發(fā)布時間：2019-03-09所屬分類：農(nóng)業(yè)論文瀏覽：1次
摘 要： 摘要：對真正的剛需來說，類住宅盡管滿足了購房訴求，但并非能滿足體面的居住訴求，而且還要承受投資客炒作類住宅后的高房價(jià)。對于已規(guī)劃或在建的類住宅項(xiàng)目，未來將往科技創(chuàng)新用房方向、出租型公寓、公共文化建筑等轉(zhuǎn)變;對于在售和已經(jīng)銷售出去的，基于保護(hù)
摘要：對真正的“剛需”來說，“類住宅”盡管滿足了購房訴求，但并非能滿足體面的居住訴求，而且還要承受投資客炒作“類住宅”后的高房價(jià)。對于已規(guī)劃或在建的“類住宅”項(xiàng)目，未來將往科技創(chuàng)新用房方向、出租型公寓、公共文化建筑等轉(zhuǎn)變;對于在售和已經(jīng)銷售出去的，基于保護(hù)購房者，尊重歷史和現(xiàn)實(shí)考慮，會通過逐步完善公共服務(wù)設(shè)施來“補(bǔ)欠賬”。
關(guān)鍵詞：類住宅,調(diào)控,城市規(guī)劃,土地用途管制
1北京“類住宅”市場陷入冰凍
近日，有媒體報(bào)道，北京嚴(yán)打“類住宅”(俗稱酒店式公寓、公寓式辦公、LOFT、SOHO公寓等商住房)一年以來，“類住宅”成交規(guī)模同比下跌了94.6%，除了符合規(guī)劃和政策的商務(wù)公寓外，其他“類住宅”產(chǎn)品交易基本停滯了。從價(jià)格看，“類住宅”市場二手房價(jià)格平均下調(diào)超過30%，部分二手房商住跌幅超過40%，暗訪部分產(chǎn)品售價(jià)直降2萬-3萬元。
截止到2017年底，北京“類住宅”庫存達(dá)到45878套，創(chuàng)四年以來的最高位。最近有傳聞，稱地方政府決意把“類住宅”市場凍結(jié)起來，并考慮通過公共服務(wù)配套設(shè)施“補(bǔ)欠賬”，待以后規(guī)范和解決。
2“類住宅”調(diào)控絕無松動的可能
由此，投資客蠢蠢欲動，或希望抄底，或希望“解套”。那么，“類住宅”到底會走向何方?筆者認(rèn)為，從嚴(yán)格土地規(guī)劃和用途管制，城市分區(qū)規(guī)劃，提高土地使用效率，杜絕區(qū)域開發(fā)“房地產(chǎn)化”，貫徹“房住不炒”的頂層設(shè)計(jì)看，中短期內(nèi)“類住宅”市場絕無松綁的可能。2015年，北京通州“副中心”規(guī)劃剛出爐，投資客涌向通州。通州住宅規(guī)劃建設(shè)少，“副中心”紅利異化為“類住宅”泛濫。當(dāng)年，通州酒店或辦公式公寓成交面積相當(dāng)于2014年的1.7倍。
為避免通州淪為“睡城”，2016年5月北京啟動調(diào)控，通州商辦納入限購，新建項(xiàng)目僅對非居民銷售。北京“類住宅”最火爆的2016年，酒店式公寓成交62844套，同比增長196%，占商品房成交總數(shù)的60.1%，超過了普通住宅成交量(50462套)。上海也有類似情況。2012-2016年，上海共出讓691塊經(jīng)營性用地，“類住宅”地塊達(dá)359塊，占比52%。
2016年，上海商住房成交275萬平方米，同比增長145%，“類住宅”泛濫，最根本的原因在于，城市外圍規(guī)劃了太多(或超前規(guī)劃)商業(yè)辦公，但商辦空間需求下降導(dǎo)致“招商”困難，遇上高房價(jià)背景下居住需求釋放，加上“類住宅”快產(chǎn)快銷(不需要公共配套，開發(fā)進(jìn)程快)，迎合地方政府對固定資產(chǎn)投資的追求。
