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摘 要： 有關我國公租房的法制建設管理應用措施有哪些呢?應該如何來加強對公租房的建設管理新條例呢?同時現在房租法的新條例建設有什么影響及意義呢?本文選自： 《法學研究》 ,《法學研究》有關中國[法治建設重大]理論與實踐問題的論文。堅持百花齊放，百家爭鳴的辦
有關我國公租房的法制建設管理應用措施有哪些呢?應該如何來加強對公租房的建設管理新條例呢?同時現在房租法的新條例建設有什么影響及意義呢?本文選自：《法學研究》,《法學研究》有關中國[法治建設重大]理論與實踐問題的論文。堅持“百花齊放，百家爭鳴”的辦刊方針，堅持學術性、理論性的辦刊宗旨，堅持高水平的用稿標準，以展現我國法學理論最新和最高水平的研究成果。
摘要：為保障公租房政策的貫徹落實,應當借鑒發達國家的經驗,設立專門機構負責公租房建設,切實將住房保障問題納入到政府職能中,解決中低收入人群的住房問題,實現由管理型政府向服務型政府的職能轉變,加強對管理機構及其工作人員的監督,避免違規操作和腐敗滋生。此外,在政府機構具體履行職能時,還應在建設前舉辦民意調查或者聽證會,建立有效的利益表達渠道,進行充分的市場調研,避免出現“供非所求”,使公租房建設能夠真正落實公租房福利的初衷,滿足人們的生活和工作需要。
關鍵詞：法制管理,論文發表,法學建設論文
一、公租房的概念與發展
根據《公共租賃住房管理辦法》第三條,公共租賃住房是指限定建設標準和租金水平,面向符合規定條件的城鎮中等偏下收入住房困難家庭、新就業無房職工和在城鎮穩定就業的外來務工人員出租的保障性住房。
在過去的幾年中,房地產市場一度呈現過熱趨勢,居高不下的房價令許多中低收入人群的居住權益受到損害,嚴重阻礙了我國經濟的可持續發展。為抑制房價的過快上升,擠壓房地產業泡沫,實現資源的再分配,我國大力推進保障性住房建設,逐步推出經濟適用房、廉租房等保障性住房。2010年6月12日,由住房城鄉建設部等7部門聯合制定了《關于加快發展公共租賃住房的指導意見》,伴隨著中央號召,公租房在全國各地展開了大規范建設,2011年我國已建成公租房227萬套,2012年還將建成230萬套。根據“十二五”規劃,5年內我國將建設3600萬套保障性住房,保障方式由“以售為主、租售并舉”向“以租為主”轉變,廣東、江西等地則明確表示將暫停新建經適房,而以公租房為建設重點。
但是,隨著公租房逐步進入運營階段,各地公租房配租入住情況卻令人大跌眼鏡:上海首批兩個市統籌的公租房項目的出租率不足四成;武漢市公租房入住率僅有23%;就連公租房建設居全國首位的重慶,在第一次搖號配租時也遇到了同樣的尷尬。公租房“遇冷”不僅無法對目前的房價進行沖擊,更直接造成了公共資源的浪費,與中央保障民生的建設目的背道而馳,我國急需將公租房納入法制化軌道,以避免公租房的“大躍進式發展”。
二、我國公租房法律制度構建中的不足
(一)立法體系不健全
相比較而言,我國公共租賃住房發展起步較晚,在立法上更是處于探索階段。首先,在基本法的制定上,《住宅法》在我國住房制度建設中仍處在空白區。許多發達國家都具有較高層次的住宅立法,如美國于1949年頒布《住宅法》,日本于1951年通過《公營住房法》等等。我國早在30年前就將《住宅法》納入立法進程,但至今都沒有正式出臺,對住房建設的規制多以政策和規章制度為主,立法層次不高,缺乏長效機制。其次,公租房作為一種保障性住房,其建設還應當受到保障性住房相關法律的規范,但目前我國關于保障房的立法仍然僅停留在層級較低、內容分散的“管理辦法”上。據相關報道,2008年10月,十一屆全國人大常委會出臺的五年立法規劃中就包括“住房保障法”,但最近又有報道稱,住房和城鄉建設部已經開始起草《基本住房保障條例》,此前在歷年全國兩會上呼聲甚高的“住房保障法”,已經退為《基本住房保障條例》。最后,關于公租房的專門立法,2012年5月28日,住房和城鄉建設部公布《公共租賃住房管理辦法》,為公租房建設和運作提供了基本的法律保障,但我國在國家層面上沒有出臺統一的公租房法律法規,最高層次的立法僅停留在國務院部門規章中;在地方,目前許多地區還處在摸索階段,尚未建立公租房管理制度,或者僅出臺了“暫行管理辦法”、“實施意見”、“實施細則”等,由于各地保障性住房的建設需求和具體情況不盡相同,其規定在具體內容上也各有不同。
