發(fā)布時(shí)間：2015-11-04所屬分類：法律論文瀏覽：1次
摘 要： 有關(guān)我國(guó)公租房的法制建設(shè)管理應(yīng)用措施有哪些呢?應(yīng)該如何來(lái)加強(qiáng)對(duì)公租房的建設(shè)管理新條例呢?同時(shí)現(xiàn)在房租法的新條例建設(shè)有什么影響及意義呢?本文選自： 《法學(xué)研究》 ,《法學(xué)研究》有關(guān)中國(guó)[法治建設(shè)重大]理論與實(shí)踐問(wèn)題的論文。堅(jiān)持百花齊放，百家爭(zhēng)鳴的辦
有關(guān)我國(guó)公租房的法制建設(shè)管理應(yīng)用措施有哪些呢?應(yīng)該如何來(lái)加強(qiáng)對(duì)公租房的建設(shè)管理新條例呢?同時(shí)現(xiàn)在房租法的新條例建設(shè)有什么影響及意義呢?本文選自：《法學(xué)研究》,《法學(xué)研究》有關(guān)中國(guó)[法治建設(shè)重大]理論與實(shí)踐問(wèn)題的論文。堅(jiān)持“百花齊放，百家爭(zhēng)鳴”的辦刊方針，堅(jiān)持學(xué)術(shù)性、理論性的辦刊宗旨，堅(jiān)持高水平的用稿標(biāo)準(zhǔn)，以展現(xiàn)我國(guó)法學(xué)理論最新和最高水平的研究成果。
摘要：為保障公租房政策的貫徹落實(shí),應(yīng)當(dāng)借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn),設(shè)立專門(mén)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)公租房建設(shè),切實(shí)將住房保障問(wèn)題納入到政府職能中,解決中低收入人群的住房問(wèn)題,實(shí)現(xiàn)由管理型政府向服務(wù)型政府的職能轉(zhuǎn)變,加強(qiáng)對(duì)管理機(jī)構(gòu)及其工作人員的監(jiān)督,避免違規(guī)操作和腐敗滋生。此外,在政府機(jī)構(gòu)具體履行職能時(shí),還應(yīng)在建設(shè)前舉辦民意調(diào)查或者聽(tīng)證會(huì),建立有效的利益表達(dá)渠道,進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)研,避免出現(xiàn)“供非所求”,使公租房建設(shè)能夠真正落實(shí)公租房福利的初衷,滿足人們的生活和工作需要。
關(guān)鍵詞：法制管理,論文發(fā)表,法學(xué)建設(shè)論文
一、公租房的概念與發(fā)展
根據(jù)《公共租賃住房管理辦法》第三條,公共租賃住房是指限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和租金水平,面向符合規(guī)定條件的城鎮(zhèn)中等偏下收入住房困難家庭、新就業(yè)無(wú)房職工和在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來(lái)務(wù)工人員出租的保障性住房。
在過(guò)去的幾年中,房地產(chǎn)市場(chǎng)一度呈現(xiàn)過(guò)熱趨勢(shì),居高不下的房?jī)r(jià)令許多中低收入人群的居住權(quán)益受到損害,嚴(yán)重阻礙了我國(guó)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。為抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快上升,擠壓房地產(chǎn)業(yè)泡沫,實(shí)現(xiàn)資源的再分配,我國(guó)大力推進(jìn)保障性住房建設(shè),逐步推出經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等保障性住房。2010年6月12日,由住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等7部門(mén)聯(lián)合制定了《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》,伴隨著中央號(hào)召,公租房在全國(guó)各地展開(kāi)了大規(guī)范建設(shè),2011年我國(guó)已建成公租房227萬(wàn)套,2012年還將建成230萬(wàn)套。根據(jù)“十二五”規(guī)劃,5年內(nèi)我國(guó)將建設(shè)3600萬(wàn)套保障性住房,保障方式由“以售為主、租售并舉”向“以租為主”轉(zhuǎn)變,廣東、江西等地則明確表示將暫停新建經(jīng)適房,而以公租房為建設(shè)重點(diǎn)。