另外，2018年經(jīng)濟(jì)工作“三大攻堅(jiān)戰(zhàn)”中“去杠桿”排首位，近期管理層反復(fù)強(qiáng)調(diào)要將宏觀杠桿率降下來，“結(jié)構(gòu)性去杠桿”直指國有企業(yè)和地方政府。因此，筆者認(rèn)為，折射地方用地“亂象”、傳統(tǒng)增長模式依賴、投資投機(jī)主導(dǎo)、城市“外延式”擴(kuò)張的“類住宅”，未來仍是被嚴(yán)格控制的對象。
過去，通州盡管定位為北京的“副中心”，但北京政府功能空間重構(gòu)和疏解進(jìn)展緩慢，而“副中心”規(guī)劃卻走在前面，客觀上也助推“類住宅”泛濫。近年來，京津冀一體化快速推進(jìn)，北京功能布局鮮明并快速落地，“首都的歸北京、北京的歸通州、非首都的歸雄安”，通州不再可能成為“類住宅”的集中地。另外，北京也進(jìn)入了存量盤活階段，不可能縱容“類住宅”等用地亂象。
3“類住宅”的問題在哪里
那么，“類住宅”問題在哪里?一是違反了土地用途管制、城市分區(qū)規(guī)劃，造成城市生活和生產(chǎn)功能混雜，人為降低用地效率，“城市病”更加突出;二是倒逼公共設(shè)施隨城市“攤大餅”擴(kuò)張，政府債務(wù)無序增加，存量用地難以盤活，供地效率低下。未來，減量發(fā)展是京滬等超大城市的發(fā)展戰(zhàn)略�！渡虾Ｊ谐鞘锌傮w規(guī)劃(2016-2020)》顯示，上海建設(shè)用地從原來的3226平方公里減至3185平方公里，常住人口控制在2500萬以內(nèi);《北京城市總體規(guī)劃(2016-2030年)》顯示，城鄉(xiāng)建設(shè)用地在現(xiàn)狀2921平方公里基礎(chǔ)上，減至2860平方公里左右，常住人口穩(wěn)定在2300萬左右。
本質(zhì)上，“類住宅”大行其道，也是城市政府規(guī)劃管制與市場突破管制的結(jié)果。大城市住宅用地需求最大，但由于土地用途管制、片區(qū)規(guī)劃限制，加上各區(qū)都要發(fā)展短期稅收和GDP貢獻(xiàn)大的工商業(yè)，造成一邊是住宅需求嗷嗷待哺，另外一邊卻是商業(yè)辦公、工業(yè)地產(chǎn)卻嚴(yán)重過剩。最后結(jié)果就是，面對商業(yè)辦公過剩預(yù)期，開發(fā)商打擦邊球，開發(fā)和銷售“類住宅”。
住宅銷售更能賺錢、更快回籠資金，更易于讓土地賣個好價(jià)錢，于是地方政府也是“睜一只眼閉一只眼”。這樣，地方政府和開發(fā)商一拍即合，在規(guī)劃報(bào)建審批階段，讓最小分割單元面積報(bào)小一點(diǎn)，便于以后的切割改造。批后監(jiān)管也存在問題，上下左右切割成小單元，而且煤氣、衛(wèi)生間、外掛空調(diào)接入都預(yù)留接口，這些都是監(jiān)管漏洞。
從實(shí)際調(diào)研看，“類住宅”違反了土地用途管制、城市分區(qū)規(guī)劃，造成城市生活和生產(chǎn)功能區(qū)混雜穿插，用地效率降、“城市病”越來越突出。而且，“類住宅”大行其道，擅自改變房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)的空間分割，也讓消防和安全形勢愈加嚴(yán)峻。更重要的是，“類住宅”缺乏教育、醫(yī)療配套，基本上迎合樓市投資需求、投機(jī)炒作，不僅浪費(fèi)土地資源，且導(dǎo)致樓市投資氛圍惡化，更導(dǎo)致投資需求潛藏和隱性化，讓樓市和金融風(fēng)險(xiǎn)隱蔽。
