發布時間：2020-09-04所屬分類：建筑師職稱論文瀏覽：1次
摘 要： 摘要：近年具備綜合性質的商業項目獲得了良好發展，這種項目的提出與發展非常符合經濟一體化的發展特征，可集中化的發展經濟，將商業資源的作用最大化。因此，為了推動我國商業綜合體項目的良好發展，筆者結合自身在商業綜合體項目中的工作經驗，對其中的設
摘要：近年具備綜合性質的商業項目獲得了良好發展，這種項目的提出與發展非常符合經濟一體化的發展特征，可集中化的發展經濟，將商業資源的作用最大化。因此，為了推動我國商業綜合體項目的良好發展，筆者結合自身在商業綜合體項目中的工作經驗，對其中的設計管理思路和關鍵點展開了分析。
關鍵詞：商業綜合體;設計管理;關鍵點
前言：商業綜合體目前在城市發展規劃中扮演著極其重要的角色，可在充分利用商業資源的同時令項目的商業價值和城市的區域、建筑、產業等價值得以彰顯，從而優化城市產業鏈、滿足更多人的消費需求。因此，無論從項目還是從城市發展的角度出發，做好商業綜合體項目設計管理都是極其重要的。
一、商業綜合體項目概述
(一)概念簡述
商業綜合體項目指的是具備綜合性、規模性的商業地產項目，該項目具備復合化的組織結構和空間結構，可以集多種商業項目為一體，酒店、寫字樓、購物中心、會議中心、公寓等商業項目可以全部包括在商業綜合體項目中，具備任意三種商業項目功能的商業地產項目便可以被稱為商業綜合體項目。綜合體中的各項構成可以互相輔助，共同發展，進而令的綜合體的功能更加豐富。
(二)發展背景
在經濟發展速度不斷提升的今天，城市的土地資源和交通問題越來越嚴重，同時人們對商業配套設施的要求越來越高，因此當前在開發商業地產項目過程中需要考慮地產項目的綜合化發展，賦予其更多的功能，從而令人們的購物、住房、辦公、休閑娛樂等需求都能夠得到滿足。在這樣的背景下，商業綜合體項目應運而生，極大滿足了人們的不同需求，且推動了商業地產的良好發展，更成為了城市經濟建設的重要動力。
(三)對城市發展的影響
當前土地市場中的綜合用地數量在不斷提升，這為商業綜合體的發展提供了良好條件。目前城市中的商業綜合體項目多具備三種以上功能項目，而且不同的項目還可以互相組合、互相促進，從而形成了一種建立在共存共榮關系基礎上的綜合體，顯著提升了項目整體的功能性和運行效率。我們可以將商業綜合體項目看成在城市中建設的城市，其可有效聚集商業資源，并實現對資源的最大化利用，最后將資源轉化為經濟效益。商業綜合體項目的出現通常都可引發“蝴蝶效應”，比如某一城市建成并運行了一個商業綜合體項目，那么不僅城市的商業資源會逐漸向綜合體聚集，而且綜合體周圍的房產價值也會逐漸提升，優秀的商業綜合體項目甚至可成為城市的標志，進而提升城市價值和吸引力，使城市具備吸引外部資源的能力，最終實現城市產業鏈的優化，令城市經濟發展力度獲得極大提升。
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由此可知，發展商業綜合體項目對城市而言極其有利，但也必須依據城市實際情況做好商業綜合體項目的設計工作，并掌握其中的關鍵點，以此才能充分發揮商業綜合體的作用，否則將為城市發展帶來負面影響。
二、商業綜合體項目設計管理關鍵點
結合商業綜合體項目的性質以及筆者自身的工作經驗，在開展商業綜合體項目設計管理過程中以下幾點必須充分掌握，以此才能提升綜合體項目設計的有效性，進而為綜合體后期的運行提高保障。第一，做好項目定位。這一點對綜合體項目的成敗具有直接影響，因此必須得到重視，可以從選址、客戶群、規模、內部項目等角度出發對終合體的定位進行確定。第二，做好政策的研究。政策研究主要針對的是綜合體項目當地針對消防、環保、交通、安全等方面制定的各種政策，而這些政策和綜合體總體規劃以及各項內容的設計有很大關系，因此一定要在深入研究政府政策的基礎上開展設計，避免設計和政府的政策發生沖突。第三，做好設計管理人員的配置。人員直接影響著管理效果，因此開展設計管理過程中一定要依據商業綜合體項目的要求配置人員，以此為管理效果提供保障。第四，慎重選擇設計公司。在選擇設計公司過程中，一定要參考其近幾年的設計成果以及實際成果在投入運行之后的效果，這樣選擇的設計公司才更加可靠。第五，嚴控設計周期。必須依據項目在規劃階段所制定的周期開展設計工作，不能盲目縮短周期，同時更要避免受其他因素影響而導致設計周期被延誤。第六，做好市場調查。開展商業綜合體項目的設計之前，應針對綜合體中不同的商業項目開展市場調查，以此為具體設計提供參考。第七，制定標準的設計流程。為了充分保障設計合理性，同時提升設計進度，在綜合體項目的最初階段就要制定完善的設計流程，并在設計過程中嚴格遵守。