但是,隨著公租房逐步進(jìn)入運(yùn)營(yíng)階段,各地公租房配租入住情況卻令人大跌眼鏡:上海首批兩個(gè)市統(tǒng)籌的公租房項(xiàng)目的出租率不足四成;武漢市公租房入住率僅有23%;就連公租房建設(shè)居全國(guó)首位的重慶,在第一次搖號(hào)配租時(shí)也遇到了同樣的尷尬。公租房“遇冷”不僅無(wú)法對(duì)目前的房?jī)r(jià)進(jìn)行沖擊,更直接造成了公共資源的浪費(fèi),與中央保障民生的建設(shè)目的背道而馳,我國(guó)急需將公租房納入法制化軌道,以避免公租房的“大躍進(jìn)式發(fā)展”。
二、我國(guó)公租房法律制度構(gòu)建中的不足
(一)立法體系不健全
相比較而言,我國(guó)公共租賃住房發(fā)展起步較晚,在立法上更是處于探索階段。首先,在基本法的制定上,《住宅法》在我國(guó)住房制度建設(shè)中仍處在空白區(qū)。許多發(fā)達(dá)國(guó)家都具有較高層次的住宅立法,如美國(guó)于1949年頒布《住宅法》,日本于1951年通過(guò)《公營(yíng)住房法》等等。我國(guó)早在30年前就將《住宅法》納入立法進(jìn)程,但至今都沒(méi)有正式出臺(tái),對(duì)住房建設(shè)的規(guī)制多以政策和規(guī)章制度為主,立法層次不高,缺乏長(zhǎng)效機(jī)制。其次,公租房作為一種保障性住房,其建設(shè)還應(yīng)當(dāng)受到保障性住房相關(guān)法律的規(guī)范,但目前我國(guó)關(guān)于保障房的立法仍然僅停留在層級(jí)較低、內(nèi)容分散的“管理辦法”上。據(jù)相關(guān)報(bào)道,2008年10月,十一屆全國(guó)人大常委會(huì)出臺(tái)的五年立法規(guī)劃中就包括“住房保障法”,但最近又有報(bào)道稱,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部已經(jīng)開(kāi)始起草《基本住房保障條例》,此前在歷年全國(guó)兩會(huì)上呼聲甚高的“住房保障法”,已經(jīng)退為《基本住房保障條例》。最后,關(guān)于公租房的專門(mén)立法,2012年5月28日,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部公布《公共租賃住房管理辦法》,為公租房建設(shè)和運(yùn)作提供了基本的法律保障,但我國(guó)在國(guó)家層面上沒(méi)有出臺(tái)統(tǒng)一的公租房法律法規(guī),最高層次的立法僅停留在國(guó)務(wù)院部門(mén)規(guī)章中;在地方,目前許多地區(qū)還處在摸索階段,尚未建立公租房管理制度,或者僅出臺(tái)了“暫行管理辦法”、“實(shí)施意見(jiàn)”、“實(shí)施細(xì)則”等,由于各地保障性住房的建設(shè)需求和具體情況不盡相同,其規(guī)定在具體內(nèi)容上也各有不同。
(二)準(zhǔn)入和退出機(jī)制不完善
目前我國(guó)在準(zhǔn)入機(jī)制上主要存在以下兩個(gè)方面的問(wèn)題:一是應(yīng)當(dāng)如何確定公租房保障對(duì)象;二是如何審查申請(qǐng)人的資格。對(duì)于公租房的保障對(duì)象,由于具體管理辦法由地方主管部門(mén)根據(jù)本地區(qū)實(shí)際情況確定,使得地方在公租房政策的執(zhí)行具有一定的隨意性,部分地區(qū)的規(guī)定不甚合理,不利于公租房政策的落實(shí),如某些地區(qū)只針對(duì)城鎮(zhèn)戶籍人口等,使公租房的保障范圍大大縮小,造成了分配的不公平。此外,由于我國(guó)并沒(méi)有建立類似于個(gè)人收入申報(bào)的制度,基礎(chǔ)信息的不足,就對(duì)核定造成了困難,審核部門(mén)無(wú)法確定申請(qǐng)保障房的家庭和個(gè)人的收入、住房及金融資產(chǎn)等情況。
在退出機(jī)制方面,《辦法》在第四章第二十七條規(guī)定了下列行為應(yīng)當(dāng)退回公共租賃住房:轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)租或者擅自調(diào)換;改變公租房用途;破壞或者擅自裝修,拒不恢復(fù)原狀;在公租房?jī)?nèi)從事違法活動(dòng);無(wú)正當(dāng)理由連續(xù)6個(gè)月以上閑置公租房。第三十一條規(guī)定了下列情形應(yīng)當(dāng)騰退公共租賃住房:經(jīng)審核不符合續(xù)租條件的;獲得其他住房并不再符合配租條件的;承租或者承購(gòu)其他保障性住房的。雖然《辦法》對(duì)退出情形做出了具體規(guī)定,但是,由于缺乏有效的監(jiān)督管理機(jī)制,尤其是對(duì)租賃行為合法性的審查具有較大的難度,就難免讓有些人“鉆空子”,加之《辦法》對(duì)為違法行為處罰不力,違法成本較低,“騙租”現(xiàn)象頻頻發(fā)生,違背了公租房制度構(gòu)建的初衷。