(二)準入和退出機制不完善
目前我國在準入機制上主要存在以下兩個方面的問題:一是應當如何確定公租房保障對象;二是如何審查申請人的資格。對于公租房的保障對象,由于具體管理辦法由地方主管部門根據本地區實際情況確定,使得地方在公租房政策的執行具有一定的隨意性,部分地區的規定不甚合理,不利于公租房政策的落實,如某些地區只針對城鎮戶籍人口等,使公租房的保障范圍大大縮小,造成了分配的不公平。此外,由于我國并沒有建立類似于個人收入申報的制度,基礎信息的不足,就對核定造成了困難,審核部門無法確定申請保障房的家庭和個人的收入、住房及金融資產等情況。
在退出機制方面,《辦法》在第四章第二十七條規定了下列行為應當退回公共租賃住房:轉借、轉租或者擅自調換;改變公租房用途;破壞或者擅自裝修,拒不恢復原狀;在公租房內從事違法活動;無正當理由連續6個月以上閑置公租房。第三十一條規定了下列情形應當騰退公共租賃住房:經審核不符合續租條件的;獲得其他住房并不再符合配租條件的;承租或者承購其他保障性住房的。雖然《辦法》對退出情形做出了具體規定,但是,由于缺乏有效的監督管理機制,尤其是對租賃行為合法性的審查具有較大的難度,就難免讓有些人“鉆空子”,加之《辦法》對為違法行為處罰不力,違法成本較低,“騙租”現象頻頻發生,違背了公租房制度構建的初衷。
(三)責任機構不明晰,公租房質量有待提高
國外許多發達國家都有專門的公租房管理機構,如瑞典的公房經營公司協會、新加坡的組屋發展局和香港的房屋委員會和房屋署等,而我國政府機關在公租房建設中的責任分工并不明確,管理機構也不健全。除了重慶等地區有公租房專門機構外,其他地區大多是決策執行混在一起,多頭管理難以協調,決策運行效率低下。此外,由于分工不清,責任不明,監管不力,許多地方在建設公租房上單純追求數量上的增長,使建設工程流于形式。如有些地區將公租房建設在離市中心較遠的地方以降低成本,還有的地區為了盡快收回投資成本,對公租房的租金定價較高,僅略低于市場價格,而國外公租房租金約占市場租金的50%~80%。
三、完善公租房法律制度構建的建議
(一)將公租房納入法制化軌道
為切實使公租房制度的落實,讓公租房建設成為一項民生工程,就必須制定全面的發展規劃,不斷加強立法保障,而不能單純追求數量規模的增長,忽視制度構建。在宏觀上盡快出臺《住宅法》、《基本住房保障法》等相關法律,指導地方工作,保障公租房制度的運行;同時,針對公租房的實際建設情況,與時俱進,因地制宜,進一步明確相關管理機構的職責和權力、強化法律責任,建立監督機制,加大懲罰力度,避免盲目建設,使公租房建設都有法可依。
(二)完善準入和退出機制
在準入方面,應當進一步對公租房保障對象進行了明確,并盡快建立起一套居民資產監管系統,對居民的收入、房產等相關信息進行登記,并在相關部門進行共享,以便于查本文轉自LUNWEN.1kejian.COM第一論文網詢和審核申請人的準入資格。在此基礎上,再制定合理的分配方案,采取綜合評分或者搖號的方式合理分配公租房,如德國和英國按照收入等指標進行排名,并根據綜合分確定分配對象,而日本則由抽簽方式確定。
在退出機制上,應當在退出方式上進行靈活調整,比如,在德國,有14%的收入超過規定上限的低收入家庭仍然租住在政府保障房中,但是他們應當按市場租金交納房租;另外,還應加強對不合法租住行為的監管,一方面應當對工作人員進行有效的監督,堅決杜絕違規操作行為,同時還應加強對住戶的監督,否則,難以保證公租房的公平分配,使有需要的人群真正受益。尤其應當加大懲罰力度,提高其投機成本,嚴厲打擊騙租行為,以英國為例,英國政府起初對騙租者的處罰僅停留在民事處罰層次且罰款很少,隨后,騙租現象頻頻發生,于是,英國政府不得不對騙租者實行刑事處罰以制止日益增多的騙租行為。
(三)明確政府責任,實現科學管理
公租房已經成為我國保障性住房中的主力軍,其建設對于完善我國住房保障體系,保障公民的居住權益具有重要意義。隨著公租房建設規模的不斷擴大,法制化的構建更應當逐步推進,否則,不僅將造成社會資源的嚴重浪費,更會失信于民,與公租房政策保障民生,實現住有所居的目標背道而馳。