三、設計技術管理在商業綜合體項目關鍵把控
筆者在2007年到2016年間在設計單位從事住宅和商業辦公樓的設計工作，2016年至今在房地產公司從事商業綜合體項目設計技術管理工作，項目現場工程經驗較為豐富，接下來筆者將結合自身的工作經驗針對商業綜合體項目的設計管理進行分析。
(一)設計內容
1.可行性分析
分析商業綜合體項目可行性過程中的主要工作是確定項目的市場定位，比如項目中包括酒店，那么就要定位酒店的規模和檔次、主要面向那些人群等，同時還要確定項目營業區的占比、主要商業項目的規模。在此基礎上編制項目的總體規劃，包括設計計劃和進度計劃等，規劃編制完畢之后要對項目的設計、管理、顧問等機構進行確定，同時對項目的營銷顧問、室內外景觀設計、周圍交通、電氣設備、消防設施、項目標識等多項內容進行設計。也就是說在可行性分析階段不僅要分析項目正式運行之后可能產生的后果，同時也要完善綜合體中各項目的設計以及所有和綜合體有關內容，以此才能為綜合體的順利完成提供保障。
2.概念設計
在概念設計過程中，由在可行性分析階段確定的設計機構在總體規劃的基礎上開展概念設計，綜合體中各商業項目的商業顧問可積極參與進來，以此進一步提升概念設計的科學性。
3.建筑方案的設計
完成概念設計后可正式開始建筑方案的設計，設計過程中應參考多方建議，比如綜合體所涉及的商業、室內設計、物業、交通、機電、消防等都要提出其對于建筑方案的建議。綜合多方建議后對設計進行不斷完善，最終給出最合理地設計方案，這樣方案才更容易通過審核。
4.擴初設計
這一點指的是當建筑方案通過審核以后開始完善綜合體的各項細節，過程中需確定并深化結構與設計方向，同時綜合體所涉及的商業、物業、營銷、機電等要做好配合，并要積極參考主要商業項目負責人的建議，當所有細節完善以后才能開始設計施工圖紙。
5.施工圖紙設計
進入施工圖紙設計階段以后就需要綜合擴初設計開始細化圖紙，由于商業項目綜合體包含的內容非常多，比如建筑、電氣設備、幕墻、室內外景觀、燈光、暖通空調系統、給排水系統、智能系統、清潔系統、煤氣管道等都是包括在內，而每一項都和綜合體后期的功能有關，因此在施工圖紙中要將充分體現這些內容，然后以此不斷細化圖紙，這樣圖紙才更加完整。而為了讓圖紙更加直觀，并且具備可操作性，設計過程中可同時制作平面圖紙和利用BIM技術制作立體模型，這樣圖紙更容易通過審核，而且進入正式施工階段后也可為整個項目提供有效參考。
6.施工圖紙送審
施工圖紙設計結束以后送交相關部門進行審核，當通過審核以后方可依據圖紙開始正式施工。
(二)管理思路
通過前文的分析可知，商業綜合體項目所涉及的內容非常多，設計量十分巨大，因此為了保證設計的有效性需做好設計管理工作，但也正因為巨大的設計量對管理工作提出了嚴格要求，必須以正確的思路針對設計開展管理，以此才能最大化提升設計的有效性。筆者覺得，商業綜合體項目的總設計師應帶頭開展設計管理，且要整合綜合體中商業、營銷、管理等多項資源，以此針對設計開展綜合性的管理，最終達到提升設計有效性的目的。另外開展商業綜合體的設計管理還需要做好和政府部門的溝通，以此為項目的招商工打好基礎，避免某些工作內容因為和政府部門規定相悖而無法順利進行，然后才可將這部分安如到設計當中并開展管理。綜合體在進行商業定位和招商的過程中容易受到外界因素影響，經常需要根據外界因素的變化修改定位和招商方案，這樣會延長綜合體的設計時間。這一點可以參考我國在商業綜合體項目設計中所采取的模塊化設計，也就是說將商業綜合體項目分割成不同的商業模塊，我們可以將這些商業模塊看成商品，然后就可以根據簽訂訂單的方式迅速完成招商。而且在這個過程中綜合體的商業定位會更加明確，這樣外界因素對綜合體招商和商業定位的影響就將有效減輕，進而達到縮短設計時間的目的。
結束語：綜上所述，商業綜合體近年的發展態勢十分良好，為城市發展提供了極其強大的動力，因此做好項目的設計管理意義重大。筆者結合自身經驗針對商業綜合體項目的設計管理思路做了分析，以期對我國商業綜合體的發展具有一定推動作用。——論文作者：張星
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