(三)責(zé)任機(jī)構(gòu)不明晰,公租房質(zhì)量有待提高
國(guó)外許多發(fā)達(dá)國(guó)家都有專門(mén)的公租房管理機(jī)構(gòu),如瑞典的公房經(jīng)營(yíng)公司協(xié)會(huì)、新加坡的組屋發(fā)展局和香港的房屋委員會(huì)和房屋署等,而我國(guó)政府機(jī)關(guān)在公租房建設(shè)中的責(zé)任分工并不明確,管理機(jī)構(gòu)也不健全。除了重慶等地區(qū)有公租房專門(mén)機(jī)構(gòu)外,其他地區(qū)大多是決策執(zhí)行混在一起,多頭管理難以協(xié)調(diào),決策運(yùn)行效率低下。此外,由于分工不清,責(zé)任不明,監(jiān)管不力,許多地方在建設(shè)公租房上單純追求數(shù)量上的增長(zhǎng),使建設(shè)工程流于形式。如有些地區(qū)將公租房建設(shè)在離市中心較遠(yuǎn)的地方以降低成本,還有的地區(qū)為了盡快收回投資成本,對(duì)公租房的租金定價(jià)較高,僅略低于市場(chǎng)價(jià)格,而國(guó)外公租房租金約占市場(chǎng)租金的50%~80%。
三、完善公租房法律制度構(gòu)建的建議
(一)將公租房納入法制化軌道
為切實(shí)使公租房制度的落實(shí),讓公租房建設(shè)成為一項(xiàng)民生工程,就必須制定全面的發(fā)展規(guī)劃,不斷加強(qiáng)立法保障,而不能單純追求數(shù)量規(guī)模的增長(zhǎng),忽視制度構(gòu)建。在宏觀上盡快出臺(tái)《住宅法》、《基本住房保障法》等相關(guān)法律,指導(dǎo)地方工作,保障公租房制度的運(yùn)行;同時(shí),針對(duì)公租房的實(shí)際建設(shè)情況,與時(shí)俱進(jìn),因地制宜,進(jìn)一步明確相關(guān)管理機(jī)構(gòu)的職責(zé)和權(quán)力、強(qiáng)化法律責(zé)任,建立監(jiān)督機(jī)制,加大懲罰力度,避免盲目建設(shè),使公租房建設(shè)都有法可依。
(二)完善準(zhǔn)入和退出機(jī)制
在準(zhǔn)入方面,應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步對(duì)公租房保障對(duì)象進(jìn)行了明確,并盡快建立起一套居民資產(chǎn)監(jiān)管系統(tǒng),對(duì)居民的收入、房產(chǎn)等相關(guān)信息進(jìn)行登記,并在相關(guān)部門(mén)進(jìn)行共享,以便于查本文轉(zhuǎn)自LUNWEN.1kejian.COM第一論文網(wǎng)詢和審核申請(qǐng)人的準(zhǔn)入資格。在此基礎(chǔ)上,再制定合理的分配方案,采取綜合評(píng)分或者搖號(hào)的方式合理分配公租房,如德國(guó)和英國(guó)按照收入等指標(biāo)進(jìn)行排名,并根據(jù)綜合分確定分配對(duì)象,而日本則由抽簽方式確定。
在退出機(jī)制上,應(yīng)當(dāng)在退出方式上進(jìn)行靈活調(diào)整,比如,在德國(guó),有14%的收入超過(guò)規(guī)定上限的低收入家庭仍然租住在政府保障房中,但是他們應(yīng)當(dāng)按市場(chǎng)租金交納房租;另外,還應(yīng)加強(qiáng)對(duì)不合法租住行為的監(jiān)管,一方面應(yīng)當(dāng)對(duì)工作人員進(jìn)行有效的監(jiān)督,堅(jiān)決杜絕違規(guī)操作行為,同時(shí)還應(yīng)加強(qiáng)對(duì)住戶的監(jiān)督,否則,難以保證公租房的公平分配,使有需要的人群真正受益。尤其應(yīng)當(dāng)加大懲罰力度,提高其投機(jī)成本,嚴(yán)厲打擊騙租行為,以英國(guó)為例,英國(guó)政府起初對(duì)騙租者的處罰僅停留在民事處罰層次且罰款很少,隨后,騙租現(xiàn)象頻頻發(fā)生,于是,英國(guó)政府不得不對(duì)騙租者實(shí)行刑事處罰以制止日益增多的騙租行為。
(三)明確政府責(zé)任,實(shí)現(xiàn)科學(xué)管理
公租房已經(jīng)成為我國(guó)保障性住房中的主力軍,其建設(shè)對(duì)于完善我國(guó)住房保障體系,保障公民的居住權(quán)益具有重要意義。隨著公租房建設(shè)規(guī)模的不斷擴(kuò)大,法制化的構(gòu)建更應(yīng)當(dāng)逐步推進(jìn),否則,不僅將造成社會(huì)資源的嚴(yán)重浪費(fèi),更會(huì)失信于民,與公租房政策保障民生,實(shí)現(xiàn)住有所居的目標(biāo)背道而馳。