同時，“類住宅”大行其道，也導(dǎo)致區(qū)域開發(fā)“房地產(chǎn)化”趨勢，資金嚴(yán)重“脫實(shí)入虛”。2015年以來，北京和上海均發(fā)布政策抑制“類住宅”蔓延，如暫停網(wǎng)上簽約。此次，北京出臺的政策，從設(shè)計(jì)報(bào)建、交易和再交易對象、銀行貸款、中介代理等各個環(huán)節(jié)，全面堵死了“類住宅”作為投資增值資產(chǎn)的生存空間、變現(xiàn)渠道，全面回歸商業(yè)辦公原有功能。
4北京用地“正負(fù)面清單”指明了“類住宅”的前途
近期，北京發(fā)布《建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃使用性質(zhì)正面和負(fù)面清單》，這是北京首次在用地性質(zhì)上列出“負(fù)面清單”，開啟了“減量發(fā)展”的時代。不過，對一個超級城市而言，做減法似乎比做加法更難。從這份清單看，共涉及首都功能核心區(qū)、首都功能核心區(qū)以外的中心城區(qū)、城市副中心等六個區(qū)域，旨在鼓勵疏解非首都功能、加強(qiáng)職住平衡等。
在這份負(fù)面清單中，限制四環(huán)路以內(nèi)的各類用地調(diào)整為住宅商品房;首都功能核心區(qū)以外的中心城區(qū)，鼓勵中關(guān)村科學(xué)城范圍內(nèi)各類非居住建筑調(diào)整為科技創(chuàng)新用房，鼓勵三環(huán)路以外商業(yè)零售、商務(wù)辦公和酒店賓館等建筑調(diào)整為體育館、劇場影院、圖書館、博物館等公共文化建筑，以及出租型公寓等條款引發(fā)熱議。
如果按照這張清單重畫北京城，未來四環(huán)內(nèi)的用地只能往綠化帶、公園等方向調(diào)整，體育健身、劇場影院等文化休閑場所將會涌現(xiàn)，而四環(huán)以內(nèi)的房子或小區(qū)環(huán)境和品質(zhì)會越來越好，住宅主體在存量利用的基礎(chǔ)上，重點(diǎn)將隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)空間重構(gòu)、功能和人口疏解而向外圍轉(zhuǎn)移。另外，不管是中心城區(qū)，還是通州副中心，中軸線及延長線，大型商業(yè)、商務(wù)辦公都列在存量盤活負(fù)面清單里，也就是“不受鼓勵”的空間方向。未來，如果在建、已批未建或在售“類住宅”項(xiàng)目有出路的話，應(yīng)該是往科技創(chuàng)新用房方向、出租型公寓、公共文化建筑等轉(zhuǎn)變。
因此，當(dāng)前“類住宅”市場冰凍，寄希望于調(diào)控政策松綁，或待以后解決復(fù)歸住宅屬性是幾乎不可能的。當(dāng)然，“類住宅”也有合理性。一方面，“類住宅”發(fā)揮補(bǔ)充住宅供應(yīng)、緩解高房價(jià)、實(shí)現(xiàn)非戶籍或中低收入居民“住房夢想”的功能;另一方面，“類住宅”泛濫也反映了北京等超大城市空間“錯配”的問題，即商辦用地占比太高(40%左右)，住宅用地占比太低(15%左右)，這一用地結(jié)構(gòu)剛好與發(fā)達(dá)國家大城市相反。因此，本著尊重現(xiàn)實(shí)，調(diào)整用地規(guī)劃，盤活存量的原則，“開正路、堵歪路”，政府正在從土地和空間“供給側(cè)”結(jié)構(gòu)性改革入手，順應(yīng)和疏導(dǎo)需求。
