筑物為標(biāo)的的房屋租賃合同無效
根據(jù)《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋》、《商品房屋租賃管理辦法》、《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定,建筑物在建造之前,建設(shè)單位和個人必須取得土地使用權(quán)、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證,否則為違法建筑物,法律規(guī)定以違法建筑物為標(biāo)的的屋租賃合同無效。
2.以未竣工驗收的房屋為標(biāo)的的房屋租賃合同無效
《中華人民共和國建筑法》第六十一條規(guī)定:交付竣工驗收的建筑工程,必須符合規(guī)定的建筑工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn),有完整的工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)資料和經(jīng)簽署的工程保修書,并具備國家規(guī)定的其他竣工條件。建筑工程竣工經(jīng)驗收合格后,方可交付使用;未經(jīng)驗收或者驗收不合格的,不得交付使用。房屋需要經(jīng)過竣工驗收后方可使用,否則將無法排除潛在的安全隱患,可能對承租人造成人身或財產(chǎn)的損失。
3.以未經(jīng)消防驗收或驗收不合格的建筑物為標(biāo)的的房屋租賃合同無效
根據(jù)《中華人民共和國消防法》和《建設(shè)工程消防管理規(guī)定》,未經(jīng)消防驗收或者驗收不合格的建筑禁止投入使用。這是出于對當(dāng)事人人身和財產(chǎn)安全的考慮,尤其是對于一些大型的用于商業(yè)經(jīng)營的大廈,消防安全尤為重要。因此法律規(guī)定以未經(jīng)消防驗收或驗收不合格的建筑物為標(biāo)的的房屋租賃合同無效。
(二)房屋租賃合同被認(rèn)定無效的法律后果
1.可以要求支付房屋使用費
根據(jù)《合同法》一般規(guī)定,合同無效后應(yīng)返還財產(chǎn)。所謂返還財產(chǎn),是指一方當(dāng)事人在合同被確認(rèn)無效或者被撤銷以后,對其已交付給對方的財產(chǎn)享有返還請求權(quán),而已經(jīng)接受對方交付財產(chǎn)的,則負(fù)有返還對方的義務(wù)。據(jù)此,在認(rèn)定房屋租賃合同無效后,承租人對已交付的租金享有返還請求權(quán)。但《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋》第五條規(guī)定:房屋租賃合同無效,當(dāng)事人請求參照合同約定的租金支付標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費的,人民法院一般應(yīng)予支持。
無效后法律希望的是恢復(fù)為訂立合同之前的法律狀態(tài),因此規(guī)定了雙反財產(chǎn)。但是承租人使用房屋之后要求出租人返還已交付的租金不能視為恢復(fù)到之前的法律狀態(tài)。出于對出租人權(quán)益的保護(hù)和公平原則的踐行,法律規(guī)定出租人可以收取房屋占有使用費,這也可以看作是折價補(bǔ)償?shù)囊环N形式。
對于房屋使用費的收取標(biāo)準(zhǔn),法律規(guī)定參照合同約定的租金支付標(biāo)準(zhǔn),有學(xué)者認(rèn)為此規(guī)定不妥。楊立新教授認(rèn)為:完全按照租金的標(biāo)準(zhǔn)計算房屋使用費有一定的問題,因為畢竟是一個無效合同,房屋使用費可以適當(dāng)?shù)陀谧饨饦?biāo)準(zhǔn),最高也不應(yīng)超過約定的租金。這就體現(xiàn)了合同是無效的,無效的房屋租賃合同和生效的房屋租賃合同后果應(yīng)當(dāng)有所區(qū)別。我對楊教授的觀點表示認(rèn)同。
2.賠償損失
《合同法》第五十六條規(guī)定:合同無效或者被撤銷后……有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此受到的損失,雙反都有過錯的,應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。據(jù)此,確定了按過錯承擔(dān)的原則,同樣適用房屋租賃合同無效的處理。另外《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋》中規(guī)定了房屋租賃合同無效后,房屋裝飾裝修及擴(kuò)建部分的處理,按照該司法解釋的規(guī)定賠償損失的同時也應(yīng)當(dāng)遵守過錯承擔(dān)原則,由過錯方承擔(dān)責(zé)任,雙方都有過錯則雙方均應(yīng)承擔(dān)責(zé)任,誰的過錯大,責(zé)任承擔(dān)就多,過錯小,責(zé)任承擔(dān)就小。
四、登記備案對房屋租賃合同效力的影響
《商品房屋租賃管理辦法》第十四條規(guī)定:房屋租賃合同訂立后三十日內(nèi),房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)?shù)阶赓U房屋所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門辦理房屋租賃登記備案。據(jù)此,房屋租賃合同簽訂后,當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門進(jìn)行登記備案。但《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋》第四條規(guī)定:當(dāng)事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由,請求確認(rèn)合同無效的,人民法院不予支持。當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的,從其約定。但當(dāng)事人已經(jīng)履行主要義務(wù),對方接受的除外。
可見,法律法規(guī)規(guī)定辦理登記備案并非效力性強(qiáng)制規(guī)定,而是管理性強(qiáng)制規(guī)定,違反并不當(dāng)然無效。登記備案,作為管理性強(qiáng)制規(guī)定,對租賃市場的規(guī)范和管理起到日益重要的作用。其作用和價值由開始的行政審批和行政征收管理,發(fā)展到城市流動人口的管理,最后定位為不動產(chǎn)占有和使用權(quán)轉(zhuǎn)移公示。登記是物權(quán)變動領(lǐng)域的公示公信方法,涉及交易安全的維護(hù)問題。而登記備案在房屋租賃合同中主要解決一房數(shù)租、買賣不破租賃和優(yōu)先購買權(quán)的問題。如在一房數(shù)租中,若各方均為合法占有租賃房屋,則已辦理登記備案手續(xù)的承租人享有優(yōu)先占有房屋的權(quán)利。
登記備案雖不是房屋租賃合同的生效要件,不辦理并不能導(dǎo)致合同無效,但考慮到登記備案制度在房屋租賃合同糾紛解決和房屋租賃市場規(guī)范中的重要作用,法律仍將其作為管理性強(qiáng)制規(guī)定加以明確,并規(guī)定在雙方當(dāng)事人約定的情況下,登記備案可成為房屋租賃合同的生效要件,為租賃合同雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)的實現(xiàn)保駕護(hù)航。