5規(guī)范“類住宅”，規(guī)劃和用地“開正路、堵歪路”
根據(jù)《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供應(yīng)計(jì)劃》，未來5年北京住房安排建設(shè)150萬套住房，產(chǎn)權(quán)類住房100萬套，租賃住房50萬套。新建住房中產(chǎn)權(quán)類約占70%，租賃類約占30%;產(chǎn)權(quán)類住房中，商品住房約占70%，其中共有產(chǎn)權(quán)住房、中小套型商品住房約占70%。同時，30%的共有產(chǎn)權(quán)住房向非京籍或無房戶等“新北京人”配售;租賃住房，特別是公租房要擴(kuò)大向非京籍家庭提供的規(guī)模和比例。這是北京首次將共有產(chǎn)權(quán)住房、租賃住房及針對“新北京人”配售、配租比例納入規(guī)劃，并給予供應(yīng)規(guī)模上重點(diǎn)考慮。
2017年，北京商品住宅用地供應(yīng)量達(dá)到721萬平方米，其中共有產(chǎn)權(quán)住房用地供應(yīng)量達(dá)到207萬平方米，完成率104%，這是北京首次將共有產(chǎn)權(quán)住房用地列入年度計(jì)劃并超額完成，租賃住房和“新北京人”配售配租比例也是剛性的。同時，今后五年北京供應(yīng)住宅用地6000公頃，其中集體建設(shè)用地1000公頃，主要建設(shè)面向“新北京人”配租的租賃住房。
可見，針對“類住宅”反映出的合理住房訴求，空間規(guī)劃上的錯配，住宅用地和工業(yè)用地的失衡等，北京正在通過用地和空間存量盤活以及“供給側(cè)”改革來實(shí)現(xiàn)。也就是，即從全盤規(guī)劃、“減量發(fā)展”、“職住平衡”、挖掘潛力的頂層設(shè)計(jì)出發(fā)，用地上轉(zhuǎn)向外圍集體用地供應(yīng)，盤活城區(qū)內(nèi)現(xiàn)有低效用地，建筑物功能轉(zhuǎn)換等，住房供應(yīng)上，增加共有產(chǎn)權(quán)、租賃住房等適應(yīng)無房戶、“新北京人”訴求的住房類型，引導(dǎo)這些人群的住房需求轉(zhuǎn)向。
6存量“類住宅”的前途
這么做的目的是避免無序供地導(dǎo)致土地資源浪費(fèi)，城市“攤大餅”擴(kuò)張，助推樓市投機(jī)炒作泛濫，存量用地難以盤活。對真正的“剛需”來說，“類住宅”盡管滿足了購房訴求，但并非能滿足體面的居住訴求，而且還要承受投資客炒作“類住宅”后的高房價(jià)。對于已規(guī)劃或在建的“類住宅”項(xiàng)目，如前所述，未來將往科技創(chuàng)新用房方向、出租型公寓、公共文化建筑等轉(zhuǎn)變;對于在售和已經(jīng)銷售出去的，基于保護(hù)購房者，尊重歷史和現(xiàn)實(shí)考慮，會通過逐步完善公共服務(wù)設(shè)施來“補(bǔ)欠賬”。此次北京用地規(guī)劃正負(fù)面清單中，各個區(qū)域都十分強(qiáng)調(diào)完善公共服務(wù)或居住設(shè)施。當(dāng)然，隨著通州“副中心”逐漸成熟，對于配套的住宅也有一定的需求，現(xiàn)有的存量“類住宅”以發(fā)揮單身公寓、出租公寓、個人創(chuàng)業(yè)居住“兩相宜”的居住類型而存在。
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